5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

Итак, вы решили, что хотите инвестировать в арендную недвижимость в США.

Отличное решение!

Существует масса преимуществ в арендной недвижимости в США, включая наличные деньги в вашем кармане каждый месяц, налоговые льготы, наращивание капитала, и, что самое главное, пассивный доход зарубежом!

Итак, вы знаете что хотите инвестировать, но с чего начать? Вы наверно думаете что нужно «найти уцененный дом», «сдать его в аренду» и «бум! Вы уже зарабатываете деньги». Не то чтобы это было неправильно, но для успеха в качестве арендодателя нужно гораздо больше, чем просто купить дом по хорошей цене.

Когда я впервые начал покупать арендную собственность, я понятия не имел что на самом деле важно для обеспечения финансового успеха. Если бы я это знал тогда, сэкономил бы тысячи долларов в течение первых нескольких лет сдачи в аренду.

Мое предупреждение не отрицает возможного успеха в получении пассивного дохода зарубежом, даже если вы купите недвижимость, не принимая во внимание изложенные мной факторы риска. Вы должны взвесить все риски и выгоды, так сказать, масштабно.

На одних весах у вас крайне высокие риски, но и такой же высокий доход. На других же весах – минимальные риски и низкий уровень прибыли. Гарантии результата нет ни на одних весах, ни в промежутках между ними.

Вы практически наверняка можете добиться финансового успеха с недвижимостью, обложенной факторами риска, однако, шансы на такой успех – гораздо меньшие (и сопровождаются серьезной головной болью). Вы увеличите шансы успеха, двигаясь по линии низкого уровня риска, хотя и в этом случае, нет никаких гарантий. Просто так, у вас будет больше шансов преуспеть

Итак, какие объективные факторы могут навредить вашей инвестиции в арендную недвижимость?

5 способов потерять деньги на арендной недвижимости

  1. Соотношение арендной платы и цены. Этот термин означает соотношение стоимости приобретения недвижимости к сумме арендной выручки, которую она может принести. Если это соотношение не работает в случае вашей недвижимости, вы каждый месяц будете терять деньги. Возьмем, к примеру, дом в Атланте, купленный за $95 000, который ежемесячно сдается за $1100 и дом в Лос-Анжелесе, купленный за $460 000, который приносит $2250 арендной выручки в месяц. Если вы подсчитаете, в Атланте аренда легко покроет выплату ипотеки, все расходы, еще и обеспечит вам какие-то наличные средства каждый месяц. В то время как дом в Лос-Анжелесе, вряд ли покроет ипотеку, не говоря уже о затратах. Видите разницу между ними? Разница именно в соотношении арендной платы и цены. Если вы приобретете дорогостоящую недвижимость, не покрывающую затраты вроде той, в Лос-Анжелесе, вы будете терять деньги бесконечно.
  2. Плохие арендаторы. Предположим, ваше соотношение цены к арендной плате в норме. Следующий способ потерять деньги на арендной недвижимости – это недвижимость с плохими арендаторами. Хуже того, что вам однажды попались плохие арендаторы, может быть только то, что они будут попадаться постоянно. Большинство людей думают, что они это понимают, однако все приписывают потери от плохих арендаторов необходимости масштабных ремонтных работ, после их выезда (и я думал точно так же). Действительно, ремонт может вылиться вам в копеечку, однако хуже этого – незанятое помещение. Сценарий таков: недобросовестные арендаторы решают просто прекратить выплату арендной платы. Они непременно предоставляют какое-нибудь пустое оправдание, а вы остаетесь без дохода. Вы или ваш управляющий немедленно подаете на выселение, но даже в случае быстрого реагирования, этот процесс занимает какое-то время.  Арендатор перестает платить, документы на выселение поданы, дата судебного заседания назначена через месяц или позднее, а после даты суда у арендаторов есть еще неделя для выплаты долга. Если они не выплачивают его, готовится постановление суда, и, в некоторых округах вам нужно дождаться шерифа, чтобы он выпроводил их, после чего вам понадобится еще 1-3 месяца для того чтобы найти новых жильцов. И все это после того, как вы потратились на уборку и ремонт помещения, чтобы снова привести его в надлежащий для аренды вид. Все это может легко стоить вам 4-5 месяцев без арендной выручки (и это только для штатов, отдающих преимущество арендодателям, которые быстро выселяют жильцов! Я уже не говорю о штатах, которые стоят на стороне арендаторов, где требуются месяцы для того, чтобы вызвать нарушителей в суд и выселить их). А бывает так, что жильцы избавляют вас от всех этих хлопот и просто покидают недвижимость без предупреждения (а по пути, конечно же, захватывают ваше оборудование). Даже в этом случае вам придется потратить от 1 до 3 месяцев на поиски новых арендаторов. Если вы выплачиваете ипотеку, вы должны продолжать делать выплаты ежемесячно, невзирая на то, есть у вас арендная выручка, или нет. Это может быть очень тяжело. Не учитывая тысячи долларов потери арендной выручки, вы еще и тратите тысячи на ипотеку и другие затраты. В случае с плохими арендаторами, ремонт – это наименьшая из проблем, по сравнению с затратами на выселение и никем незанятое помещение. Плохие арендаторы, без сомнений, – самый быстрый путь к потере денег на арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США.
  3. Содержание. В предыдущем пункте я намеренно упустил ремонтные работы как серьезные затраты, а сейчас я к ним возвращаюсь. Естественно, ущерб нанесенный жильцами может стоить вам денег (всегда убеждайтесь, что ваша страховка покрывает ущерб от жильцов), однако общее содержание собственности может обойтись гораздо дороже. Я имею в виду крыши, системы вентиляции и кондиционирования, проводку, облицовку, оборудование, напольное покрытие и т.д. Любой человек, владеющий домом, будь то своим или в качестве инвестиционной недвижимости, знает, как дорого стоят все эти вещи. Тысячи! Новая недвижимость будет менее проблематичной, однако чем старее здание, которое вы покупаете, тем быстрее и большую сумму вам придется выбросить на содержание. Это может оказаться очень сложно.     
  4. Сужающийся рынок. Что если рынок, в который вы инвестировали, начинает идти на спад? Возможно, какой-нибудь крупнейший представитель индустрии выйдет из бизнеса или случится природный катаклизм, кто знает. А возможно, это произойдет из-за постоянного сокращения населения. Что бы то ни было, ценность вашей недвижимости упадет.  Хорошая новость в том, что ценность дома не имеет значения, если только вы не хотите его продать. Однако если вам внезапно понадобится продать дом или случится ситуация, когда вам нужно будет рефинансировать что-то (к примеру, у вас ипотека с плавающим кредитом, который резко подскочит, забирая всю ежемесячную наличность), в таком случае вы можете оказаться в тупике. Предположим, вам нужно продать дом. Если вам придется продать за меньшую сумму, чем покупали, вы можете потерять десятки тысяч долларов (или больше).  Или давайте даже не думать о ценности собственности. Давайте подумаем о сокращении населения, приводящем к снижению рыночной аренды, что заставит вас соответственно адаптироваться и приведет к резкой потере денег каждый месяц, так как ваш доход будет уже недостаточен для покрывания всех затрат. А может, люди просто не захотят больше жить в данной местности или никогда и не хотели, и вы не сможете найти арендаторов. А вы застряли с выплатой ипотеки, имущественных налогов и страховки. Деньги будут вылетать из вашего кармана быстрее, чем вы сможете считать свои счета.
  5. Неиспользование специалиста по налогам. Одно из наибольших финансовых преимуществ владения арендной недвижимостью – это налоговые льготы. Если правильно подходить к вопросу налогов, вы можете организовать все так, что доход от вашей недвижимости будет в результате  (по сути) безналоговым, более того, вы еще сможете получить средства от налоговых льгот. Я не против, чтобы вы сами занимались своими налогами, если владеете только одной арендной собственностью. Но в случае нескольких домов, вы наверняка навредите себе, не пользуясь услугами специалиста по налогам, чьи основные клиенты – инвесторы в недвижимость. Многие аудиторы окажутся бесполезными в достижении максимальной суммы налоговых льгот на вашу собственность, однако если вы найдете профессионала специализирующего в этой области, вы наверняка максимально увеличите сумму денег, которая пойдет вам в карман. Вам нужен аудитор, специализирующийся на инвестиционной недвижимости, по причине того, что законы меняются очень часто, тем самым влияя на списание ваших кредитов и порядок подачи отчетов. А такие аудиторы будут в курсе событий гораздо быстрее и лучше тех, у кого есть только пару клиентов, которые инвестируют в недвижимость. Даже если вы очень хорошо разбираетесь в налогах, или даже являетесь аудитором на пенсии, я все равно считаю, что вы должны советоваться с практикующим специалистом, а иначе – вы обречены потерять легкий доход зарубежом, который мог бы оказаться в вашем кармане.

Снижение потерь

Я уже окончательно отпугнул вас от покупки арендной недвижимости в США?  Все перечисленное выше звучит ужасающе. А хуже всего то, что эти проблемы так распространены в деле арендной недвижимости! Это то, что касается плохих новостей. А хорошая новость в том, что существуют пути предотвращения всех факторов риска. И хотя, даже в случае предотвращения каждого из перечисленных факторов у вас нет гарантий успеха, вы настолько минимизируете свои риски, что будете находиться в гораздо более выгодном положении, чем остальные.

Что такое снижение потерь? Следующие советы подходят для любой инвестиционной собственности:

  • Покупайте недвижимость в районах с хорошим соотношением цены к арендной плате. Убедитесь в том, что рыночная арендная плата предполагает, что вы получите доход после всех затрат, по сравнению с ценой, которую вы заплатите за недвижимость. Это очень важно. Как правило, вы не встретите хорошего соотношения цены к аренде в районах Лос-Анжелеса, Сан-Франциско, Нью-Йорка и большинства городов Флориды. Это лишь некоторые примеры рынков с плохим соотношением цены к арендной плате.
  • Не покупайте недвижимость в неблагоприятных районах.  Это включает гетто, трущобы или другие местности, где в большинстве проживает неблагоприятное население. Мало того что люди в таких районах не очень приятные, они еще повышают ваши шансы получить недобросовестных арендаторов. Чем лучше местность – тем лучших жильцов будет привлекать ваша арендная собственность. Если вы действительно целитесь на хороший район, ищите местность, где преобладают владельцы жилья, а не арендаторы.  Это так же относится к рынку в целом. Некоторые города могут похвастаться преобладающим количеством арендаторов, что означает, что вы всегда сможет найти там жильцов, однако, подобная статистика говорит о не очень высоком качестве населения. Я не говорю, что вы непременно должны быть владельцем дома, чтобы быть достойным человеком, но вы понимаете к чему я виду. Если вы все же решите инвестировать в неблагоприятную местность, я настоятельно рекомендую вам остановиться на арендаторах Сектора 8, они существенно повысят ваши шансы на регулярную арендную выручку.
  • Постарайтесь покупать новую недвижимость, которая проходит инспекции. Неважно, насколько хорошим будет старый дом, который вы купите, это все равно старое помещение, и оно влетит вам в хорошую копейку на содержание намного быстрее, чем более новая недвижимость. Всегда требуйте полной инспекции дома, до покупки, все потенциальные проблемы, но, невзирая на изначальное состояние, будьте готовы отложить хорошую сумму на содержание. Чем более качественную недвижимость вы купите, тем дольше вам не придется использовать эту сумму, а возможно даже удастся ее снизить.
  • Покупайте в растущих районах. Это относится как макро, так и к микро рынкам. Большие города могут находиться в упадке из-за падения индустрий или недостаточной привлекательности, а маленькие города в больших растущих районах могут загибаться по любой случайной причине.  Не покупайте в таких районах. Приобретайте недвижимость в городах с хорошей инфраструктурой (чтобы падение одного сектора не влияло на вашу собственность), с твердой тенденцией роста населения и в целом, в городах, куда люди хотят переезжать.
  • Пользуйтесь услугами аудитора, специализирующегося на инвестировании в недвижимость. Если вы действительно думаете, что хорошо разбираетесь в налогах, потратьте деньги хотя бы один раз, чтобы аудитор оформил ваши налоги за год, а потом сравните его результат со своим. Если результаты совпадут, значит, вы и вправду так хороши. Но попробуйте так сделать, чтобы проверить.

Существует много путей понижения рисков арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США. Люди просто не осознают, какие факторы могут стоить им большего, чем они инвестируют. Я понимаю, что сам не знал этого, когда начинал! И когда я слышу разговоры людей о покупке арендной недвижимости, я понимаю, что они тоже не осознают реальности. Еще один капкан, в который люди попадаются, это то, что купить более новую недвижимость в хорошем районе намного дороже, чем старый дом в неблагоприятной местности.

Когда люди видят высокую прибыль на низкокачественной недвижимости, они покупаются на эти цифры и мгновенно покупают ее. Не позволяйте обдурить себя предполагаемыми цифрами! Ни одна оценка потенциальной прибыли не берет в расчет уровень катастрофы, которую могут вызвать вышеупомянутые факторы. Покупая более качественную недвижимость в хорошем районе,  вы можете заплатить больше вначале, но в конечном результате, она принесет больше денег в ваш карман.

Будьте рассудительны, используйте здравый смысл и будьте готовы поучиться тому, как заставить арендную недвижимость работать на вас!

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *