В Каком Случае Стоит Уволить Своего Риэлтора

Если ваш агент по недвижимости не отвечает на звонки и не блещет необходимыми знаниями, задумайтесь.

Отправляйте своего риэлтора паковать чемоданы, если он пытается давить на вас при покупке дома или занимается недвижимостью только частично.

Это как в романтических отношениях. Дела идут не очень, но вы уже многое вложили. Как он/она отреагирует? Будет ли драма? Но может прийти время, когда вы осознаете, что совершенно несовместимы. Может прийти время, когда вам придется расстаться со своим агентом по недвижимости.

В самых сложных отношениях, основная проблема, как вы наверно догадываетесь, – в недостатке общения. Обычно, то же самое является причиной сложностей, которые клиенты испытывают со своими риэлторами

«Самое плохое, что может случиться с клиентом – это недостаток внимания со стороны риелтора и ощущение, что ситуация усугубляется», – утверждает Джосеф Ранд, старший партнер Better Homes and Gardens Real Estate Rand Realty в округе Westchester, Нью-Йорк. «Каждую неделю должна быть запланирована встреча с риэлтором, вне зависимости от того есть ли новости для обсуждения »

Лучший путь для того чтобы избежать расставания – это нанять человека, который, по вашему мнению, точно сможет вам помочь, а так же озвучить ему ваши четкие ожидания с самого начала. Очень многие люди не исследуют соответствующую тему при поиске риэлтора, что приводит к неудачному выбору.

«Вам следует изучить всю информацию о риэлторе, перед тем как связываться с ним», говорит Пол Рейд, агент по недвижимости из Temecula, Калифорния. «Мне кажется, клиенты оставляют этот момент без внимания чаще всего».

Продавцы недвижимости обычно тщательнее подходят к подбору риэлтора, просматривая презентации объявлений от трех разных агентов. Однако покупатели домов часто выбирают риэлторов по интернету или нанимают тех, кого встретили на дне открытых дверей, без проведения собеседований с несколькими агентами.

Будь вы покупатель или продавец, вы должны заранее убедится в том, что риэлтор вам подходит.

Начните с честного разговора о своих ожиданиях. Как часто вы хотите встречаться и с помощью какого средства? Если вы ищите листингового агента, подробно расспросите его о том, как он будет рекламировать ваш дом. Если вы покупатель, узнайте, как часто вы будете получать новые объявления и просматривать дома на продажу. «Если вы этого не делаете, значит, вы полагаетесь на то, что агент прочтет ваши мысли, а это просто нечестно», – говорит Ранд

Одна из самых больших ошибок, которую делают продавцы недвижимости – это выбор риэлтора, который предлагает наивысшую цену. Все агенты видят один и тот же объект на продажу, а значит, они должны предлагать похожие цены для объявления. Если кто-то предлагает слишком высокую цену, спросите, как он пришёл к этой цифре. Иначе, ваше объявление будет неделями висеть на рынке без признаков интереса к нему, а потом придёт ваш агент и скажет, что пришло время снизить цену.

«Многие продавцы недвижимости очень оптимистичны и жадно выставляют слишком высокую цену», – утверждает Ранд.

Даже если вы уже знаете, какого агента хотите выбрать, вам все же, стоит выслушать, по крайней мере, три презентации, чтобы сравнить план понравившегося агента с подходами других риэлторов. Мать подруги вашей дочери, которая продает недвижимость на стороне, может быть прекрасным человеком, но она не будет наиболее эффективным риэлтором для вас.

«Иногда люди выбирают агента по недвижимости, основываясь на дружеских отношениях, но это, наверно, не лучший подход», – утверждает Майкл Мак Гру (Michael McGrew), директор агентства по недвижимости McGrew в Lawrence, Канзас и казначей Национальной Ассоциации Риэлторов.

Большинство покупателей разочаровываются, когда агенты показывают им дома, которые не соответствуют их предпочтениям, однако хорошие риэлторы знают, что при покупке дома, люди не знают чего хотят, пока не увидят это. Так, около пяти лет назад Ранд переехал из Нью-Йорка и сказал своему агенту, что хочет частный дом в пригороде. После показа нескольких частных домов, которые не понравились Ранду и его жене, агент показал им большой кондоминиум. Именно его они и купили. «То, что вам кажется вы хотите, на самом деле не то чего вы хотите», – говорит Мак Гру.

Намного легче сменить риэлтора если вы покупатель, а не продавец. Лишь некоторые агенты просят покупателей подписать контракт, однако все продавцы недвижимости обязаны подписать соглашение. Срок действия таких соглашений бывает разным, от трех месяцев до года. Некоторые агенты позволят вам разорвать контракт, а другие не согласятся. С точки зрения продавца, выгоднее подписывать короткий контракт, поскольку вы можете легко продлить его в случае, если дом не продался, но вас устраивает работа риэлтора.

Однако если вы не удовлетворены своим агентом, а срок контракта еще длится, вам необходимо честно поговорить с ним о том, почему ваше сотрудничество вас не устраивает. «Все сводится к общению», – утверждает Мак Гру. «Объясните ему, что идет не так и попросите это исправить».

Если это не сработает, поговорите с главным брокером агентства. Он может предложить вам поработать с другим риэлтором из агентства. Иногда обе стороны могут согласится разорвать контракт. «У нас нет желания представлять клиента, который не заинтересован в работе с нами», – говорит Рейд.

Ниже приведены семь причин, по которым покупатели или продавцы недвижимости могут захотеть расстаться со своим риэлтором:

Риэлтор недоступен, когда у вас есть время. Вам необходимо внести поиск домов в ваш жизненный график, а вашему агенту нужно подстроить свою работу под его график. И если вы свободны для просмотра домов только по выходным, а ваш агент работает только в будние дни, пожалуй, это не лучший вариант для вас.

Вы меняете свое предпочтение района. В маленьких городах, таких как Lawrence, агенты готовы работать в больших географических пространствах. Однако, в больших городах, типа Сан Диего, риэлторы могут специализироваться только на одном районе города. Каждый агент может показать вам дом в любой части города, однако не все будут знать о налогах, школах и других специфических моментах определенной местности. Если вы начинали присматривать дома в одном районе, а потом решили кардинально сменить его, возможно, вам следует сменить и риэлтора на такого, что специализируется на новом желаемом районе.

Риэлтор не держит своих обещаний. Когда вы соглашаетесь на продажу своего дома, риэлтор должен очертить вам свой маркетинговый план. Последний, скорее всего, будет включать разнообразные листинговые услуги и онлайн объявления, возможно день открытых дверей для клиентов и для агентов. Если эти мероприятия не происходят, возможно, вам нужен другой агент по недвижимости.

Агент не отвечает на звонки, письма или сообщения. Если вы покупатель, вполне обосновано часто ожидать свежей информации с новыми объявлениями. Если вы продавец, вы должны узнавать отклики показов. Согласуйте изначально какой способ коммуникаций вам удобен: электронные письма, звонки, сообщения или все вместе. «Если риэлтор не общается с вами на регулярной основе, об этом стоит побеспокоится», – утверждает Ранд.

Агент пытается навязать вам покупку определенного дома. Цель агента по покупке – помочь вам найти подходящий вам дом и помочь управлять процессом, а не навязать кукую-либо недвижимость. Если агент просто пытается продать вам поскорее дом чтобы получить свои комиссионные, вам стоит подумать о том чтобы расстаться с ним.

Агент показывает вам дома, но не помогает с процессом. Роль агента по покупке – в том, чтобы помочь вам управлять всем процессом покупки дома: получить предварительное одобрение по ипотеке, провести переговоры по сделке, найти инспекторов по недвижимости, а так же понимать каждый шаг процесса.

 

Обзор Жилой Недвижимости Южной Калифорнии 2015

По словам экспертов по недвижимости, рынок нашей жилой недвижимости уже перешел из фазы скоростного восстановления последних лет в фазу более стабильного периода экономического подъема. Настоящую фазу называют «новой нормальной».
Падение курсовой прибыли в 2014 г. по отношению к 2013 г. было колоссальным. Эксперты прогнозировали, что скачок цен в 2013 г. в южной Калифорнии не будет продолжительным. Сегодняшние прогнозы говорят о том, что рост цен продолжит замедляться, однако это будет происходить в более стабильном темпе.

Ожидается, что Рынок недвижимости Калифорнии вырастет на 5,2 процента к концу года. На национальном уровне Realtor.com прогнозирует годовой прирост в 4-5 процентов, а Zillow предсказывает рост в 2,5 процента на 2015 год.

Хотя ожидается замедление курсовой прибыли, экономисты утверждают, что это не сделает дома более доступными, поскольку цены на недвижимость продолжат расти намного быстрее, чем доходы населения.

Еще один фактор, влияющий на доступность жилья – это вероятность роста ипотечных ставок к концу года. Ассоциация ипотечных банков прогнозирует, что ставки подпрыгнут на 5 процентов к концу 2015 г. Другие эксперты говорят об ипотечном проценте в 4,5 % к концу года. Некоторые считают, что увеличение ипотечных ставок начнется уже в середине года.

Из-за недостаточного дохода и отсутствия сбережений, большинство американцев до сих пор не могут позволить себе приобрести жилье. Около 40 процентов поколения двухтысячников (до 35 лет) говорят, что хотели бы приобрести жилье в ближайшие пять лет.

Откладывая покупку дома, и собирая деньги на первый взнос, это поколение помогает повышать спрос на аренду. К концу 2015, ожидается, что двухтысячники перевесят поколение Х и станут наибольшей группой потенциальных покупателей жилья в США.

Однако сегодня, по мере того, как они откладывают покупку дома и уменьшают количество доступного для аренды жилья, двухтысячники значительно способствуют повышению цен на аренду. В настоящей ситуации, когда столькие потеряли свои дома и вынуждены арендовать жилье из-за упадка экономики, а многие двухтысячники безработные, процент домовладения упал с 52 % до 48%.

Не смотря на то, что доходы в Лос-Анжелесе возросли на 1,4 процента, они все еще отстают на 10 процентов от тех, что были в 2007 с учетом инфляции.

Согласно мнению экспертов, существует долгосрочная проблема снижения доходов и повышения цен на аренду.

В целом, за последние несколько лет, домовладельцы значительно выиграли от скачка цен на жилище. В районах южной Калифорнии цены на дома выросли на 40 процентов за последние два года, что вернуло многих к предкризисному уровню.

В роскошном Вестсайде (Westside) Лос-Анжелеса, в районах вроде Malibu, Brentwood, Beverly Hills и Bel-Air цены уже перепрыгнули уровень тех высот, которые были зафиксированы весной/летом 2007, до финансового кризиса.

Иностранная валюта продолжает держать на плаву высокопроизводительные рынки. Менеджеры, управляющие частными активами, утверждают, что роскошный рынок Лос-Анжелеса все еще выглядит базаром, по сравнению с Нью-Йорком и Лондоном. Прогноз на следующие несколько лет – это медленный стабильный рост.

 

Расчет Комиссии при Покупки Недвижимости в США

Варианты оплаты комиссионных по недвижимости в США

Некоторые брокерские агентства выставляют клиентам маленькие счета за листинг их собственности, но они строго ограничивают другие услуги. Комплексные брокерские компании могут попросить 6 % комиссионных, но при этом риэлторам разрешается договорится о меньшей комиссии. (Стив Хелбер (Steve Helber)/ Associated Press)

Как продавец или покупатель недвижимости, понимаете ли вы суть комиссионных? Знаете ли вы, сколько обычно получает агент выставивший дом на продажу? Что не менее важно, сколько получает агент, который привел вас как покупателя? Другими словами – как делиться весь пирог комиссионных?

Вы, наверное, слышали, что стандартные комиссионные – это 6%, которые делятся между листинговым агентом и тем, кто представляет покупателя. Далее часть от доли агентов идет в брокерское агентство от чьего имени работают риэлторы

Но 6% не является настоящей цифрой. Средняя ставка комиссионных за операции по продаже домов не составляла 6% с 1992 г., когда она равнялась 6,04%, согласно Real Trends, компании, которая ежегодно получает конфиденциальные цифры от брокерских агентств. В 2005 г. во время подъёма операций по недвижимости, эта цифра составляла 5,02%, а в 2013 г. – 5,38%.

Зачем поднимать эту тему? В прошлом месяце, в Денвере возникло противоречие в разглашении комиссионных ставок в листинговых соглашениях, которое пролило свет на спорный вопрос, спрятанный от глаза общественности. Агентство недвижимости, которое предлагает фиксированную ставку сотрудникам, а именно – $2,100 листинговым агентам и $3,000 риэлторам, которые приводят покупателей – нарушило правила индустрии и опубликовало процент комиссионных, обещанный агентам покупателей в листинговых соглашениях.

Ключевые детали листинговых соглашений доступны онлайн для агентов недвижимости, которые являются членами местной базы данных недвижимости (БДН), но никак ни для всей общественности. В Денвере, как и во многих других местах, правила БДН запрещают раскрытие ставок комиссионных агентов, работающих от имени покупателей.

Джошуа Хант (Joshua Hunt), исполнительный директор Trelora, того самого агентства фиксированных ставок считает, что покупатели заслуживают прозрачности, что касается комиссионных, предлагаемых агентам домов, которые они рассматривают.

Хотя продавцы могут заплатить листинговому и продающему агенту, все же в основном доллары покупателя финансируют всю сделку. Покупатели должны знать наперед, сколько может заработать их агент и иметь возможность договориться о более низкой цене, чем та, что значится в листинговом соглашении, утверждает Хант. После того, как местная БДН пригрозила ему несколькими штрафами, Хант забрал информацию о комиссионных со своего сайта.

Разногласия в Денвере разрыли яму между агентствами с фиксированными ставками и их приверженками, и традиционными брокерскими агентствами.

Стефан Бробек (Stephen Brobeck), исполнительный директор Американской федерации потребителей и ярый критик практик индустрии недвижимости, утверждает, что «недостаток открытости брокерской комиссии существенно повышает потребительские затраты на покупку дома».

Глэн Келман (Glenn Kelman), директор национального агентства недвижимости Redfin, компании с 54 офисами в 29 штатах и округе Колумбия, берет 1,5% за листинг дома и возвращает часть сумы покупателям. Он соглашается с тем, что большая открытость очень важна для сегодняшних потребителей, которые являются продвинутыми пользователями интернета.

Более традиционные, многофункциональные брокерские агентства, включая главные филиалы и большие независимые фирмы, настаивают на том, что они не только предлагают более профессиональные услуги своим клиентам – дорогие рекламные кампании, высококачественную фотографию, продвижение объекта и т.д., – они так же предоставляют возможность обсудить свои комиссионные тем клиентам, которые об этом просят.

Френк Б. Ллоса (Frank B. LLosa), брокер компании Frankly Realtors, независимого агентства в Falls Church, штат Вирджиния, сказал в интервью, что опытные агенты по покупке часто экономят своим клиентам тысячи долларов посредством переговоров с продавцами и предлагают намного больше практической помощи от начала сделки до ее конца, чем это себе могут позволить более дешевые конкуренты.

Какая ваша роль во всем этом? Прежде всего, осознавайте, то у вас есть широкий спектр вариантов, как в качестве продавца, так и покупателя.

Некоторые брокерские агентства берут с клиентов маленькую плату для листинга их собственности в местной БДН, однако остальные их услуги очень ограничены. На рынке Калифорнии, к примеру, MLS Access предлагает разместить объявление вашей недвижимости всего за $75 за пол года. Другие фирмы предлагают целый список услуг по фиксированной цене.

На другом конце этого спектра – полномасштабные брокерские агентства, которые могут запросить 6% комиссионных, но их агенты могут быть готовы торговаться с вами.

Изучите все варианты, и задавайте много вопросов о том кто что делает и сколько получает, если вы хотите заключить хорошую сделку.

 

Управление Налоговыми Рисками Инвестирования в Недвижимость

В связи с рисками, связанными с существенными, неликвидными и долгосрочными капитальными инвестициями в недвижимость, возникло несколько форм инвестирования в недвижимость, каждая из которых предоставляет возможность смягчения последствий тех или иных рисков.

Сами по себе инвестиции в недвижимость различаются в зависимости от их целей и методов. Некоторые делают акцент на движение наличных средств, необлагаемых налогом, а некоторые на повышение стоимости и наращивание собственного капитала. Разные формы инвестирования в недвижимость объединяют эти элементы по-разному – существенное присутствие одного элемента означает меньшее присутствие другого. Налогообложение оказывает огромное влияние на структурирование, управление и доход от недвижимости и должно учитываться в самом начале любого проекта инвестирования в недвижимость. Учитывая важность этого вопроса для инвестирования в недвижимость, налогообложение недвижимости является одной из трех наиболее актуальных тем для обсуждения.

Как правило, инвестор производит те же вычеты, использует кредит и определяет доход аналогичным образом независимо от того, владеет ли он собственностью напрямую или у него доля в ограниченном товариществе, которое производит те же вычеты, использует кредиты и определяет доход. Тем не менее, в случае, когда публичное товарищество облагается налогами как корпорация, инвесторы не могут применять в собственной налоговой декларации вычеты, кредиты и прибыль такого товарищества.

Виды права собственности на недвижимость

Существует несколько видов права собственности на недвижимость, каждый из которых влечет за собой разное налоговое бремя.

Личная собственность. Физлицо может владеть собственностью напрямую, т.е. лично, или выступать в качестве совладельца совместно с другими лицами.

Ограниченное товарищество. Физлицо может инвестировать в участие в ограниченном товариществе, будь то публичный консорциум либо частное предприятие. В связи с тем, что ограниченное товарищество «проводит» прибыль, доход, убыток, вычеты и кредиты по своим операциям с недвижимостью, товарищество предлагает те же налоговые льготы, что и прямое владение. Тем не менее, некоторые публичные товарищества могут облагаться налогами как корпорации.

Более того, ограниченное товарищество разрешает пассивные инвестиции путем предоставления управления, разрешает участие в меньших капитальных инвестициях, предлагает большую диверсификацию, имеет гибкость в распределении доходов и убытков среди партнеров, а также предлагает отдельным инвесторам ограниченную ответственность.

Общее товарищество с ограниченной ответственностью. Общее товарищество с ограниченной ответственностью (MLP) – это форма юридического лица, которая возникла в результате желания частных предпринимателей соединить особенности корпорации и ограниченного товарищества. Короче говоря, MLP – это тип публичного юридического лица, которое облагается налогами как товарищество и акции которого свободно обращаются на открытом рынке ценных бумаг так же, как и акции корпорации. Привлекательные прибыли MLP на данный момент служат «магнитом» для привлечения долгосрочных инвестиций на рынки добычи и транспортировки энергоносителей («мидстрим»), а также рынок распределения энергоресурсов («даунстрим»). Товарищество должно выплачивать большую часть своего годового дохода инвесторам, а также ему разрешено вести активную коммерческую деятельность. Распределенная прибыль среди партнеров с ограниченной ответственностью считается возвратом капитала и служит для уменьшения ставки партнера до его базисной стоимости. Когда этот базис доходит до нуля, все остальные распределения облагаются налогом по текущим налоговым ставкам.

Инвестиционный фонд недвижимости. Инвестиционный фонд недвижимости (ИФН, REIT) – это корпоративное юридическое лицо, которое владеет, эксплуатирует, приобретает, строит и управляет недвижимостью. Цель инвестирования большинства ИФН – получить текущую прибыль от аренды или процентов по ипотекам.

ИФН часто сравнивают с паевыми фондами, так как они позволяют мелким инвесторам объединять средства для инвестирования в крупные и более диверсифицированные портфели недвижимости, что в противном случае не представляется возможным. И ИФН и паевые фонды являются «сквозными» средствами, так как заработанная прибыль передается для налогообложения на уровне инвестора, обходя налогообложение на уровне корпорации.

ИФН обязан распределять минимум 90 процентов своего годового дохода между акционерами. Таким образом, ИФН популярен среди инвесторов, стремящихся получать более высокую текущую прибыль и недвижимость, которые составляют часть их портфелей. Несмотря на то, что текущая доходность имеет тенденцию быть выше, чем доход от акций и облигаций инвестиционного класса, совокупная отдача акций ИФН может существенно колебаться из-за их чувствительности к поведению рынка недвижимости.

S-корпорация (корпорация, соответствующая подразделу S «Кодекса о внутренних доходах США»). Небольшие группы инвесторов также могут инвестировать в недвижимость через S-корпорации, которые предоставляют «сквозные» преимущества, предоставляемые ограниченными товариществами, а также ограниченную ответственность акционера АО.

Общество с ограниченной ответственностью. Общества с ограниченной ответственностью также могут использоваться в качестве средства для инвестирования в недвижимость. Некоторые ограничения по созданию S-корпораций на них не распространяются, и они предлагают схожие налоговые преимущества и, вероятно, более широкие преимущества по ограничению ответственности, чем S-корпорации.

Общие налоговые аспекты

Традиционно, целями инвестирования в недвижимость являлись прибыль и рост стоимости собственности. Кроме того, инвестор может воспользоваться привлекательными налоговыми преимуществами: налоговая отсрочка на несколько лет; последующий переход обычной прибыли в прирост капитала; и, для некоторых видов инвестиций в недвижимость, мгновенная или длительная экономия на налогах благодаря налоговым скидкам.

Вычет расходов. Инвестор недвижимости может ежегодно производить вычет «всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года в целях ведения профессиональной или коммерческой деятельности» и всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года (1) в целях производства и сбора прибыли; (2) в целях управления, сохранения или обслуживания собственности, которая приобретена для производства прибыли; либо (3) в связи с определением, взиманием или возмещением любого налога, даже если результатом таких расходов является убыток. Тем не менее, убыток может быть ограничен в соответствии с правилом об «убытках от пассивного участия» или правила «подверженности риску».

Статус профессиональной или коммерческой деятельности. Сдача в аренду или управление недвижимостью обычно считается профессиональной или коммерческой деятельностью, даже если владелец владеет одним объектом, активно вовлечен в другую профессиональную или коммерческую деятельность и осуществляет все управленческие дела через агента, или, постоянно, в течение нескольких лет, получает убыток от ведения бизнеса. Тем не менее, когда деятельность минимальна, сдача в аренду одного жилого помещения не считается профессиональной или коммерческой деятельностью.

Расходы на ремонт и обслуживание. Вычет по расходам на текущий ремонт и обслуживание производится за год, в котором они были оплачены как общехозяйственные расходы или расходы, понесенные в связи с имуществом, приобретенным для получения прибыли, но стоимость улучшения должна капитализироваться (добавлена к базе собственности владельца) и возмещена за счет амортизационных отчислений. Суммы, уплаченные на ремонт, подлежат вычету, если они иным образом не подлежат капитализации. Капитальные улучшения увеличивают стоимость, продлевают жизнь или вносят изменения в использование имущества.

Расходы на стартап. Первые 5000 долларов являются вычитаемыми, но только до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности. Остальные расходы должны амортизироваться в течение 180-месячного периода, начиная с месяца начала коммерческой деятельности. 5000 долларов уменьшается на сумму, которая превышает 50000 долларов расходов стартапа.

Расходы, включенные в данную категорию, включают (кроме процентов и налогов) понесенные в связи с изучением возможности создания или приобретения нового бизнеса, учреждения активной профессиональной или коммерческой деятельности и «любой деятельностью с целью получения прибыли и производства прибыли до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности». Расходы должны быть такими, которые подлежат вычету в связи с существующей активной коммерческой деятельностью.

Налогоплательщики по кассовому методу и по методу начисления. Обычно, налогоплательщики по методу начисления не должны вычитывать расходы, подлежащие оплате налогоплательщикам по кассовому методу до того, как сумма включена в прибыль последних. Правило применимо к суммам, начисленным товариществом своим участникам, участниками своему товариществу, S-корпорацией своим акционерам и акционерами своей S-корпорации.

Ипотечный процент. Инвестор улучшенной или неулучшенной недвижимости обычно может производить вычет ежегодных выплат по ипотеке с учетом некоторых ограничений. Предварительно выплаченная ставка процента должна быть удержана за период, к которому она относится. Проценты, связанные с периодом строительства, должны капитализироваться. Такие подлежащие капитализации проценты не должны уменьшаться за счет дохода, полученного от временного инвестирования поступлений от неиспользованного долга.

Налогообложение. Инвестору недвижимости разрешено удерживать суммы, уплаченные в счет налогов на недвижимость, с учетом определенных ограничений. В год приобретения, покупатель может вычесть налоги на недвижимость в расчете на количество дней владения имуществом. Налоги, которые считаются улучшением (например, тротуары, канализация и т.д.) и которые увеличивают стоимость собственности, не могут быть вычтены, и должны быть прибавлены к базису инвестора в собственности (т.е. капитализированы) и вычтены через амортизационные отчисления в течение периода возмещения. Налоги на недвижимость в период строительства должны быть капитализированы.

Отсрочка налога на доходы. В первые годы инвестирования в недвижимость, когда амортизационные отчисления относительно велики, а платежи в счет погашения основной суммы ипотеки низки по отношению к выплатам процентов, облагаемый налогами доход от собственности может быть значительно меньше, чем его положительный поток денежных средств, производя частично или полностью освобождённый от обложения налогом поток денежных средств. Эти налоговые вычеты могут даже произвести убыток, который освободит от налогов другой доход налогоплательщика.

Такая благоприятная ситуация получается на основании того, как на поток средств и облагаемый налогом доход влияют амортизация и уровень использования заемных средств: денежные поступления не уменьшаются амортизацией, а облагаемый налогом доход уменьшается. Тем не менее, так как инвестирование в недвижимость обычно является пассивной деятельностью, такие убытки обычно могут покрывать другой пассивный доход налогоплательщика, хотя пассивные убытки и зачисления в отношении аренды недвижимости могут покрывать до 25 000 долларов непассивного дохода физлица.

Тем не менее, по неуплаченным налогам в первые годы предоставляется отсрочка платежей. По мере роста основных платежей по ипотеке и по мере снижения облагаемой налогом амортизации и процентов по ипотеке, облагаемый налогом доход и даже сам по себе налог потенциально, но не часто, может превышать долю денежных поступлений инвестора. Такой облагаемый налогом, но не наличный, доход часто называют «фантомным доходом». Он может создать налоговые проблемы для инвестора, который не накопил достаточно средств для перехода от скрытого денежного потока к облагаемому налогом доходу, превышающему денежный поток. Тем не менее, имея надлежащее планирование налогообложения и инвестирования, перенос неразрешенных пассивных убытков из первых годов деятельности может уменьшить или полностью устранить эффект фантомного дохода в последующие годы.

Амортизация. Владелец жилой или нежилой улучшенной недвижимости, используемой в профессиональной или коммерческой деятельности или приобретенной для производства дохода, может производить ежегодный вычет сумм в счет амортизации зданий, но не земли, независимо от того, были ли потрачены на это деньги или нет. Боле того, сумма амортизации не ограничена долей владельца в недвижимости. Тем не менее, вычеты производятся с учетом определенных ограничений. Также, когда используется ускоренная амортизация, вся или часть ранее вычтенной суммы в качестве амортизации подлежит возврату при продаже собственности.

Обычно, Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS) применяется к недвижимости, которая была введена в эксплуатацию после 1986. Вычет амортизации по MACRS просчитывается путем применения базиса недвижимости: либо (1) метод снижающегося остатка, который переходит в линейный метод в момент, при котором вычет максимальный, либо (2) линейный метод.

Первоначальная база недвижимости – это база при покупке, обычно это стоимость собственности минус сумма амортизации или вычет Internal Revenue Code (IRC) Section 179, и далее уменьшается на сумму в связи с налоговой льготой на инвестиции. База недвижимости уменьшается ежегодно на сумму разрешенной амортизации. Таблицы выборочной амортизации, указанные в Revenue Procedure 87-57, могут использоваться вместо ранее описанных методов. Так как земля не амортизируется, базисная стоимость улучшенной земли должна быть учтена между графой земля и улучшения.

Прибыли и убытки. Капитальный актив включает большинство недвижимости, которая находится во владении и используется в личных или инвестиционных целях. Когда налогоплательщик продает капитальный актив, результатом купли-продажи обычно является прирост капитала или убыток. Прирост капитала или убыток – это разница между «базой» и суммой, полученной в результате продажи актива. В отношении купленной или полученной недвижимости в результате подлежащего налогообложению обмена, база налогоплательщика – это стоимость, т.е. наличные, уплаченные за недвижимость или рыночная стоимость, которую он заплатил за эту недвижимость.

Прирост капитала и убыток бывают долгосрочными и краткосрочными, в зависимости от срока владения собственностью. Если налогоплательщик владеет собственностью более года, прирост или убыток является долгосрочным. Если владелец владеет собственностью менее года, тогда прирост или убыток является краткосрочным. Если долгосрочный прирост превышает долгосрочный убыток, то получается «чистый долгосрочный пророст капитала». Если долгосрочный прирост капитала превышает краткосрочный убыток, тогда у налогоплательщика чистый прирост капитала.

Применимая налоговая ставка. Чистый краткосрочный прирост капитала подлежит налогообложению по обычной ставке подоходного налога для физлиц. Налоговые ставки, которые применяются в отношении чистого долгосрочного прироста капитала, зависят от уровня дохода налогоплательщика.

Для физлиц с меньшим доходом ставка может составлять ноль процентов на некоторые или все приросты капитала. В 2013 году максимальная ставка на чистый прирост капитала составляла 20%. 25- или 28-процентная ставка также может применяться к специальным типам долгосрочного чистого прироста капитала. Для большинства налогоплательщиков чистый прирост капитала облагается по ставке не выше 15%. Некоторые или все виды чистого прироста капитала могут облагаться по нулевой ставке, при условии, что обычный налог на доход налогоплательщика облагается по ставке от 10 до 15%. В остальных случаях применяется ставка 15%. Тем не менее, ставка 20% на чистый долгосрочный прирост капитала применяется в тех случаях, когда облагаемый доход налогоплательщика превышает пороговую ставку в 39.6%, установленную для обычного налогообложения (в 2013, 400 000 долл. для неженатых (незамужних); 450 000 для семейных пар при совместном заполнении или при заполнении вдовцом (вдовой); 425 000 для главы семьи и 225 000 для семейной пары при раздельном заполнении).

Ниже представлены еще три исключения, когда долгосрочный прирост капитала может облагаться по ставке 15%:

  1. Часть недвижимости по разделу 1250 от продажи недвижимости по разделу 1250 облагается налогом по максимальной ставке 25%. Недвижимость по разделу 1250 – недвижимость, подпадающая под амортизацию.
  2. Чистый прирост капитала от продажи коллекционных предметов (например, монеты или предметы искусства) облагаются налогом по максимальной ставке 28%.
  3. Облагаемая налогом часть прироста от продажи раздела 1202 акций мелкого предприятия, облагается налогом по максимальной ставке 28%.

Налог на дополнительный чистый инвестиционный доход. С 2013 года налогоплательщики могут подпадать под действие налога на дополнительный чистый инвестиционный доход (NIIT), введенного для оплаты действия Закона о доступном медицинском обслуживании (или «Obamacare»).  NIIT применяется по ставке 3.8% к определенному чистому инвестиционному доходу физлиц, землевладений и трастов, доход которых превышает пороговую сумму, установленную их уставом.

Вычет капитальных убытков. Налогоплательщик может произвести вычет капитальных убытков при продаже инвестиционной собственности, например многоквартирного дома, но он не имеет права применить вычет убытков при продаже собственности для личного использования, например фамильный дом. Если капитальные убытки превышают капитальный прирост, налогоплательщик может вычесть разницу как убыток при заполнении налоговой декларации. Такой убыток ограничен 3000 долларами в год, или 1500 долл. в случае подачи семейной парой двух отдельных деклараций. Если общий чистый капитальный убыток превышает ежегодное ограничение по вычету, убыток свыше разрешенного вычета может быть перенесен на следующий налоговый год, с учетом установленного ограничения в следующем году.

Как Начать Инвестировать в Недвижимость Зарубежом

Вам нужно решить, покупать акции недвижимости либо предпочесть непосредственное владение.

Инвесторы могут покупать акции в Инвестиционном фонде недвижимости (ИФН) либо выбирают непосредственное владение.

Необычно затянувшаяся и суровая зима оттягивает начало весеннего рынка жилой недвижимости. Однако, для людей настроенных на инвестиции, продолжительно низкие процентные ставки и высокий спрос на аренду вырисовывают хорошую перспективу.

Инвестиционные организации со своими денежными мешками доминировали на многих рынках в течении последних лет, по сведениям платформы обработки данных по недвижимости, CoreLogic. Однако в конце 2014 г. наличные продажи упали до национального среднего значения в 36,1 процент, по сравнению с 38,8 процентами в ноябре 2013 г. CoreLogic также отметила, что количество взысканий по закладной снизилось на 34 процента в конце 2014 г. По словам профессионалов в сфере недвижимости, это означает, что отдельные инвесторы начинают целиться на уцененное жилище, готовое для ремонта и сдачи в аренду.

Если вы задумываетесь о том чтобы войти в мир недвижимости в качестве инвестора, у вас есть два базовых подхода, утверждает Леонард Барон (Leonard Baron), лектор Национального университета Сан-Диего и автор нескольких опубликованных путеводителей по инвестированию в недвижимость.

Покупка акций в инвестиционных фондах недвижимости. Вы можете инвестировать в ИФН, но это подразумевает покупку акций целого пакета недвижимости. «Это больше похоже на покупку акций на бирже или на фондовый вклад», – утверждает Барон. «Это абсолютно отличается от непосредственного владения недвижимостью».

«Существует три слоя ценности – сама недвижимость, менеджмент и наличный оборот, а так же фонд, основанный на трасте», – объясняет Гэри Гастину (Gary Gastineau), основатель компании ETFConsultants.com, располагающейся в Bonita Springs, во Флориде. «Этот инструмент совершенно отличается от покупки недвижимости, но большинство из нас не может себе позволить просто взять и купить 1 процент небоскреба»

Добавление ИФН к вашему портфелю может значительно улучшить фонд акций и облигаций, утверждает Гастину, но вы должны разбираться в том, как функционирует фонд недвижимости и как его руководство будет взымать стоимость из ваших вкладов.  Вы можете приобрести акции в ИФН или других фондах недвижимости, но прибыльность фондов основана как на наличном обороте, так и на прибыли от периодически продающейся недвижимости – это очень отличается от типичного сценария прибыли от фонда акций и облигаций.

Непосредственное владение недвижимостью. Это ничто другое как пассивное инвестирование, говорит Барон. «Люди полагают, что это легкие деньги, что работы тут немного, арендаторы будут платить вовремя, и что трубы никогда не протекают», – говорит он.

Некоторые инвесторы заходят на рынок недвижимости, покупая маленькие многоквартирные здания, объясняет Барон. Вы должны тщательно изучить ситуацию на рынке, чтобы найти хорошее здание, с положительным потоком денежных средств и без спрятанных дефектов, требующих дорогостоящего ремонта. Не слушайте советов по инвестициям от риэлторов, предупреждает он. Для них – все хорошая инвестиция, поскольку они получает комиссию, только когда вы покупаете.

Не предполагайте, что ваш успешный опыт домовладельца переместится в такое же успешное управление арендой только в большем масштабе. Начиная от соответствия всем правилам справедливой и непредвзятой сдачи в аренду и страховки, заканчивая соответствием здания всем строительным нормам и правилам техники безопасности, управление недвижимостью серьёзно бьет по вашему кошельку и времени. «Это очень непростой актив. Но из-за того что это физический актив, люди предполагают, что он не вовсе не сложный», – утверждает Барон. «Люди значительно недооценивают сложности, которые могут всплывать».

Один из вариантов, чтобы проверить вашу способность к тому чтобы быть арендодателем – это приобрести дуплекс или маленькое многоквартирное здание с тем, чтобы жить в одном из помещений и сдавать остальные.

Возникающий подъем стопориться поколением двухтысячников, которые пролазят на рынок в качестве жителей-владельцев. Испытывая потребность в наличных, эти молодые люди немного за двадцать понимают, что могут зацепиться за домовладение, покупая маленькие здания на несколько помещений вроде дуплексов или трехквартирных зданий. Они планируют жить в одном из помещений и арендовать остальные, говорит Джон Моси (John Mosey), президент и глава компании Northstar MLS, занимающейся обработкой данных для риелторов в Сент-Пол (Saint Paul), штат Миннесота.

Хотя такая сделка может привлечь наличные, она также требует Гималайской кривой роста производительности, а именно: вы одновременно впервые становитесь домовладельцем и впервые арендатором.

Самое важное для потенциальных арендодателей – это не предполагать, что сегодняшнее повышение арендной платы поднимет будущий наличный поток, утверждает Моси. Сегодняшний ограниченный рынок аренды недвижимости, расширится, когда на него зайдут проекты, которые сейчас строятся. Это означает, что арендная плата станет ниже, поэтому, лучше всего рассчитывать наличные потоки и цифры выручки пользуясь традиционным проецированием, говорит Моси.

Ключевые факторы денежного потока включают не только предсказуемые затраты вроде налогов на имущество, но так же переменные, которые могут повлиять на привлекательность помещений в глазах потенциальных арендаторов. Однако фактическая стоимость воды и тепла для одного жителя очень отличается, от той которая приходится, скажем, на троих жителей, которые делят квартиру. Чем больше воды и тепла они используют, тем меньше денег вы заработаете.

Два новых инструмента обеспечивают дополнительные инструкции, информацию и ресурсы для того чтобы просчитать затраты и прибыль от инвестирования в недвижимость.

Система TLCEngine оценивает «реальную стоимость жизни» для тех, кто владеет собственностью. Это работает через помещение листинга доступного через систему Northstar, как только весенние листинги появляются онлайн, говорит Моси.

«Классическая расчетная таблица – это то, что вы привыкли считать основными текущими издержками капитала и процентов, однако существуют и другие факторы влияющие на фактическую стоимость проживания в здание, например: близость к школе, коммунальные услуги и транспортные затраты», – утверждает Моси. «Система TLC берет в расчет все эти факторы, таким образом, помогая вам понять, сколько вы будете тратить ежемесячно на жизнь в том или ином здании. Те же расчеты помогут вам продвигать здание для арендаторов. Это поможет вам принять взвешенное решение».

Кришна Маляла (Krishna Malyala), основатель и глава системы TLCEngine, пришел к этой идее, когда они с женой пытались рассчитать, какой дом они могут себе позволить. «Ежемесячные выплаты – это далеко не все», – говорит Маляла. «Я не мог основывать свое решение только на ипотечном кредите».

Маляла, являясь финансовым аналитиком, создал расчетную таблицу для того чтобы рассчитать приблизительную стоимость владения разными собственностями, которые они с женой присматривали, и он понял, что и другие потребители могут заинтересоваться таким инструментом.

Хотя потребительская версия этого инструмента еще на пути, покупатели уже могут просить своих агентов использовать этот инструмент для того чтобы понять факторы, которыми будут руководствоваться потенциальные арендаторы при поиске жилья, и соответственно как лучше продвигать и оценивать собственность на рынке, чтобы покрыть все текущие издержки и прибыль. «Вы сможете быстро понять получите ли вы положительный наличный поток», – говорит Маляла.

Еще один новый инструмент, Down Payment Resource (источник первого взноса), поможет покупателям найти программы, которые помогут им с первым взносом.

Это первый сервис, который покупатели и арендодатели могут использовать для поиска подходящих программ. Роб Чрэйн, основатель и президент Down Payment Resource, что в Атланте, говорит, что многие программы включают в себя дома занимаемые владельцами, состоящие из четырех квартир, что открывает возможности для новичков построить капитал и получить прибыль.

 

Как Повлияло Ослабление Оттока Капитала в Китае на Рынок Недвижимости в США

Китайский мыльный пузырь недвижимости взвинтил коммерческую ценность Калифорнии

Китайское правительство ослабило ограничения на поток капитала, тем самым увеличив ценность недвижимости в Калифорнии.

Зависит ли прилив китайских денег от сбалансированных, принципиальных факторов? Я так не думаю. По моему мнению, это просто горячие деньги пытаются сбежать из надутого и трескающегося рынка, который является результатом политических причуд непредсказуемого тоталитарного правительства. Китайский капитал не является стабильным источником инвестиций и может перевернуть все с ног на голову в один момент, в зависимости от политических изменений в Китае.

Большинство калифорнийских маклеров и энтузиастов рынка недвижимости свято верят, что прилив китайских денег никогда не остановится, поскольку каждый китаец хочет жить здесь, в Калифорнии. К сожалению в реальности, для того чтобы денежные средства покинули Китай, они должны пройти через китайский банк и перевестись заграницу с помощью трансфера. Китайское правительство может с легкостью остановить поток электронного капитала одним указом, но пока денежные краны открыты.

Новое постановление упрощает для китайцев и китайских компаний процесс инвестирования заграницей

25 июля 2014 г.

Новое Постановление Государственного валютного управления (ГВУ) о вопросах управления иностранной валютой для зарубежных инвестиций и финансирования, а так же двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ № 37) отображает растущую популярность китайской стратегии «уезжать заграницу». При этом все больше предприятий и отдельных граждан используют компании специального назначения (КСН) для зарубежных инвестиций и финансирования.

Данное Постановление аннулирует и заменяет прежнее Постановление ГВУ о вопросах управления иностранной валютой для финансирования и двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ №75), согласно которому, регистрация иностранной валюты была ключевым шагом в создании эффективной структуры двухстороннего инвестирования. …

Продвижение постановления о китайском капитале целиком зависит от государственных указов, которые либо ограничивают, либо поощряют потоки капитала.

Указ № 37, по всей видимости, является первым правилом разрешающим гражданам Китая совершать регистрацию иностранной валюты при основании офшорных КСН для прямых зарубежных инвестиций, не только для двухсторонних инвестиций с Китаем, а и для других стран, посредством компаний специального назначения. Согласно указу № 37, граждане Китайской Народной Республики могут совершать зарубежное инвестирование посредством основания офшорных КНС или участвуя в программах участия служащих в прибылях таких компаний.

Указ № 37 так же разрешает прибыли КНС от финансирования или инвестирования в иностранной валюте оставаться за рубежом, а резидентам КНР финансировать КСН с помощью местных средств. Данный шаг, вызванный меняющейся политикой управления иностранной валютой, еще больше отображает потерю контроля ГВУ над операциями с иностранной валютой, что, скорее всего, связано с огромным и растущим резервом иностранной валюты в Китае.

Очевидно, указ № 37 ответственен за новый поток китайского капитала, вливающийся в прибрежную Калифорнию. Но появится ли указ № 38, закрывающий этот поток? Или может быть указ № 39 требующий возврата капитала обратно в Китай?

Люди, которые отрицают существование мыльного пузыря недвижимости в Китае – ошибаются, а если этот пузырь сдуется, это может дестабилизировать мировую экономику, но, к радости владельцев недвижимости в прибрежной Калифорнии, уничтожение этого пузыря недвижимости может превратить местных покупателей недвижимости в отчаянных продавцов; однако на сегодняшний день, деньги все еще вливаются в Калифорнию.

Китайская компания по торговле недвижимостью настроена на Запад, а именно – Калифонрнию

Китайская Компания Oceanwide Holdings Становится Одним из Наиболее Агрессивных Покупателей недвижимости Золотого Штата

Автор Элиот Браун, 27 января, 2015 г.

Китайская компания по торговле недвижимостью, известная своими огромными инвестициями на родине, забрасывает свою сеть далеко за пределы страны, и становится одним из наиболее агресивних покупателей недвижимости в Калифорнии.

Еще в 2006 г., Рич Тосконо отметил, что иностранные деньги, как правило, – бессмысленные средства, которые доходят до второй стороны слишком поздно, а иностранцы переплачивают за активы на рынках, которых они совершенно не понимают.

Китайская компания Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель Lu Zhiqiang, потратили сотни миллионов долларов на коммерческую и жилую недвижимость на западном побережье США за последние несколько лет, что далеко от традиционных проектов компании в Пекине и Ухане.

Покупательский всплеск демонстрирует, насколько, китайские инвесторы вырвались вперед среди волны остальных иностранных компаний инвестирующих в коммерческую недвижимость.

После покупки объекта в 2013 г. пекинская компания Oceanwide приступает к одному из наибольших строительств в центре Лос-Анжелеса: комплекс квартир, торговый центр и отель, состоящий из трех башен. В декабре компания объявила о своем намерении построить второй по высоте небоскреб в Сан-Франциско, блестящее офисное здание в 902 фута, спроектированное Норманом Фостером. Компания так же заплатила 41 млн долл. за ранчо в округе Sonoma, которое может вместить винный завод.

Разве это не глупо звучит? Возможно, они думают, что смогут подкупить местное руководство и получить разрешение на строительство чего-то грандиозного на этом объекте. Это сработало бы в Китае, но здесь они столкнутся с оппозиционными группами, которых невозможно отбросить с помощью коррумпированного правительства, как в Китае.

Пожалуй, самый интригующий шаг компании – это вложение огромной суммы г-ном Лу в частную жилищную недвижимость в аристократичном городке Атертон в Силиконовой Долине.

С 2012 г. г-н Лу приобрел три огромных особняка в Aтертоне по адресу Barry Lane, 70, Atherton Ave, 250 и Park Lane, 236, заплатив $21 млн, $25 млн и $30 млн соответственно, согласно некоторым людям связанным с этой покупкой. В совокупности в трех домах насчитывается 19 спален и 22 ванных комнаты, как описано в объявлениях о продаже.

Это либо эго, либо глупость, возможно, и то и другое.

Далее, прошлой весной г-н Лу пытался купить еще более дорогостоящий дом, предлагая $41 млн чтобы купить его у Джима Кларка, со-основателя Netscape, согласно судовым записям и человеку, знакомому с этим вопросом. Сделка не удалась, и дом продали другому покупателю.

Погружение Oceanwide в США является частью стратегии диверсификации. Так компания прокомментировала свои прошлые приобретения. В добавок к недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовую индустрию с активами в банках, брокераже, трастах и бизнесе страхования. Она так же инвестировала в энергетику, рекламу и печатную медию Китая.

Недвижимость США становиться все более привлекательной для быстро-растущих китайских компаний, которые столкнулись с замедляющимся рынком недвижимости Китая и видят перспективы роста в США.

Во время этого пузыря недвижимости калифорнийские прожорливые скупщики ринулись в другие западные города и раздули цены на недвижимость, других причин для подорожания которой не существовало. В Бэнде, Орегон, Бойзе, Айдахо, Лас-Вегасе, Невада и в других городах произошла инфляция цен на недвижимость из-за того, что калифорнийские покупатели стали покупать себе вторые дома и инвестиционную недвижимость. Прилив китайских покупателей – это такой же феномен, только с другими игроками в другой местности.

Китайские инвесторы купили коммерческой недвижимости США на $3.9 млрд в 2014 г., что составляет около 1 процента всех продаж коммерческой недвижимости, выводя Китай на третье место по покупкам недвижимости в США после Канады и Норвегии, согласно Real Capital Analytics LLC.

Для китайских компаний «определенно есть большой интерес в инвестировании за рубежом», – утверждает Дарлин Чиу Брянт, исполнительный директор ChinaSF, организации основанной городской администрацией Сан-Франциско с целью продвижения китайских инвестиций.

Именно так китайцы распространят свой мыльный пузырь недвижимости по всему миру. Пока что этот пузырь в основном находится в пределах Китая, поскольку местное правительство ограничивает поток капитала за рубеж. Стоит ослабить эти ограничения и пузырь недвижимости станет глобальным.

Такие же агрессивные цены китайские инвесторы платят в Aтертоне, зеленом городке возле Стэндфордского Университета, где ранчо в стиле 50х на спиральных улицах, постепенно превращаются в бесконечные ряды особняков, привлекающих китайских инвесторов. Брокеры утверждают, что иностранные покупатели, в большинстве из Китая, представляют более 75% рынка недвижимости с домами более чем за $20 млн. Десять лет назад, большинство покупателей были местными.

«Шлюзы открылись на полную где-то в 2011 году», – говорит Кен ДеЛеон, учредитель компании DeLeon Realty, которая специализируется на элитной недвижимости в Силиконовой Долине. Г-н ДеЛеон рассказывает, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй и в ценах на дома появилось много восьмерок, что является счастливым числом в китайской культуре.

Мы наблюдали тоже самое в Ирвайне.

Питер Карпентер, член совета противопожарной зоны Menlo Park, в которую входит Атертон, высказал свое беспокойство за пожарников, которые рискуют жизнями, туша пожар, предполагая что в доме кто-то есть. «Зная, что в домах никого нету, мы бы использовали совсем другой подход», – говорит он. «С точки зрения пожарной части, это означает, что вы подвергаете людей риску без причины».

Очевидно, они бы дали домам сгореть.

Китайский пузырь недвижимости следует типичной закономерности любого экономического пузыря: создание чрезмерного долга без привязки к денежному потоку, необоснованная вера в вечно-растущие цены, безумные приобретения домов инвесторами, которые держат их пустыми, и постоянное избегание реальности людьми, которые должны быть умнее.

К сожалению, все идет к тому, что Китай экспортирует свой мыльный пузырь недвижимости в США, так же как это случилось с Японией 25 лет назад.

 

Обязательные Элементы Договора Купли-продажи в США

Если вы планируете купить частную недвижимость, вам необходимо подать договор купли-продажи частной недвижимости (REO purchase agreement). Этот договор показывает ваше намерение (и способность) купить собственность кредитной организации.
Департаменты REO очень заняты и часто одновременно занимаются сотнями объектов Если ваш договор купли-продажи неполон, кредитная организация может пропустить его и принять договор следующего в очереди человека, поэтому очень важно заполнить его правильно с первого раза.
Подтверждение платежеспособности
Перед тем, как утвердить ваше предложение, кредитной организации необходимо подтверждение того, что вы можете оплатить стоимость недвижимости. Если вы финансируете покупку REO, вам необходимо письмо от вашей кредитной организации с предварительным разрешением и указанием утвержденной суммы, первого взноса и контактную информацию вашего кредитного менеджера.
Если вы платите наличными, вам необходимо доказать, что у вас есть достаточно средств на покупку недвижимости. Получите письмо из банка, в котором будет указано, что у вас есть средства на покупку недвижимости.
Конкурсное обеспечение
Обычно, кредитные организации требуют конкурсного обеспечения для REO. В большинстве случаев вам понадобится минимум 1000 долл. для покрытия такого обеспечения. Если вы вносите деньги наличными, организация может потребовать большей суммы обеспечения. Вы можете вкладывать сумму от 10% для конкурсного обеспечения.
Все договора-купли продажи частной недвижимости должны содержать копию чека, который был использован для конкурсного обеспечения. Без этого ваше предложение не будет принято. Если вы не уверены, сколько вносить денег в счет конкурсного обеспечения, спросите своего риелтора (REALTOR®).
Приложения
Большинство кредитных организаций не принимают предложения, которые не содержат необходимых приложений. Частная недвижимость продается в состоянии «как есть». При подаче предложения вам необходимо подписать отказ от ответственности, который освобождает кредитную организацию от ответственности за какие-либо повреждения или проблемы с недвижимостью.
Если вы покупаете более старую недвижимость, вы также должны подписать договор о раскрытии информации о присутствующей плесени, отчет об инфестации деревянных конструкций и отчет о содержании краски на свинцовой основе. В некоторых штатах кредитные организации оплачивают проведение инспекции на предмет наличия насекомых. Тем не менее, вам следует нанять своего инспектора для проведения инспекции до заполнения этих документов.
Прочие документы
Некоторые агентства штата и местные агентства требуют предоставления дополнительных документов к договору купли-продажи. Кредитная организация также может потребовать от вас дополнительную информацию. Поговорите со своим риелтором, который должен знать о необходимости предоставления дополнительной информации для покупки. Если это необходимо, обязательно предоставьте актуальную информацию во всех документах.
Процесс подачи
Обычно кредитные организации просят направлять договора купли-продажи честной недвижимости онлайн через свои безопасные порталы. Если вы отправляете информацию онлайн, старайтесь сканировать все документы в черно-белом цвете при низком или среднем разрешении. Кредитной организации будет сложно или вообще невозможно загрузить цветные документы или документы с высоким разрешением.

Обзор Рынка Офисной Недвижимости в Лос Анджелесе

В результате увеличения количества свободных помещений и роста цен на аренду – рынок офисной недвижимости округа Лос-Анджелес взлетел.
Растущее количество компаний в округе Лос-Анджелес повысило спрос на офисные помещения в четвертом квартале, демонстрируя уверенность предприятий в завтрашнем дне.
Пять лет назад рынок офисной недвижимости пришёл в упадок и достиг самой низкой точки. Однако, до второй половины прошлого года, положение дел постепенно улучшалось по мере того, как подверженные кризису компании делали крошечные шаги к расширению.
«Округ Лос-Анджелес процветает», – сообщила Петра Дурнин, начальник исследовательского управления Cushman & Wakefield, характеризуя статистику офисной недвижимости в конце года. «Я бы сказала, что мы вышли из фазы ожидания восстановления и вошли в режим роста».
Рынок офисной недвижимости отстает по экономическим показателям по причине того, что аренда длится годами, и компаниям, сократившим штат во время рецессии, пришлось заполнять пустые рабочие места до того как они смогли арендовать дополнительное пространство новым сотрудникам. Недавний рост в аренде помещений предполагает, что большинство региона восстанавливается.
Сокращение рабочей силы, привычное во время экономического упадка, значительно замедлилось, и многие фирмы расширяются, говорит Дурнин.
«Мы наблюдаем гармоничный рост», – сказала она, – «особенно в сферах технологий и развлечений».
Чистая прибыль округа Лос-Анджелес от аренды офисных помещений составила 3,8 миллионов квадратных футов, а в 2013 эта цифра составляла всего 259 000 квадратных футов, согласно Cushman & Wakefield. Общая вакантность помещений в четвертом квартале упала до 16,1% в сравнении с 18,2% в прошлом году.
Как правило, искомые рынки гораздо плотнее: вакантность в Santa Monica упала до 8% в конце 2014 года, а в Beverly Hills снизилась до 7,5%.
Чем меньше свободных помещений доступно – тем больше денег за них просят арендаторы.
«В запросах арендной платы произошёл серьезный скачок», – заявила Дурнин. В целом аренда округа Лос-Анджелес в четвертом квартале подскочила на 5,5% по сравнению с прошлым годом, что равно 2,68 долл. за квадратный фут в месяц.
Владелец офисных помещений Дэвид Бинсвонгер сообщил, что его фирма Lincoln Property Co. ощутила «мгновенный скачок» за последние семь-восемь месяцев.
«На пространство, которое пустовало от 12 до 36 месяцев, внезапно нашлось два или три клиента одновременно».
Подобный спрос стимулировал арендодателей постепенно увеличить арендную плату и сократить количество специальных предложений, таких как периоды бесплатной аренды для перспективных арендаторов, проинформировал он.
Lincoln Property, где Бинсвонгер является вице-президентом, владеет 13 миллионами квадратных футов офисных помещений в южной Калифорнии и намеревается построить еще больше. Среди запланированных проектов есть многофункциональная застройка участка на окраине Old Pasadena с 620 000 квадратными футами офисных помещений, которая ждет одобрения городской власти.
Положение арендодателей гораздо лучше в этом трендовом офисном цикле, чем оно было на протяжении прошлых подобных периодов, говорит Бинсвонгер. Застройщики не завалили рынок новыми зданиями, как сделали это несколько раз в прошлом, когда рынок офисной недвижимости был на своем пике.
«Если спрос задержится на 18 – 24 месяца», – говорит он об увеличении спроса на аренду, – «я вижу перспективу серьезного прогресса».
Hollywood – один из самых популярных рынков для строительства офисной недвижимости с тремя масштабными проектами, строящимися с нуля, у которых уже есть арендаторы, или, по крайней мере, потенциальные клиенты.
В регионе оживленного рынка, где условия продажи недвижимости находятся на своем пике, домовладельцы уже не торопятся сдавать пустые помещения, говорит Бинсвогнер.
«Если вы владелец недвижимости в Beverly Hills, Culver City, Santa Monica или даже Hollywood, – судьба вам улыбается», – утверждает он. «Вы наслаждаетесь вакантностью своих помещений, поскольку уже через месяц вы получите более высокую арендную плату, чем сегодня».
Центр города Лос-Анджелес, второй по величине рынок офисной недвижимости в регионе, чрезмерно застраивался десятилетиями, и все равно находится в состоянии полного восстановления. Вакантность здесь упала с отметки 21,4% в прошлом году до 20,8% в конце 2014 года.
Однако большинство центральных бизнес-районов контролируется несколькими владельцами недвижимости, которые в скором времени ожидают переломного периода. Запросы арендной платы в четвертом квартале подскочили с отметки 2,99 долл. до 3,24 долл. за фут.
Большинство вакантных помещений находится в 4 больших зданиях, сообщила Дурнин, активное арендование в центре города привело к чистой прибыли аренды в более чем 200 000 квадратных футов за прошлый год.
Центральный бизнес-район может полностью выйти из кризиса, стоит туда заселиться еще одному крупному арендатору, сообщил Джон МакАниф, директор брокерского агентства JLL.
«Всего одно заселение в центре города на площадь размером в 100 000 квадратных футов может полностью перевернуть рынок недвижимости за один день», – утверждает он.

Google приходит в Лос Анджелес

Самая знаменитая в мире информационно-поисковая компания расширяет свое присутствие на Юге.
По информации Лос-Анджелес Таймс, компания Google Inc. потратила около 120 миллионов долларов на покупку 12 акров земли по соседству со знаменитым ангаром, в котором авиатор Говард Хью (Howard Hughes) построил свой известный самолет «Spruce Goose», в районе Playa Vista, возле Marina del Rey.
Джон Бейрд (Jon Baird) из KNX 1070 сообщил, что учитывая то, что компания уже занимает несколько зданий, разбросанных по округу Лос-Анджелес, земельный участок, который, как сообщается, предназначен под строительство 900 тыс. кв. футов коммерческих площадей, станет довольно существенным расширением для Google.
Согласно Таймс, компания, чей центральный офис находится в Mountain View, Калиф., не сообщает подробности. Тем не менее, даже потенциальная аренда ангара Хью, размером в 319 тыс. кв. футов, может разместить 6 тысяч хорошо оплачиваемых и высокообразованных работников.
Google объединила свои локальные операции в 2011 году в спроектированном Фрэнком Гери (Frank Gehry) здании на Venice Beach. В здании работает около 500 сотрудников.
Член городского совета Майк Бонин (Mike Bonin), представляющий район Playa Vista, сообщил, что это событие еще больше укрепляет репутацию района, как центра передовых технологий.
«Намерения Google подтверждают то, что район Playa Vista – это столица инноваций и технологий Лос-Анджелеса», – сообщил Бонин. «Там и IMAX, и Microsoft, и YouTube», – он добавил.
По утверждению Бонина, несмотря на объявление, Google в ближайшем будущем не планирует начинать застройку участка.

Китайские Инвесторы Предпочитают Калифорнию

Взоры китайских фирм по торговле недвижимостью направлены на запад – на Калифорнию.

China Oceanwide Holdings становится одним из самых ярых покупателей недвижимости в Золотом штате

Китайская фирма по торговле недвижимостью, известная своими огромными местными инвестициями, закинула свою сеть далеко за пределы страны. Теперь она становится одним из самых ярых покупателей калифорнийской недвижимости.

В течение последних двух лет China Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель правления Lu Zhiqiang, наводнили сотнями миллионов долларов рынки коммерческой и жилой недвижимости западного берега США, что далеко выходит за рамки привычных этой компании новых проектов в таких городах как Пекин и Ухань. Потребительская канонада показывает то, как среди волн поступления заграничных денежных потоков в коммерческую недвижимость США, китайские инвесторы обычно стоят во главе списка.

После покупки участка в 2013 г., пекинская компания Oceanwide собирается осуществить один из самых крупных текущих проектов строительства в центре Лос-Анджелеса: многоквартирный комплекс, состоящий из трех башен, площади под магазины и отель. В декабре компания заявила о своем намерении построить вторую по высоте башню в Сан-Франциско – блестящее офисное здание, спроектированное Норманном Фостером. Высота здания – 910 футов. Она также заплатила 41 миллион долл. за ранчо в округе Сонома, в котором может разместиться винный завод.

Тем не менее, самое интригующее следующее: г-н Лю собрал невероятное количество жилой недвижимости в небольшом городишке Атертон, что в силиконовой долине.

По сведениям людей, приближенных к сделкам, начиная с 2012 года, г-н Лю приобрел три огромных особняка в Атертоне, стоимостью 21, 25 и 30 миллионов соответственно. Дома расположены по следующим адресам: 70 Barry Lane, 250 Atherton Ave. и 236 Park Lane. Согласно листингам по продаже недвижимости, вместе, три объекта недвижимости состоят из 19 спален и 22 ванных комнат.

Согласно некоторым данным, прошлой весной г-н Лю пытался купить еще более дорогой дом, предлагая 41 миллион долл. за бывший дом Джима Кларка, соучредителя Netscape. Тем не менее, сделка не удалась и дом был продан другому покупателю.

Говоря о прошлых покупках, компания Oceanwide описывает свое погружение в рынок недвижимости США, как часть стратегии диверсификации. Помимо недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовый сектор, владеет долями в банках, брокерских операциях, трастах и страховых компаниях. У нее также есть инвестиции в секторе энергоносителей, рекламы и печатных изданий в Китае.

Недвижимость США становится все более привлекательной для быстроразвивающихся китайских фирм, которые столкнулись с замедляющимся внутренним рынком жилой недвижимости и видят будущее для развития в США.

В соответствии с данными Real Capital Analytics LLC, в 2014 году китайские инвесторы приобрели коммерческую недвижимость в США на 3,9 миллиарда долл., что составляет около 1% от всех продаж коммерческой недвижимости и намного больше чем любая другая страна, за исключением Канады и Норвегии.

Для китайских компаний «существует мощная заинтересованность инвестировать за границей», – сообщает Дарлин Чю Брайант, исполнительный директор ChinaSF, – организация, созданная мэрией Сан-Франциско с целью привлечения инвестиций из Китая.

Г-жа Чю Брайант сообщила, что в начале прошлого года она познакомила Oceanwide с Northwood Investors LLC и TMG Partners, застройщиками, которые намечали планы по строительству двух башен на участке, который находится южнее центра города. В конечном счете, Oceanwide согласилась купить участок за 296 миллионов долл., что в более чем два раза больше, чем заплатили Northwood и TMG в 2013 г.

Такую же агрессивную ценовую политику китайские инвесторы проводят и в Атертоне, зеленом городишке возле Университета Стэнфорда, где полувековые дома постепенно были переделаны в нескончаемые ряды особняков, которые привлекли китайских инвесторов. Брокеры говорят, что иностранные покупатели, в основном из Китая, представляют 75% покупателей на рынке домов, стоимостью свыше 20 миллионов долл. Еще десять лет назад большинство покупателей были местные.

«Это был где-то 2011 год, когда хлынула волна покупателей», – говорит Кен ДеЛеон, основатель DeLeon Realty, компании, которая специализируется на продаже современных домов в Силиконовой долине. Г-н ДеЛеон говорит, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй, а цены на дома содержат в конце много восьмерок – счастливый номер в китайской культуре.

Некоторые дома простаивают почти целый год, и используются, только когда владелец посещает этот район.

В свою очередь это вызвало беспокойство у некоторых постоянных жителей района. Так как приплыв иностранных владельцев недвижимости может, в конечном счете, привести к тому, что некоторые районы, где дома являются лишь инвестициями, могут пустовать днями и ночами.

Питер Карпентер, член пожарного совета Menlo Park Fire Protection District, который включает в себя территорию Атертон, сказал, что он беспокоится о пожарниках, которые рискуют жизнями при тушении пожаров в этих домах, полагая, что в них кто-то живет.

«Зная наверняка, что в доме никого нет, можно применить совсем другой подход», – сказал он. «С точки зрения пожарного департамента, это означает подвергать людей риску без причин».