7 обязательных условий договора купли-продажи недвижимости в США

7 обязательных условий договора купли-продажи недвижимости в США

При подаче официального предложения на покупку дома в США вам необходимо заполнить целую кипу бумаг, уточняющих условия вашего предложения. Помимо такой очевидной информации, как адрес и цена покупки собственности, на которую вы претендуете, ниже приведен еще целый ряд моментов, которые необходимо учесть при составлении договора купли-продажи недвижимости.

1. Финансовые условия
Если вы принадлежите к тому большинству людей, которое не имеет возможности приобрести дом в США без ипотечного кредита, то ваше предложение на покупку должно указывать то, что предложение выполнимо лишь при условии получения финансирования по указанной процентной ставке. Если вы понимаете, что не можете выплачивать ежемесячные платежи за дом в США, если процентная ставка превысит 6%, то не ставьте 6,5% в своем предложении. Если же вы все-таки это сделаете и сможете взять кредит минимум под 6,5%, то в случае вашего отказа от предложения продавец вправе не возвращать ваш задаток.

Если же для заключения сделки вам необходимо взять определенный вид ипотеки, например, ипотеку на жилой дом в США, застрахованную Федеральным жилищным управлением (FHA) или ссуду, предоставляемую Администрацией по делам ветеранов (VA), то вам также следует это указать в договоре. Если же вы выплачиваете стоимость недвижимости наличными, также укажите это, так как это сделает предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вы не нуждаетесь в ипотечном кредитовании, то шансы заключить сделку вовремя более велики.

2. Помощь продавца
Если вы хотите чтобы продавец полностью или частично оплатил расходы, связанные с передачей недвижимости в США, укажите это в своем предложении. В предложении должна быть указана сумма таких расходов в долларовом эквиваленте (напр., $6 000) либо в процентах от цены покупки дома (напр., 3%).

3. Кто оплачивает конкретные расходы на заключение сделки
В договоре должно указываться, кто, продавец или покупатель, будет оплачивать стандартные платежи, связанные с покупкой дома в США, например, комиссию за ведение счета эскроу, вознаграждение за проверку правового титула, страхование правового титула, плату нотариусу, реестровые пошлины, налог на передачу недвижимой собственности и так далее. Ваш агент по недвижимости может рассказать вам, кто обычно покрывает каждый из вышеуказанных официальных платежей в данном конкретном районе.

4. Осмотр дома
Если вы не приобретаете дом в СШАпод снос, тогда вам необходимо внести в предложение условие о проведении осмотра дома. Это условие позволяет вам отказаться от сделки, если в результате осмотра дома будут обнаружены существенные и (или) дорогостоящие дефекты в конструкции дома. Например, в случае если при осмотре обнаруживается, что дому необходима новая кровля, стоимостью $15 000, то условие об осмотре дома позволит вам отказаться от совершения сделки.

5. Бытовая техника и принадлежности
Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка либо любая другая бытовая техника и принадлежности, не следует полагаться на устное соглашение с продавцом и предполагать что-либо. Укажите в договоре те принадлежности и ту бытовую технику, которые должны входить в стоимость дома в США.

6. Дата заключения сделки
Сколько времени понадобится вам на то, чтобы завершить сделку купли-продажи? Обычно это происходит в течение 30, 45 и 60 дней. Вопросы, которые могут возникнуть в течение этого времени, могут включать: необходимость продавца найти новое жилье; остающееся время, указанное в вашем договоре аренды; время, необходимое вам на переезд и т. д. Иногда и продавец, и покупатель хотят заключить сделку в течение двух недель. В течение такого короткого периода очень сложно удовлетворить все условия и получить необходимые документы и средства.

7. Продажа текущего дома
Если вы являетесь домовладельцем и вам необходимы средства с продажи вашего дома для того, чтобы приобрести другой, в предложении на покупку вам необходимо указать то, что одним из условий вашего предложения является продажа вашего текущего дома. Вам также следует указать обоснованный период времени для продажи своего дома, например, 30 или 60 дней. Продавец недвижимости, в покупке которой вы заинтересованы, не собирается снимать дом с продажи, чтобы затем неизвестно сколько ждать, пока вы найдете себе покупателя.

Существуют также и другие моменты, которые необходимо включать в тщательно продуманные договора купли-продажи недвижимости, но, в основном, вам не следует о них беспокоиться. Обычно агенты по недвижимости используют стандартные бланки и формы, покрывающие все вопросы, включая затронутые в данной статье.

В Калифорнии, например, стандартными бланками являются «договор купли-продажи жилой недвижимости в Калифорнии» и «общие указания по эскроу», подготовленные Ассоциацией риелторов Калифорнии. Если до подписания предложения на покупку вы хотите ознакомиться с подробностями бланка договора купли-продажи, который вы, скорее всего, будете использовать, попросите своего агента предоставить вам образец такого договора или поищите в интернете стандартную форму договора купли-продажи, которая обычно используется в вашем штате или в вашей местности.

Заключение
Несмотря на то, что все эти формы и бланки являются общепринятыми и стандартными, а хороший агент по недвижимости не позволит вам упустить что-либо важное в договоре купли-продажи, самостоятельное изучение ключевых моментов договора купли-продажи недвижимости в США – это хорошая идея.

5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

Итак, вы решили, что хотите инвестировать в арендную недвижимость в США.

Отличное решение!

Существует масса преимуществ в арендной недвижимости в США, включая наличные деньги в вашем кармане каждый месяц, налоговые льготы, наращивание капитала, и, что самое главное, пассивный доход зарубежом!

Итак, вы знаете что хотите инвестировать, но с чего начать? Вы наверно думаете что нужно «найти уцененный дом», «сдать его в аренду» и «бум! Вы уже зарабатываете деньги». Не то чтобы это было неправильно, но для успеха в качестве арендодателя нужно гораздо больше, чем просто купить дом по хорошей цене.

Когда я впервые начал покупать арендную собственность, я понятия не имел что на самом деле важно для обеспечения финансового успеха. Если бы я это знал тогда, сэкономил бы тысячи долларов в течение первых нескольких лет сдачи в аренду.

Мое предупреждение не отрицает возможного успеха в получении пассивного дохода зарубежом, даже если вы купите недвижимость, не принимая во внимание изложенные мной факторы риска. Вы должны взвесить все риски и выгоды, так сказать, масштабно.

На одних весах у вас крайне высокие риски, но и такой же высокий доход. На других же весах – минимальные риски и низкий уровень прибыли. Гарантии результата нет ни на одних весах, ни в промежутках между ними.

Вы практически наверняка можете добиться финансового успеха с недвижимостью, обложенной факторами риска, однако, шансы на такой успех – гораздо меньшие (и сопровождаются серьезной головной болью). Вы увеличите шансы успеха, двигаясь по линии низкого уровня риска, хотя и в этом случае, нет никаких гарантий. Просто так, у вас будет больше шансов преуспеть

Итак, какие объективные факторы могут навредить вашей инвестиции в арендную недвижимость?

5 способов потерять деньги на арендной недвижимости

  1. Соотношение арендной платы и цены. Этот термин означает соотношение стоимости приобретения недвижимости к сумме арендной выручки, которую она может принести. Если это соотношение не работает в случае вашей недвижимости, вы каждый месяц будете терять деньги. Возьмем, к примеру, дом в Атланте, купленный за $95 000, который ежемесячно сдается за $1100 и дом в Лос-Анжелесе, купленный за $460 000, который приносит $2250 арендной выручки в месяц. Если вы подсчитаете, в Атланте аренда легко покроет выплату ипотеки, все расходы, еще и обеспечит вам какие-то наличные средства каждый месяц. В то время как дом в Лос-Анжелесе, вряд ли покроет ипотеку, не говоря уже о затратах. Видите разницу между ними? Разница именно в соотношении арендной платы и цены. Если вы приобретете дорогостоящую недвижимость, не покрывающую затраты вроде той, в Лос-Анжелесе, вы будете терять деньги бесконечно.
  2. Плохие арендаторы. Предположим, ваше соотношение цены к арендной плате в норме. Следующий способ потерять деньги на арендной недвижимости – это недвижимость с плохими арендаторами. Хуже того, что вам однажды попались плохие арендаторы, может быть только то, что они будут попадаться постоянно. Большинство людей думают, что они это понимают, однако все приписывают потери от плохих арендаторов необходимости масштабных ремонтных работ, после их выезда (и я думал точно так же). Действительно, ремонт может вылиться вам в копеечку, однако хуже этого – незанятое помещение. Сценарий таков: недобросовестные арендаторы решают просто прекратить выплату арендной платы. Они непременно предоставляют какое-нибудь пустое оправдание, а вы остаетесь без дохода. Вы или ваш управляющий немедленно подаете на выселение, но даже в случае быстрого реагирования, этот процесс занимает какое-то время.  Арендатор перестает платить, документы на выселение поданы, дата судебного заседания назначена через месяц или позднее, а после даты суда у арендаторов есть еще неделя для выплаты долга. Если они не выплачивают его, готовится постановление суда, и, в некоторых округах вам нужно дождаться шерифа, чтобы он выпроводил их, после чего вам понадобится еще 1-3 месяца для того чтобы найти новых жильцов. И все это после того, как вы потратились на уборку и ремонт помещения, чтобы снова привести его в надлежащий для аренды вид. Все это может легко стоить вам 4-5 месяцев без арендной выручки (и это только для штатов, отдающих преимущество арендодателям, которые быстро выселяют жильцов! Я уже не говорю о штатах, которые стоят на стороне арендаторов, где требуются месяцы для того, чтобы вызвать нарушителей в суд и выселить их). А бывает так, что жильцы избавляют вас от всех этих хлопот и просто покидают недвижимость без предупреждения (а по пути, конечно же, захватывают ваше оборудование). Даже в этом случае вам придется потратить от 1 до 3 месяцев на поиски новых арендаторов. Если вы выплачиваете ипотеку, вы должны продолжать делать выплаты ежемесячно, невзирая на то, есть у вас арендная выручка, или нет. Это может быть очень тяжело. Не учитывая тысячи долларов потери арендной выручки, вы еще и тратите тысячи на ипотеку и другие затраты. В случае с плохими арендаторами, ремонт – это наименьшая из проблем, по сравнению с затратами на выселение и никем незанятое помещение. Плохие арендаторы, без сомнений, – самый быстрый путь к потере денег на арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США.
  3. Содержание. В предыдущем пункте я намеренно упустил ремонтные работы как серьезные затраты, а сейчас я к ним возвращаюсь. Естественно, ущерб нанесенный жильцами может стоить вам денег (всегда убеждайтесь, что ваша страховка покрывает ущерб от жильцов), однако общее содержание собственности может обойтись гораздо дороже. Я имею в виду крыши, системы вентиляции и кондиционирования, проводку, облицовку, оборудование, напольное покрытие и т.д. Любой человек, владеющий домом, будь то своим или в качестве инвестиционной недвижимости, знает, как дорого стоят все эти вещи. Тысячи! Новая недвижимость будет менее проблематичной, однако чем старее здание, которое вы покупаете, тем быстрее и большую сумму вам придется выбросить на содержание. Это может оказаться очень сложно.     
  4. Сужающийся рынок. Что если рынок, в который вы инвестировали, начинает идти на спад? Возможно, какой-нибудь крупнейший представитель индустрии выйдет из бизнеса или случится природный катаклизм, кто знает. А возможно, это произойдет из-за постоянного сокращения населения. Что бы то ни было, ценность вашей недвижимости упадет.  Хорошая новость в том, что ценность дома не имеет значения, если только вы не хотите его продать. Однако если вам внезапно понадобится продать дом или случится ситуация, когда вам нужно будет рефинансировать что-то (к примеру, у вас ипотека с плавающим кредитом, который резко подскочит, забирая всю ежемесячную наличность), в таком случае вы можете оказаться в тупике. Предположим, вам нужно продать дом. Если вам придется продать за меньшую сумму, чем покупали, вы можете потерять десятки тысяч долларов (или больше).  Или давайте даже не думать о ценности собственности. Давайте подумаем о сокращении населения, приводящем к снижению рыночной аренды, что заставит вас соответственно адаптироваться и приведет к резкой потере денег каждый месяц, так как ваш доход будет уже недостаточен для покрывания всех затрат. А может, люди просто не захотят больше жить в данной местности или никогда и не хотели, и вы не сможете найти арендаторов. А вы застряли с выплатой ипотеки, имущественных налогов и страховки. Деньги будут вылетать из вашего кармана быстрее, чем вы сможете считать свои счета.
  5. Неиспользование специалиста по налогам. Одно из наибольших финансовых преимуществ владения арендной недвижимостью – это налоговые льготы. Если правильно подходить к вопросу налогов, вы можете организовать все так, что доход от вашей недвижимости будет в результате  (по сути) безналоговым, более того, вы еще сможете получить средства от налоговых льгот. Я не против, чтобы вы сами занимались своими налогами, если владеете только одной арендной собственностью. Но в случае нескольких домов, вы наверняка навредите себе, не пользуясь услугами специалиста по налогам, чьи основные клиенты – инвесторы в недвижимость. Многие аудиторы окажутся бесполезными в достижении максимальной суммы налоговых льгот на вашу собственность, однако если вы найдете профессионала специализирующего в этой области, вы наверняка максимально увеличите сумму денег, которая пойдет вам в карман. Вам нужен аудитор, специализирующийся на инвестиционной недвижимости, по причине того, что законы меняются очень часто, тем самым влияя на списание ваших кредитов и порядок подачи отчетов. А такие аудиторы будут в курсе событий гораздо быстрее и лучше тех, у кого есть только пару клиентов, которые инвестируют в недвижимость. Даже если вы очень хорошо разбираетесь в налогах, или даже являетесь аудитором на пенсии, я все равно считаю, что вы должны советоваться с практикующим специалистом, а иначе – вы обречены потерять легкий доход зарубежом, который мог бы оказаться в вашем кармане.

Снижение потерь

Я уже окончательно отпугнул вас от покупки арендной недвижимости в США?  Все перечисленное выше звучит ужасающе. А хуже всего то, что эти проблемы так распространены в деле арендной недвижимости! Это то, что касается плохих новостей. А хорошая новость в том, что существуют пути предотвращения всех факторов риска. И хотя, даже в случае предотвращения каждого из перечисленных факторов у вас нет гарантий успеха, вы настолько минимизируете свои риски, что будете находиться в гораздо более выгодном положении, чем остальные.

Что такое снижение потерь? Следующие советы подходят для любой инвестиционной собственности:

  • Покупайте недвижимость в районах с хорошим соотношением цены к арендной плате. Убедитесь в том, что рыночная арендная плата предполагает, что вы получите доход после всех затрат, по сравнению с ценой, которую вы заплатите за недвижимость. Это очень важно. Как правило, вы не встретите хорошего соотношения цены к аренде в районах Лос-Анжелеса, Сан-Франциско, Нью-Йорка и большинства городов Флориды. Это лишь некоторые примеры рынков с плохим соотношением цены к арендной плате.
  • Не покупайте недвижимость в неблагоприятных районах.  Это включает гетто, трущобы или другие местности, где в большинстве проживает неблагоприятное население. Мало того что люди в таких районах не очень приятные, они еще повышают ваши шансы получить недобросовестных арендаторов. Чем лучше местность – тем лучших жильцов будет привлекать ваша арендная собственность. Если вы действительно целитесь на хороший район, ищите местность, где преобладают владельцы жилья, а не арендаторы.  Это так же относится к рынку в целом. Некоторые города могут похвастаться преобладающим количеством арендаторов, что означает, что вы всегда сможет найти там жильцов, однако, подобная статистика говорит о не очень высоком качестве населения. Я не говорю, что вы непременно должны быть владельцем дома, чтобы быть достойным человеком, но вы понимаете к чему я виду. Если вы все же решите инвестировать в неблагоприятную местность, я настоятельно рекомендую вам остановиться на арендаторах Сектора 8, они существенно повысят ваши шансы на регулярную арендную выручку.
  • Постарайтесь покупать новую недвижимость, которая проходит инспекции. Неважно, насколько хорошим будет старый дом, который вы купите, это все равно старое помещение, и оно влетит вам в хорошую копейку на содержание намного быстрее, чем более новая недвижимость. Всегда требуйте полной инспекции дома, до покупки, все потенциальные проблемы, но, невзирая на изначальное состояние, будьте готовы отложить хорошую сумму на содержание. Чем более качественную недвижимость вы купите, тем дольше вам не придется использовать эту сумму, а возможно даже удастся ее снизить.
  • Покупайте в растущих районах. Это относится как макро, так и к микро рынкам. Большие города могут находиться в упадке из-за падения индустрий или недостаточной привлекательности, а маленькие города в больших растущих районах могут загибаться по любой случайной причине.  Не покупайте в таких районах. Приобретайте недвижимость в городах с хорошей инфраструктурой (чтобы падение одного сектора не влияло на вашу собственность), с твердой тенденцией роста населения и в целом, в городах, куда люди хотят переезжать.
  • Пользуйтесь услугами аудитора, специализирующегося на инвестировании в недвижимость. Если вы действительно думаете, что хорошо разбираетесь в налогах, потратьте деньги хотя бы один раз, чтобы аудитор оформил ваши налоги за год, а потом сравните его результат со своим. Если результаты совпадут, значит, вы и вправду так хороши. Но попробуйте так сделать, чтобы проверить.

Существует много путей понижения рисков арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США. Люди просто не осознают, какие факторы могут стоить им большего, чем они инвестируют. Я понимаю, что сам не знал этого, когда начинал! И когда я слышу разговоры людей о покупке арендной недвижимости, я понимаю, что они тоже не осознают реальности. Еще один капкан, в который люди попадаются, это то, что купить более новую недвижимость в хорошем районе намного дороже, чем старый дом в неблагоприятной местности.

Когда люди видят высокую прибыль на низкокачественной недвижимости, они покупаются на эти цифры и мгновенно покупают ее. Не позволяйте обдурить себя предполагаемыми цифрами! Ни одна оценка потенциальной прибыли не берет в расчет уровень катастрофы, которую могут вызвать вышеупомянутые факторы. Покупая более качественную недвижимость в хорошем районе,  вы можете заплатить больше вначале, но в конечном результате, она принесет больше денег в ваш карман.

Будьте рассудительны, используйте здравый смысл и будьте готовы поучиться тому, как заставить арендную недвижимость работать на вас!

 

Рынок недвижимости Южной Калифорнии просыпается после дрема

Спустя год вялого спроса, в марте в Калифорнии продалось множество домов, а цены подпрыгнули вверх. Это случилось в результате того что улучшенная экономика и нехватка недвижимости на рынке повысили среднюю стоимость дома на $10,000, согласно новым данным.

Однако, по словам экономистов – неизвестно, будут ли цены продолжать расти. Если домовладельцы в ближайшее время не выставят дома на продажу, прибыль будет со скоростью расти, в то время пока покупатели будут биться за то малое, что осталось на рынке.

С другой стороны, средняя мартовская цена в $425 000 так и не смогла повыситься из-за унылого роста заработной платы, утверждают некоторые экономисты.

«Оба сценария возможны», – говорит Лесли Эплтон-Янг (Leslie Appleton-Young), ведущий экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов.

На сегодняшний день, перспективные покупатели домов постепенно повышают цены.

Средняя цена в Южной Калифорнии подскочила с февраля на 2,4%, составляя $425 000, после длительного зависания на цифре $415 000 начиная с мая месяца. Продажи домов резко повысились на 11% в марте, по сравнению с прошлым годом, – и это только третье повышение за 18 месяцев, как сообщило агентство недвижимости CoreLogic в четрверг.

Увеличение количества рабочих мест за прошлый год, а так же вялое повышение цен дает людям все больше уверенности в покупке домов в дорогостоящей Южной Калифорнии, утверждают экономисты.

«Мы уже долгое время наблюдаем отличные результаты нашей деятельности», – говорит Ричард Грин (Richard Green), директор USC’s Lusk Center for Real Estate.

Агент по недвижимости, Барри Сулпор (Barry Sulpor) сказал, что он наблюдает увеличенный спрос в прибрежных городах South Bay, районе, который пережил самый большой кризис в Южной Калифорнии.

Недавно трехкомнатный таун хаус в Эль Сегундо получил 14 предложений о покупке, говорит он. Покупка закроется на сумме $810 000, что на $41 000 больше запрашиваемой цены.

«Во время открытых дверей, в доме было негде встать», – сказал он.

Даже некоторые агенты в округе, наблюдавшие сокращение спроса остаются оптимистичными.

Агент Кери Ченоски (Carey Chenoski) рассказала о клиенте, который продал трехкомнатный дом в Сан-Бернардино одной паре за сумму на $15,000 превышающую запрашиваемую. Это, по ее словам, вряд ли случилось бы в прошлом году.

«Это довольно громкие факты», – сказал один житель Бюмонта. «На моей улице продалось три дома за последнюю неделю или около того».

doma-v-kalifornii-obzoe-cenПродажи возросли во всех шести южных округах: Лос-Анжелес, Ориндж, Риверсайд, Сан-Бернардино, Вентура и Сан-Диего. В округе Лос-Анжелес наблюдался рост в 12,5%, а в Ориндж – 8,9%.

Увеличение продаж указывает на хороший старт типично активного сезона продаж, а экономисты ожидают рост спроса в следующие несколько месяцев.

Однако продолжительный период низкого уровня предложения домов на продажу – волнительный, утверждает Эплтон-Янг. Он потенциально делает Калифорнию недосягаемой для людей со скромным доходом.

Она утверждает, что некоторым семьям придется удвоить или утроить заработок, а некоторые могут задуматься о том, чтобы покинуть штат, если цены продолжат резко расти.

Округи Лос-Анжелес, Сан-Диего и Оридж, как показывают данные Realtor, имеют предложение на дома на четыре месяца, в сравнении с шестью месяцами, которые считаются сбалансированным рынком покупателей и продавцов.

«Если не появится больше предложений, мы увидим что-то похожее на Сан-Франциско», – говорит Нэла Ричардсон (Nela Richardson), ведущий экономист Redfin. «Мы сейчас находимся в критической точке в Лос-Анжелесе».

Покупатели так же могут проигнорировать высокие цены и рынок недвижимости достигнет потолка. Примером этого может быть появление в округе Ориндж района со средними ценами, достигшими своего потолка до того как недвижимость взорвется.

Среднее значение – отметка, ниже которой продается первая половина домов, и выше – вторая, оставалась неизменной в марте, в сравнении с прошлым годом, когда продалось на 20% меньше дорогостоящих домов.

Средняя цена на поддержанные дома выросла на 4% с марта 2014 г., что является самым медленным ростом среди южных округов.

«Я думаю, что спрос будет расти» утверждает Грин. «Но у людей не будет средств, чтобы тратить на покупку домов».

Все еще много возможностей для перекупщиков жилья в США

Дни описи заложенных домов подходят к концу и продажи перекупщиков несколько замедляются. Однако, хорошие возможности для перекупщиков все еще остаются, особенно на некоторых региональных рынках США и в Калифорнии, где возможности и доходы перекупщиков продолжают удерживать сильную позицию.

Перекупка домов в США по всей стране пережила серьёзный скачок с 2012 г. когда рынок недвижимости стал восприниматься как стабильный. На протяжении этого времени рынок был очень благоприятным для перекупщиков. С апреля 2013 г. по март 2014 г. дома приобретенные и перепроданные в течение двенадцати месяцев отражали 5-6% всех продаж частных домов в США.

Во втором квартале 2014 г. все в США еще было около 31,000 домов перекупленных в этот период. Эта цифра отображала немного меньше 5% от всего рынка, что указывает на небольшое замедление продаж, но не на много. «Перекупка домов возвращается к своей более стабильной исторической тенденции после временной вспышки во время подъема цен на жилище в 2012-2013 гг.», – утверждает Дарен Бломквист (Daren Blomquist), вице-президент в RealtyTrac.

В то же время, эксперты приходят к различным выводам касательно того, какой из региональных рынков является сегодня наиболее благоприятным. RealtyTrac, к примеру, составила следующую таблицу, в которой очертила лучшие региональные рынки по ее мнению.

При этом 24/7 Wall St. классифицирует рынки по-другому. Эта компания проанализировала не только данные RealtyTrac, но и информацию по продажам домов от Федерального управления жилищного финансирования (Federal Housing Finance Authority (FHFA)) а так же уровень безработицы от Бюро трудовой статистики (Bureau of Labor Statistics (BLS)).   24/7 Wall St. оценила наиболее привлекательные рынки второго квартала 2014 г. следующим образом:

Ридинг, Пенсильвания – прибыль на инвестицию (ROI) 131%

Питтсбург, Пенсильвания – ROI 89%

Дельтона /Дейтон Бич/Орманд, Флорида – ROI 68%

Омаха/Кансил Блафс, Невада/Айова – ROI 59%

Палм Коуст, Флорида – ROI 57%

Филадельфия/Камден/Уилмингтон, Пенсильвания/Нью-Джерси/Делавэр/Мериленд – ROI 56%

Алентаун/Бетелем/Истон, Пенсильвания/Нью-Джерси – ROI 55%

Мемфис, Теннесси/Миссисипи/Арканзас – ROI 51%

Детройт/Уорен/Ливония, Мичиган – ROI 48%

Сиэтл/Такома/Бельвю, Вашингтон – ROI 48%

Кроме согласия о привлекательности рынков Питтсбурга и Дейтон Бич, существует мало схожести между данными анализами.

И наконец, еще один недавний отчет от Redfin демонстрирует еще один анализ рынка, с несколькими районами Вашингтона и основными агломерациями Калифорнии во главе списка.

kuplya-prodazha-nedvizhimosti-usaРынок недвижимости в США крайне сложно оценить с математической точностью, что объясняет некие разногласия между заключениями этих источников. А рынок перекупки строится на науке в такой же мере, как и на искусстве. «Требуется очень опытный глаз, чтобы определить правильный объем работ, и даже при этом, могут возникнуть непредвиденные расходы», – заметила Al Medina, опытный перекупщик. «Ремонтные работы могут колебаться от косметического ремонта, такого как покраска, замена ковров и модернизация кухни и ванной до фундаментальных работ, которые могут обойтись вам от $60 до $120 за квадратный фут».

В нескольких лидирующих в перекупке городах, главную роль на рынке играют учреждения. К примеру, корпоративные покупатели составили 10% всех приобретений в Мемфисе, Теннесси и Детройте в феврале. .Многие покупатели в этих районах так же покупали недвижимость за наличные средства или приобретали заложенные дома.

Тем не менее, в целом, корпоративные инвесторы не являются перекупщиками. Вместо этого они покупают дома у перекупщиков и оставляют их с целью дальнейшей сдачи в аренду. Следовательно, большое количество корпоративных покупателей представляет собой лучший рынок для перекупщиков.

«Мы наблюдаем некоторое замедление на рынке инвесторов по причине увеличения описи имущества, а так же наблюдаем, что цены вытесняют перекупщиков из этого рынка», – говорит Стив Роджерс (Steve Rogers), Генеральный директор и президент компании Real Living Lifestyles в Сан-Диего, -«однако недвижимость остается отличной инвестицией, не зависимо от того кто приходит на рынок!». Другие эксперты соглашаются с этим мнением. «Возможности для инвесторов по перекупке домов все еще очень велики, особенно в Южной Калифорнии, где растет количество описи имущества», – утверждает Крис Полинджер (Chris Pollinger), вице-президент отдела продаж в First Team Real Estate, описывая рынок Южной Калифорнии.