Уверенность американцев в рынке недвижимости США растет: Zillow

Ожидаемые продажи домов в США подскочили на 3,1% в феврале, ловко превзойдя ожидаемые 0,3%.  С августа 2013 г., этот показатель находится на своем пике. Согласно данным с сайта Zillow (Z), в этом году рынок недвижимости будет и дальше стремительно расти.

Индекс Потребительской Уверенности в Рынке Недвижимости показывает, что 5,2 млн арендаторов США планируют покупать дома в 2015. Это на 25% выше аналогичного показателя в прошлом году и составляет 12% всего рынка недвижимости США.

11395309915_67d4484ddc_kОколо 60% всех опрошенных арендаторов утверждают, что покупка дома – это лучшее долгосрочное инвестирование, которое можно сделать. Отчасти, это вызвано низкими ипотечными ставками. Согласно Zillow, среднестатистический домовладелец тратит сегодня всего 15% от своего дохода на ипотечные выплаты, в сравнение со среднеисторическим показателем в 22%. Арендная плата так же растет, делая наемное жилье менее привлекательным, чем домовладение, согласно ведущему экономисту Zillow, Стэну Хамфриз (Stan Humphries).

«Аренда никогда еще не была менее доступной, чем сейчас. В США по всей стране люди тратят на съем жилья почти 30% своих доходов. Так что, если вы арендатор, есть смысл перейти на сторону домовладельцев», – рассказал Хамфриз Yahoo Finance.

Согласно Zillow, арендаторы и домовладельцы были наиболее уверенны в рынках недвижимости Сан-Хосе, Калифорнии, Майами и Сан-Франциско.  «Наблюдается динамика, при которой ценовая прибыль от проданных домов прошлых лет начинает  подогревать будущие ожидания. Опасность данной динамики заключается в том, что она проявляется в области залива, где люди ожидают эти 5%-10% увеличения стоимости капитала», – говорит Хамфриз. «Поскольку мы наблюдаем здоровое повышение цен, но оно стремительно падает».

Наименее уверенными, американцы были в рынках недвижимости Детройта, Сент-Луиса и Чикаго.

Стоят ли высокоприбыльные инвестиции в недвижимость риска?

Недвижимость может быть отличной инвестицией с точки зрения дохода и долгосрочного роста. А при условии грамотного подхода, недвижимость может приносить высокую прибыль.

Когда речь идет об инвестировании в недвижимость, у вас есть два основных выбора: купить индивидуальную инвестиционную собственность или приобрести акции траста инвестиционной недвижимости (или REIT). Каждый из вариантов хорош и имеет свои плюсы и минусы. Далее представлено краткое описание этих двух видов инвестирования в недвижимость, для того чтобы вы могли решить, какой из них наиболее подходящий для ваших инвестиционных целей.

Инвестиционная собственность может принести высокую прибыль, однако есть существенные риски

31807003_628d6d80b9_oНаиболее очевидный путь инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Это может быть дом, дуплекс или маленькое многоквартирное здание. И хотя это потенциально выгодное капиталовложение, оно – не для всех.

Допустим, вы купили дом за $120 000, уплатили  20%  первого взноса ($24 000) и получили ипотечный кредит на 30 лет по ставке 4% . Скажем, дом может сдаваться за $1,000 в месяц, что является консервативным предположением. Когда вы отнимете $458 на ипотеку, около $150 на налоги и страховку и отложите 10% арендной платы в резервный фонд на обслуживание и ремонт (поверьте, не стоит пропускать этот шаг), вы можете ожидать наличный поток в размере чуть больше $270 в месяц.

Это отображает годовую прибыль около 14%, исходя из вашей изначальной инвестиции в $24 000. Кроме того, со временем вы будете увеличивать капитал своей собственности, не говоря о том, что рыночная стоимость дома так же должна вырасти с течением времени. Предполагая, что 2% ипотечного кредита оплачивается в течение первого года, и что собственность растет в цене на 3%-4%, вы можете рассчитывать на 20% прибыли от вашей инвестиции в первый год. Не плохо, правда?

Однако это предполагает, что все пойдет по плану, и что вы сами будете заниматься этой собственностью. Но ведь может случиться так, что несколько месяцев дом будет вакантным, или вам попадется плохой арендатор, законно выселить которого обойдётся в кругленькую сумму. Процесс поиска арендаторов, сбора арендной платы и все вопросы, связанные с арендаторами могут забирать у вас массу времени. Если вы не хотите превратить вашу инвестицию в работу на полставки, будьте готовы заплатить 10% вашей арендной прибыли своему домо-управляющему.

Итак, вы однозначно можете заработать на инвестиционной недвижимости, но перед тем как с этим связываться, убедитесь, что вы учли все риски и необходимые временные затраты.

Правильные акции траста инвестиционной недвижимости (REIT) могут управлять рисками и приносить высокую прибыль  

Вместо того чтобы покупать недвижимость, вы можете приобрести акции REIT, который инвестирует в разнообразную недвижимость, как правило определенной направленности. К примеру, некоторые REIT покупают многоквартирные дома, другие – коммерческую собственность, а третьи покупают специализированную недвижимость вроде дата-центров или складов.

REIT обязаны выплачивать 90% от своего дохода акционерам и могут быть отличным источником пассивного дохода для инвесторов. Это аналогично владению собственностью, только кто-то другой делает всю работу за вас. Покупка акций REIT вместо индивидуальной недвижимости так же помогает снизить риски, с которыми вы столкнетесь. К примеру, если ваш дом для сдачи в аренду пустует, вы не только заработаете 0% на инвестиции, вам еще придется выплачивать ипотеку и другие затраты.    В случае же с REIT, вы едва ли ощутите на своей прибыли, если траст потеряет одного из арендаторов.

Лично я отдаю предпочтение REIT которые инвестируют в коммерческую собственность, попросту из-за того, что природа этого бизнеса делает инвестирование наиболее прибыльным и наименее рискованным. Мало того что коммерческие арендаторы склонны подписывать долгосрочные договоры аренды (во многих случаях на 15 и больше лет), в контракте так же прописаны постепенные повышения арендной платы, а так же наименее предсказуемые затраты, такие как налоги, страховка и техническая поддержка покрываются самими съемщиками. Все что нужно сделать REIT, это найти арендатора и забрать у него чек.

Ко всему прочему, некоторые REIT приносят удивительный доход. Ведущие розничные REIT: Realty Income и National Retail Properties имеют среднюю годовую прибыль в 17.1% и 14.1% соответственно вот уже на протяжении 20 лет. Такой доход считается очень высоким, особенно при инвестиции с низким уровнем риска.

Однако инвестирование в индивидуальную недвижимость обладает потенциалом приносить еще большую прибыль, как я и говорил ранее. Вы просто должны спросить себя стоит ли дополнительная прибыль дополнительного риска.

Каких инвестиций в недвижимость стоит избегать

Не все инвестиции в недвижимость стоят риска, особенно в случае инвесторов-новичков. Ниже представлен список инвестиций в недвижимость, которые лучше оставить экспертам этой отрасли, а некоторые и вовсе не стоит рассматривать.

  • REIT которые инвестируют в ипотеки, а не в собственность. Они используют высокую долговую нагрузку, чтобы сгенерировать высокую прибыль, что делает их чувствительными к повышениям процента по кредитам.
  • Любая инвестиционная недвижимость за пределами США.
  • Инвестиционная собственность, которую вы планируете сдавать в качестве дома для отдыха или на короткий срок. Управленческие затраты на такую недвижимость, как правило выше чем при долгосрочной аренде, а юридические требования могут быть очень сложными. С такой недвижимостью легко потерять деньги.
  • Покупка постоянной собственности для проживания, размер которой намного больше, чем вам нужно, только потому, что вы считаете это хорошей инвестицией.

Вывод

Не смотря на то что покупка арендной недвижимости – не для всех, инвестирование в недвижимость – или, по крайней мере должно быть таковым. В каждом инвестиционном портфолио есть место для недвижимости, и все дело только в том, на какой риск вы хотите пойти и сколько времени готовы уделять управлению вашими инвестициями.  Если ответы на эти вопросы «не большой» и «не много», вам стоит остановится на акциях REIT. С другой стороны, если у вас есть время и энергия заниматься частной инвестиционной собственностью, это может стать отличной возможностью сколотить состояние.

Инвестиции в Многоквартирное Жилье в США Могут Превзойти Докризисный Уровень

Недавно в США подскочил спрос на многоквартирные дома, так как в результате экономического спада, многие покупатели превратились в арендаторов, в основном из-за того, что финансовые последствия кризиса не позволяют им вернуться на рынок владельцев жилья.  Некоторые инвесторы берутся за многоквартирную недвижимость, дабы нажиться на этом растущем спросе.

Подъем в строительстве многоквартирных домов ощутимо подпитал рынок жилищного строительства в США. Недавний обзор американского рынка многоквартирной недвижимости, произведенный транснациональной фирмой по недвижимости CBRE предсказал, что инвестиции в многоквартирное жилье в Соединенных Штатах в 2014 году могут превысить докризисный уровень. Последнее указывает на то, что инвесторы довольно уверенны в состоянии рынка и в дальнейшем спросе на квартирные здания. В обзоре говорилось о том, что инвестиции в США на многоквартирное жилье могут побить рекорд в 105 млрд долларов, установленный в 2007 году.

«Многоквартирные дома продолжают выводить коммерческую недвижимость из кризиса и способствуют ее развитию», – утверждает Брайан МакОлиф (Brian McAuliffe), управляющий директор отдела многоквартирной недвижимости в CBRE Capital Markets (США), согласно изданию Real Estate Weekly.

МакОлиф определил 3 тенденции, характеризующих недавнюю активность на рынке недвижимости в США.

  • Все большая доля инвестиционного рынка США приходится на частых покупателей.
  • Иностранный капитал, как никогда раньше, играет огромную роль в инвестировании в  многоквартирное жилье.
  • Инвестиционные трасты в сфере недвижимости стали играть менее активную роль в инвестициях в США в  многоквартирное жилье.

Тенденция к снижению ставок капитализации и повышение цен за единицу отображает большой объем капитала, вложенный в этот сектор, вместе с тем, инвесторы многоквартирного жилья в США продолжают симпатизировать этому классу активов. Средняя стоимость квартиры составляла  128 000 долларов в третьем квартале 2014  года, демонстрируя повышение на 5,9%, по сравнению с предыдущим годом.

Что движет подъемом на рынке многоквартирной недвижимости США?

«Вот где сконцентрирован весь спрос», говорит Джед Колко (Jed Kolko), главный экономист сайта недвижимости Trulia.

«Практически все новые образования домохозяйств в США – это арендаторы. Молодежь и взрослые люди выезжают из родительских домов и не могут позволить себе приобрести жилье».

рынок жилищного строительства в СШАОбзор в CBRE указывает на наличие еще нескольких факторов, влияющих на рост спроса.  Укрепление рынка труда и повышение дохода в США приводит к тому, что начинают формироваться семьи, ранее не имевшие такой возможности. Данный фактор может удерживать спрос и рост аренды на его текущих позициях на протяжении всего 2015 года.   Описание рынка Майями в обзоре показало, что, начиная с 2008 г. сильный спрос на квартиры превысил предложение с результатом в 2,4% рейтинга вакантности в третьем квартале 2014 г. и рекордно высокой стоимостью аренды.

Другие сферы рынка также продемонстрировали значительный рост. Центр недвижимости USC’s Lusk прогнозирует увеличение аренды в Южной Калифорнии до 8% в течение следующих двух лет.

По причине большей месячной выручки и меньших затрат на содержание, по сравнению с одноквартирными домами, инвесторы в США чаще рассматривают расширение своего портфолио за счет многоквартирного жилья. Последнее приводит к тому, что конкуренция на недвижимость в США также беспощадно увеличивается.

В третьем квартале 2014 года, объем продаж от многоквартирной недвижимости подскочил на 28 процентов, в сравнении с тем же периодом прошлого года, и достиг отметки в $27,5 млрд, согласно World Property Journal, процитировавшему исследования CBRE.

Будущее инвестиций в многоквартирную недвижимость в США

Учитывая рекордные результаты текущего года, инвесторы и кредиторы видят возрастающие инвестиционные возможности в сфере многоквартирного жилья.

«Параллельно со стабильной активностью в продажах, мы наблюдаем ощутимый спрос заемщиков на ссуды на приобретение многоквартирного жилья», – утверждает Питер Донован, генеральный менеджер CBRE Capital Markets. «В результате, заемщики видят более привлекательные условия ссуд, касательно стоимости и процентов. Рынок кредитования демонстрирует андеррайтинг в дисциплине, в отношении процедур и структуры».

Аккредитованные инвесторы используют объединённые рынки, такие как Realty Mogul для оценки возможностей в сфере коммерческой недвижимости, та же тенденция используется для инвестирования в более масштабную многоквартирную недвижимость в США.

Realty Mogul предлагает акционерные ценные бумаги через компанию WealthForge, члена CFINRA/SIPC (Агентства по регулированию деятельности финансовых институтов).

ВАЖНО: Прогнозы или другая информация касательно вероятности различных результатов инвестирования в США являются гипотетическими, не отображают реальных результатов и не гарантируют их. Авторы данной статьи не несут ответственности и не обязательно поддерживают контент гиперссылок на сайты вне этого домена.