Стоят ли высокоприбыльные инвестиции в недвижимость риска?

Недвижимость может быть отличной инвестицией с точки зрения дохода и долгосрочного роста. А при условии грамотного подхода, недвижимость может приносить высокую прибыль.

Когда речь идет об инвестировании в недвижимость, у вас есть два основных выбора: купить индивидуальную инвестиционную собственность или приобрести акции траста инвестиционной недвижимости (или REIT). Каждый из вариантов хорош и имеет свои плюсы и минусы. Далее представлено краткое описание этих двух видов инвестирования в недвижимость, для того чтобы вы могли решить, какой из них наиболее подходящий для ваших инвестиционных целей.

Инвестиционная собственность может принести высокую прибыль, однако есть существенные риски

31807003_628d6d80b9_oНаиболее очевидный путь инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Это может быть дом, дуплекс или маленькое многоквартирное здание. И хотя это потенциально выгодное капиталовложение, оно – не для всех.

Допустим, вы купили дом за $120 000, уплатили  20%  первого взноса ($24 000) и получили ипотечный кредит на 30 лет по ставке 4% . Скажем, дом может сдаваться за $1,000 в месяц, что является консервативным предположением. Когда вы отнимете $458 на ипотеку, около $150 на налоги и страховку и отложите 10% арендной платы в резервный фонд на обслуживание и ремонт (поверьте, не стоит пропускать этот шаг), вы можете ожидать наличный поток в размере чуть больше $270 в месяц.

Это отображает годовую прибыль около 14%, исходя из вашей изначальной инвестиции в $24 000. Кроме того, со временем вы будете увеличивать капитал своей собственности, не говоря о том, что рыночная стоимость дома так же должна вырасти с течением времени. Предполагая, что 2% ипотечного кредита оплачивается в течение первого года, и что собственность растет в цене на 3%-4%, вы можете рассчитывать на 20% прибыли от вашей инвестиции в первый год. Не плохо, правда?

Однако это предполагает, что все пойдет по плану, и что вы сами будете заниматься этой собственностью. Но ведь может случиться так, что несколько месяцев дом будет вакантным, или вам попадется плохой арендатор, законно выселить которого обойдётся в кругленькую сумму. Процесс поиска арендаторов, сбора арендной платы и все вопросы, связанные с арендаторами могут забирать у вас массу времени. Если вы не хотите превратить вашу инвестицию в работу на полставки, будьте готовы заплатить 10% вашей арендной прибыли своему домо-управляющему.

Итак, вы однозначно можете заработать на инвестиционной недвижимости, но перед тем как с этим связываться, убедитесь, что вы учли все риски и необходимые временные затраты.

Правильные акции траста инвестиционной недвижимости (REIT) могут управлять рисками и приносить высокую прибыль  

Вместо того чтобы покупать недвижимость, вы можете приобрести акции REIT, который инвестирует в разнообразную недвижимость, как правило определенной направленности. К примеру, некоторые REIT покупают многоквартирные дома, другие – коммерческую собственность, а третьи покупают специализированную недвижимость вроде дата-центров или складов.

REIT обязаны выплачивать 90% от своего дохода акционерам и могут быть отличным источником пассивного дохода для инвесторов. Это аналогично владению собственностью, только кто-то другой делает всю работу за вас. Покупка акций REIT вместо индивидуальной недвижимости так же помогает снизить риски, с которыми вы столкнетесь. К примеру, если ваш дом для сдачи в аренду пустует, вы не только заработаете 0% на инвестиции, вам еще придется выплачивать ипотеку и другие затраты.    В случае же с REIT, вы едва ли ощутите на своей прибыли, если траст потеряет одного из арендаторов.

Лично я отдаю предпочтение REIT которые инвестируют в коммерческую собственность, попросту из-за того, что природа этого бизнеса делает инвестирование наиболее прибыльным и наименее рискованным. Мало того что коммерческие арендаторы склонны подписывать долгосрочные договоры аренды (во многих случаях на 15 и больше лет), в контракте так же прописаны постепенные повышения арендной платы, а так же наименее предсказуемые затраты, такие как налоги, страховка и техническая поддержка покрываются самими съемщиками. Все что нужно сделать REIT, это найти арендатора и забрать у него чек.

Ко всему прочему, некоторые REIT приносят удивительный доход. Ведущие розничные REIT: Realty Income и National Retail Properties имеют среднюю годовую прибыль в 17.1% и 14.1% соответственно вот уже на протяжении 20 лет. Такой доход считается очень высоким, особенно при инвестиции с низким уровнем риска.

Однако инвестирование в индивидуальную недвижимость обладает потенциалом приносить еще большую прибыль, как я и говорил ранее. Вы просто должны спросить себя стоит ли дополнительная прибыль дополнительного риска.

Каких инвестиций в недвижимость стоит избегать

Не все инвестиции в недвижимость стоят риска, особенно в случае инвесторов-новичков. Ниже представлен список инвестиций в недвижимость, которые лучше оставить экспертам этой отрасли, а некоторые и вовсе не стоит рассматривать.

  • REIT которые инвестируют в ипотеки, а не в собственность. Они используют высокую долговую нагрузку, чтобы сгенерировать высокую прибыль, что делает их чувствительными к повышениям процента по кредитам.
  • Любая инвестиционная недвижимость за пределами США.
  • Инвестиционная собственность, которую вы планируете сдавать в качестве дома для отдыха или на короткий срок. Управленческие затраты на такую недвижимость, как правило выше чем при долгосрочной аренде, а юридические требования могут быть очень сложными. С такой недвижимостью легко потерять деньги.
  • Покупка постоянной собственности для проживания, размер которой намного больше, чем вам нужно, только потому, что вы считаете это хорошей инвестицией.

Вывод

Не смотря на то что покупка арендной недвижимости – не для всех, инвестирование в недвижимость – или, по крайней мере должно быть таковым. В каждом инвестиционном портфолио есть место для недвижимости, и все дело только в том, на какой риск вы хотите пойти и сколько времени готовы уделять управлению вашими инвестициями.  Если ответы на эти вопросы «не большой» и «не много», вам стоит остановится на акциях REIT. С другой стороны, если у вас есть время и энергия заниматься частной инвестиционной собственностью, это может стать отличной возможностью сколотить состояние.

Расчет Комиссии при Покупки Недвижимости в США

Варианты оплаты комиссионных по недвижимости в США

Некоторые брокерские агентства выставляют клиентам маленькие счета за листинг их собственности, но они строго ограничивают другие услуги. Комплексные брокерские компании могут попросить 6 % комиссионных, но при этом риэлторам разрешается договорится о меньшей комиссии. (Стив Хелбер (Steve Helber)/ Associated Press)

Как продавец или покупатель недвижимости, понимаете ли вы суть комиссионных? Знаете ли вы, сколько обычно получает агент выставивший дом на продажу? Что не менее важно, сколько получает агент, который привел вас как покупателя? Другими словами – как делиться весь пирог комиссионных?

Вы, наверное, слышали, что стандартные комиссионные – это 6%, которые делятся между листинговым агентом и тем, кто представляет покупателя. Далее часть от доли агентов идет в брокерское агентство от чьего имени работают риэлторы

Но 6% не является настоящей цифрой. Средняя ставка комиссионных за операции по продаже домов не составляла 6% с 1992 г., когда она равнялась 6,04%, согласно Real Trends, компании, которая ежегодно получает конфиденциальные цифры от брокерских агентств. В 2005 г. во время подъёма операций по недвижимости, эта цифра составляла 5,02%, а в 2013 г. – 5,38%.

Зачем поднимать эту тему? В прошлом месяце, в Денвере возникло противоречие в разглашении комиссионных ставок в листинговых соглашениях, которое пролило свет на спорный вопрос, спрятанный от глаза общественности. Агентство недвижимости, которое предлагает фиксированную ставку сотрудникам, а именно – $2,100 листинговым агентам и $3,000 риэлторам, которые приводят покупателей – нарушило правила индустрии и опубликовало процент комиссионных, обещанный агентам покупателей в листинговых соглашениях.

Ключевые детали листинговых соглашений доступны онлайн для агентов недвижимости, которые являются членами местной базы данных недвижимости (БДН), но никак ни для всей общественности. В Денвере, как и во многих других местах, правила БДН запрещают раскрытие ставок комиссионных агентов, работающих от имени покупателей.

Джошуа Хант (Joshua Hunt), исполнительный директор Trelora, того самого агентства фиксированных ставок считает, что покупатели заслуживают прозрачности, что касается комиссионных, предлагаемых агентам домов, которые они рассматривают.

Хотя продавцы могут заплатить листинговому и продающему агенту, все же в основном доллары покупателя финансируют всю сделку. Покупатели должны знать наперед, сколько может заработать их агент и иметь возможность договориться о более низкой цене, чем та, что значится в листинговом соглашении, утверждает Хант. После того, как местная БДН пригрозила ему несколькими штрафами, Хант забрал информацию о комиссионных со своего сайта.

Разногласия в Денвере разрыли яму между агентствами с фиксированными ставками и их приверженками, и традиционными брокерскими агентствами.

Стефан Бробек (Stephen Brobeck), исполнительный директор Американской федерации потребителей и ярый критик практик индустрии недвижимости, утверждает, что «недостаток открытости брокерской комиссии существенно повышает потребительские затраты на покупку дома».

Глэн Келман (Glenn Kelman), директор национального агентства недвижимости Redfin, компании с 54 офисами в 29 штатах и округе Колумбия, берет 1,5% за листинг дома и возвращает часть сумы покупателям. Он соглашается с тем, что большая открытость очень важна для сегодняшних потребителей, которые являются продвинутыми пользователями интернета.

Более традиционные, многофункциональные брокерские агентства, включая главные филиалы и большие независимые фирмы, настаивают на том, что они не только предлагают более профессиональные услуги своим клиентам – дорогие рекламные кампании, высококачественную фотографию, продвижение объекта и т.д., – они так же предоставляют возможность обсудить свои комиссионные тем клиентам, которые об этом просят.

Френк Б. Ллоса (Frank B. LLosa), брокер компании Frankly Realtors, независимого агентства в Falls Church, штат Вирджиния, сказал в интервью, что опытные агенты по покупке часто экономят своим клиентам тысячи долларов посредством переговоров с продавцами и предлагают намного больше практической помощи от начала сделки до ее конца, чем это себе могут позволить более дешевые конкуренты.

Какая ваша роль во всем этом? Прежде всего, осознавайте, то у вас есть широкий спектр вариантов, как в качестве продавца, так и покупателя.

Некоторые брокерские агентства берут с клиентов маленькую плату для листинга их собственности в местной БДН, однако остальные их услуги очень ограничены. На рынке Калифорнии, к примеру, MLS Access предлагает разместить объявление вашей недвижимости всего за $75 за пол года. Другие фирмы предлагают целый список услуг по фиксированной цене.

На другом конце этого спектра – полномасштабные брокерские агентства, которые могут запросить 6% комиссионных, но их агенты могут быть готовы торговаться с вами.

Изучите все варианты, и задавайте много вопросов о том кто что делает и сколько получает, если вы хотите заключить хорошую сделку.

 

Управление Налоговыми Рисками Инвестирования в Недвижимость

В связи с рисками, связанными с существенными, неликвидными и долгосрочными капитальными инвестициями в недвижимость, возникло несколько форм инвестирования в недвижимость, каждая из которых предоставляет возможность смягчения последствий тех или иных рисков.

Сами по себе инвестиции в недвижимость различаются в зависимости от их целей и методов. Некоторые делают акцент на движение наличных средств, необлагаемых налогом, а некоторые на повышение стоимости и наращивание собственного капитала. Разные формы инвестирования в недвижимость объединяют эти элементы по-разному – существенное присутствие одного элемента означает меньшее присутствие другого. Налогообложение оказывает огромное влияние на структурирование, управление и доход от недвижимости и должно учитываться в самом начале любого проекта инвестирования в недвижимость. Учитывая важность этого вопроса для инвестирования в недвижимость, налогообложение недвижимости является одной из трех наиболее актуальных тем для обсуждения.

Как правило, инвестор производит те же вычеты, использует кредит и определяет доход аналогичным образом независимо от того, владеет ли он собственностью напрямую или у него доля в ограниченном товариществе, которое производит те же вычеты, использует кредиты и определяет доход. Тем не менее, в случае, когда публичное товарищество облагается налогами как корпорация, инвесторы не могут применять в собственной налоговой декларации вычеты, кредиты и прибыль такого товарищества.

Виды права собственности на недвижимость

Существует несколько видов права собственности на недвижимость, каждый из которых влечет за собой разное налоговое бремя.

Личная собственность. Физлицо может владеть собственностью напрямую, т.е. лично, или выступать в качестве совладельца совместно с другими лицами.

Ограниченное товарищество. Физлицо может инвестировать в участие в ограниченном товариществе, будь то публичный консорциум либо частное предприятие. В связи с тем, что ограниченное товарищество «проводит» прибыль, доход, убыток, вычеты и кредиты по своим операциям с недвижимостью, товарищество предлагает те же налоговые льготы, что и прямое владение. Тем не менее, некоторые публичные товарищества могут облагаться налогами как корпорации.

Более того, ограниченное товарищество разрешает пассивные инвестиции путем предоставления управления, разрешает участие в меньших капитальных инвестициях, предлагает большую диверсификацию, имеет гибкость в распределении доходов и убытков среди партнеров, а также предлагает отдельным инвесторам ограниченную ответственность.

Общее товарищество с ограниченной ответственностью. Общее товарищество с ограниченной ответственностью (MLP) – это форма юридического лица, которая возникла в результате желания частных предпринимателей соединить особенности корпорации и ограниченного товарищества. Короче говоря, MLP – это тип публичного юридического лица, которое облагается налогами как товарищество и акции которого свободно обращаются на открытом рынке ценных бумаг так же, как и акции корпорации. Привлекательные прибыли MLP на данный момент служат «магнитом» для привлечения долгосрочных инвестиций на рынки добычи и транспортировки энергоносителей («мидстрим»), а также рынок распределения энергоресурсов («даунстрим»). Товарищество должно выплачивать большую часть своего годового дохода инвесторам, а также ему разрешено вести активную коммерческую деятельность. Распределенная прибыль среди партнеров с ограниченной ответственностью считается возвратом капитала и служит для уменьшения ставки партнера до его базисной стоимости. Когда этот базис доходит до нуля, все остальные распределения облагаются налогом по текущим налоговым ставкам.

Инвестиционный фонд недвижимости. Инвестиционный фонд недвижимости (ИФН, REIT) – это корпоративное юридическое лицо, которое владеет, эксплуатирует, приобретает, строит и управляет недвижимостью. Цель инвестирования большинства ИФН – получить текущую прибыль от аренды или процентов по ипотекам.

ИФН часто сравнивают с паевыми фондами, так как они позволяют мелким инвесторам объединять средства для инвестирования в крупные и более диверсифицированные портфели недвижимости, что в противном случае не представляется возможным. И ИФН и паевые фонды являются «сквозными» средствами, так как заработанная прибыль передается для налогообложения на уровне инвестора, обходя налогообложение на уровне корпорации.

ИФН обязан распределять минимум 90 процентов своего годового дохода между акционерами. Таким образом, ИФН популярен среди инвесторов, стремящихся получать более высокую текущую прибыль и недвижимость, которые составляют часть их портфелей. Несмотря на то, что текущая доходность имеет тенденцию быть выше, чем доход от акций и облигаций инвестиционного класса, совокупная отдача акций ИФН может существенно колебаться из-за их чувствительности к поведению рынка недвижимости.

S-корпорация (корпорация, соответствующая подразделу S «Кодекса о внутренних доходах США»). Небольшие группы инвесторов также могут инвестировать в недвижимость через S-корпорации, которые предоставляют «сквозные» преимущества, предоставляемые ограниченными товариществами, а также ограниченную ответственность акционера АО.

Общество с ограниченной ответственностью. Общества с ограниченной ответственностью также могут использоваться в качестве средства для инвестирования в недвижимость. Некоторые ограничения по созданию S-корпораций на них не распространяются, и они предлагают схожие налоговые преимущества и, вероятно, более широкие преимущества по ограничению ответственности, чем S-корпорации.

Общие налоговые аспекты

Традиционно, целями инвестирования в недвижимость являлись прибыль и рост стоимости собственности. Кроме того, инвестор может воспользоваться привлекательными налоговыми преимуществами: налоговая отсрочка на несколько лет; последующий переход обычной прибыли в прирост капитала; и, для некоторых видов инвестиций в недвижимость, мгновенная или длительная экономия на налогах благодаря налоговым скидкам.

Вычет расходов. Инвестор недвижимости может ежегодно производить вычет «всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года в целях ведения профессиональной или коммерческой деятельности» и всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года (1) в целях производства и сбора прибыли; (2) в целях управления, сохранения или обслуживания собственности, которая приобретена для производства прибыли; либо (3) в связи с определением, взиманием или возмещением любого налога, даже если результатом таких расходов является убыток. Тем не менее, убыток может быть ограничен в соответствии с правилом об «убытках от пассивного участия» или правила «подверженности риску».

Статус профессиональной или коммерческой деятельности. Сдача в аренду или управление недвижимостью обычно считается профессиональной или коммерческой деятельностью, даже если владелец владеет одним объектом, активно вовлечен в другую профессиональную или коммерческую деятельность и осуществляет все управленческие дела через агента, или, постоянно, в течение нескольких лет, получает убыток от ведения бизнеса. Тем не менее, когда деятельность минимальна, сдача в аренду одного жилого помещения не считается профессиональной или коммерческой деятельностью.

Расходы на ремонт и обслуживание. Вычет по расходам на текущий ремонт и обслуживание производится за год, в котором они были оплачены как общехозяйственные расходы или расходы, понесенные в связи с имуществом, приобретенным для получения прибыли, но стоимость улучшения должна капитализироваться (добавлена к базе собственности владельца) и возмещена за счет амортизационных отчислений. Суммы, уплаченные на ремонт, подлежат вычету, если они иным образом не подлежат капитализации. Капитальные улучшения увеличивают стоимость, продлевают жизнь или вносят изменения в использование имущества.

Расходы на стартап. Первые 5000 долларов являются вычитаемыми, но только до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности. Остальные расходы должны амортизироваться в течение 180-месячного периода, начиная с месяца начала коммерческой деятельности. 5000 долларов уменьшается на сумму, которая превышает 50000 долларов расходов стартапа.

Расходы, включенные в данную категорию, включают (кроме процентов и налогов) понесенные в связи с изучением возможности создания или приобретения нового бизнеса, учреждения активной профессиональной или коммерческой деятельности и «любой деятельностью с целью получения прибыли и производства прибыли до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности». Расходы должны быть такими, которые подлежат вычету в связи с существующей активной коммерческой деятельностью.

Налогоплательщики по кассовому методу и по методу начисления. Обычно, налогоплательщики по методу начисления не должны вычитывать расходы, подлежащие оплате налогоплательщикам по кассовому методу до того, как сумма включена в прибыль последних. Правило применимо к суммам, начисленным товариществом своим участникам, участниками своему товариществу, S-корпорацией своим акционерам и акционерами своей S-корпорации.

Ипотечный процент. Инвестор улучшенной или неулучшенной недвижимости обычно может производить вычет ежегодных выплат по ипотеке с учетом некоторых ограничений. Предварительно выплаченная ставка процента должна быть удержана за период, к которому она относится. Проценты, связанные с периодом строительства, должны капитализироваться. Такие подлежащие капитализации проценты не должны уменьшаться за счет дохода, полученного от временного инвестирования поступлений от неиспользованного долга.

Налогообложение. Инвестору недвижимости разрешено удерживать суммы, уплаченные в счет налогов на недвижимость, с учетом определенных ограничений. В год приобретения, покупатель может вычесть налоги на недвижимость в расчете на количество дней владения имуществом. Налоги, которые считаются улучшением (например, тротуары, канализация и т.д.) и которые увеличивают стоимость собственности, не могут быть вычтены, и должны быть прибавлены к базису инвестора в собственности (т.е. капитализированы) и вычтены через амортизационные отчисления в течение периода возмещения. Налоги на недвижимость в период строительства должны быть капитализированы.

Отсрочка налога на доходы. В первые годы инвестирования в недвижимость, когда амортизационные отчисления относительно велики, а платежи в счет погашения основной суммы ипотеки низки по отношению к выплатам процентов, облагаемый налогами доход от собственности может быть значительно меньше, чем его положительный поток денежных средств, производя частично или полностью освобождённый от обложения налогом поток денежных средств. Эти налоговые вычеты могут даже произвести убыток, который освободит от налогов другой доход налогоплательщика.

Такая благоприятная ситуация получается на основании того, как на поток средств и облагаемый налогом доход влияют амортизация и уровень использования заемных средств: денежные поступления не уменьшаются амортизацией, а облагаемый налогом доход уменьшается. Тем не менее, так как инвестирование в недвижимость обычно является пассивной деятельностью, такие убытки обычно могут покрывать другой пассивный доход налогоплательщика, хотя пассивные убытки и зачисления в отношении аренды недвижимости могут покрывать до 25 000 долларов непассивного дохода физлица.

Тем не менее, по неуплаченным налогам в первые годы предоставляется отсрочка платежей. По мере роста основных платежей по ипотеке и по мере снижения облагаемой налогом амортизации и процентов по ипотеке, облагаемый налогом доход и даже сам по себе налог потенциально, но не часто, может превышать долю денежных поступлений инвестора. Такой облагаемый налогом, но не наличный, доход часто называют «фантомным доходом». Он может создать налоговые проблемы для инвестора, который не накопил достаточно средств для перехода от скрытого денежного потока к облагаемому налогом доходу, превышающему денежный поток. Тем не менее, имея надлежащее планирование налогообложения и инвестирования, перенос неразрешенных пассивных убытков из первых годов деятельности может уменьшить или полностью устранить эффект фантомного дохода в последующие годы.

Амортизация. Владелец жилой или нежилой улучшенной недвижимости, используемой в профессиональной или коммерческой деятельности или приобретенной для производства дохода, может производить ежегодный вычет сумм в счет амортизации зданий, но не земли, независимо от того, были ли потрачены на это деньги или нет. Боле того, сумма амортизации не ограничена долей владельца в недвижимости. Тем не менее, вычеты производятся с учетом определенных ограничений. Также, когда используется ускоренная амортизация, вся или часть ранее вычтенной суммы в качестве амортизации подлежит возврату при продаже собственности.

Обычно, Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS) применяется к недвижимости, которая была введена в эксплуатацию после 1986. Вычет амортизации по MACRS просчитывается путем применения базиса недвижимости: либо (1) метод снижающегося остатка, который переходит в линейный метод в момент, при котором вычет максимальный, либо (2) линейный метод.

Первоначальная база недвижимости – это база при покупке, обычно это стоимость собственности минус сумма амортизации или вычет Internal Revenue Code (IRC) Section 179, и далее уменьшается на сумму в связи с налоговой льготой на инвестиции. База недвижимости уменьшается ежегодно на сумму разрешенной амортизации. Таблицы выборочной амортизации, указанные в Revenue Procedure 87-57, могут использоваться вместо ранее описанных методов. Так как земля не амортизируется, базисная стоимость улучшенной земли должна быть учтена между графой земля и улучшения.

Прибыли и убытки. Капитальный актив включает большинство недвижимости, которая находится во владении и используется в личных или инвестиционных целях. Когда налогоплательщик продает капитальный актив, результатом купли-продажи обычно является прирост капитала или убыток. Прирост капитала или убыток – это разница между «базой» и суммой, полученной в результате продажи актива. В отношении купленной или полученной недвижимости в результате подлежащего налогообложению обмена, база налогоплательщика – это стоимость, т.е. наличные, уплаченные за недвижимость или рыночная стоимость, которую он заплатил за эту недвижимость.

Прирост капитала и убыток бывают долгосрочными и краткосрочными, в зависимости от срока владения собственностью. Если налогоплательщик владеет собственностью более года, прирост или убыток является долгосрочным. Если владелец владеет собственностью менее года, тогда прирост или убыток является краткосрочным. Если долгосрочный прирост превышает долгосрочный убыток, то получается «чистый долгосрочный пророст капитала». Если долгосрочный прирост капитала превышает краткосрочный убыток, тогда у налогоплательщика чистый прирост капитала.

Применимая налоговая ставка. Чистый краткосрочный прирост капитала подлежит налогообложению по обычной ставке подоходного налога для физлиц. Налоговые ставки, которые применяются в отношении чистого долгосрочного прироста капитала, зависят от уровня дохода налогоплательщика.

Для физлиц с меньшим доходом ставка может составлять ноль процентов на некоторые или все приросты капитала. В 2013 году максимальная ставка на чистый прирост капитала составляла 20%. 25- или 28-процентная ставка также может применяться к специальным типам долгосрочного чистого прироста капитала. Для большинства налогоплательщиков чистый прирост капитала облагается по ставке не выше 15%. Некоторые или все виды чистого прироста капитала могут облагаться по нулевой ставке, при условии, что обычный налог на доход налогоплательщика облагается по ставке от 10 до 15%. В остальных случаях применяется ставка 15%. Тем не менее, ставка 20% на чистый долгосрочный прирост капитала применяется в тех случаях, когда облагаемый доход налогоплательщика превышает пороговую ставку в 39.6%, установленную для обычного налогообложения (в 2013, 400 000 долл. для неженатых (незамужних); 450 000 для семейных пар при совместном заполнении или при заполнении вдовцом (вдовой); 425 000 для главы семьи и 225 000 для семейной пары при раздельном заполнении).

Ниже представлены еще три исключения, когда долгосрочный прирост капитала может облагаться по ставке 15%:

  1. Часть недвижимости по разделу 1250 от продажи недвижимости по разделу 1250 облагается налогом по максимальной ставке 25%. Недвижимость по разделу 1250 – недвижимость, подпадающая под амортизацию.
  2. Чистый прирост капитала от продажи коллекционных предметов (например, монеты или предметы искусства) облагаются налогом по максимальной ставке 28%.
  3. Облагаемая налогом часть прироста от продажи раздела 1202 акций мелкого предприятия, облагается налогом по максимальной ставке 28%.

Налог на дополнительный чистый инвестиционный доход. С 2013 года налогоплательщики могут подпадать под действие налога на дополнительный чистый инвестиционный доход (NIIT), введенного для оплаты действия Закона о доступном медицинском обслуживании (или «Obamacare»).  NIIT применяется по ставке 3.8% к определенному чистому инвестиционному доходу физлиц, землевладений и трастов, доход которых превышает пороговую сумму, установленную их уставом.

Вычет капитальных убытков. Налогоплательщик может произвести вычет капитальных убытков при продаже инвестиционной собственности, например многоквартирного дома, но он не имеет права применить вычет убытков при продаже собственности для личного использования, например фамильный дом. Если капитальные убытки превышают капитальный прирост, налогоплательщик может вычесть разницу как убыток при заполнении налоговой декларации. Такой убыток ограничен 3000 долларами в год, или 1500 долл. в случае подачи семейной парой двух отдельных деклараций. Если общий чистый капитальный убыток превышает ежегодное ограничение по вычету, убыток свыше разрешенного вычета может быть перенесен на следующий налоговый год, с учетом установленного ограничения в следующем году.

Как Начать Инвестировать в Недвижимость Зарубежом

Вам нужно решить, покупать акции недвижимости либо предпочесть непосредственное владение.

Инвесторы могут покупать акции в Инвестиционном фонде недвижимости (ИФН) либо выбирают непосредственное владение.

Необычно затянувшаяся и суровая зима оттягивает начало весеннего рынка жилой недвижимости. Однако, для людей настроенных на инвестиции, продолжительно низкие процентные ставки и высокий спрос на аренду вырисовывают хорошую перспективу.

Инвестиционные организации со своими денежными мешками доминировали на многих рынках в течении последних лет, по сведениям платформы обработки данных по недвижимости, CoreLogic. Однако в конце 2014 г. наличные продажи упали до национального среднего значения в 36,1 процент, по сравнению с 38,8 процентами в ноябре 2013 г. CoreLogic также отметила, что количество взысканий по закладной снизилось на 34 процента в конце 2014 г. По словам профессионалов в сфере недвижимости, это означает, что отдельные инвесторы начинают целиться на уцененное жилище, готовое для ремонта и сдачи в аренду.

Если вы задумываетесь о том чтобы войти в мир недвижимости в качестве инвестора, у вас есть два базовых подхода, утверждает Леонард Барон (Leonard Baron), лектор Национального университета Сан-Диего и автор нескольких опубликованных путеводителей по инвестированию в недвижимость.

Покупка акций в инвестиционных фондах недвижимости. Вы можете инвестировать в ИФН, но это подразумевает покупку акций целого пакета недвижимости. «Это больше похоже на покупку акций на бирже или на фондовый вклад», – утверждает Барон. «Это абсолютно отличается от непосредственного владения недвижимостью».

«Существует три слоя ценности – сама недвижимость, менеджмент и наличный оборот, а так же фонд, основанный на трасте», – объясняет Гэри Гастину (Gary Gastineau), основатель компании ETFConsultants.com, располагающейся в Bonita Springs, во Флориде. «Этот инструмент совершенно отличается от покупки недвижимости, но большинство из нас не может себе позволить просто взять и купить 1 процент небоскреба»

Добавление ИФН к вашему портфелю может значительно улучшить фонд акций и облигаций, утверждает Гастину, но вы должны разбираться в том, как функционирует фонд недвижимости и как его руководство будет взымать стоимость из ваших вкладов.  Вы можете приобрести акции в ИФН или других фондах недвижимости, но прибыльность фондов основана как на наличном обороте, так и на прибыли от периодически продающейся недвижимости – это очень отличается от типичного сценария прибыли от фонда акций и облигаций.

Непосредственное владение недвижимостью. Это ничто другое как пассивное инвестирование, говорит Барон. «Люди полагают, что это легкие деньги, что работы тут немного, арендаторы будут платить вовремя, и что трубы никогда не протекают», – говорит он.

Некоторые инвесторы заходят на рынок недвижимости, покупая маленькие многоквартирные здания, объясняет Барон. Вы должны тщательно изучить ситуацию на рынке, чтобы найти хорошее здание, с положительным потоком денежных средств и без спрятанных дефектов, требующих дорогостоящего ремонта. Не слушайте советов по инвестициям от риэлторов, предупреждает он. Для них – все хорошая инвестиция, поскольку они получает комиссию, только когда вы покупаете.

Не предполагайте, что ваш успешный опыт домовладельца переместится в такое же успешное управление арендой только в большем масштабе. Начиная от соответствия всем правилам справедливой и непредвзятой сдачи в аренду и страховки, заканчивая соответствием здания всем строительным нормам и правилам техники безопасности, управление недвижимостью серьёзно бьет по вашему кошельку и времени. «Это очень непростой актив. Но из-за того что это физический актив, люди предполагают, что он не вовсе не сложный», – утверждает Барон. «Люди значительно недооценивают сложности, которые могут всплывать».

Один из вариантов, чтобы проверить вашу способность к тому чтобы быть арендодателем – это приобрести дуплекс или маленькое многоквартирное здание с тем, чтобы жить в одном из помещений и сдавать остальные.

Возникающий подъем стопориться поколением двухтысячников, которые пролазят на рынок в качестве жителей-владельцев. Испытывая потребность в наличных, эти молодые люди немного за двадцать понимают, что могут зацепиться за домовладение, покупая маленькие здания на несколько помещений вроде дуплексов или трехквартирных зданий. Они планируют жить в одном из помещений и арендовать остальные, говорит Джон Моси (John Mosey), президент и глава компании Northstar MLS, занимающейся обработкой данных для риелторов в Сент-Пол (Saint Paul), штат Миннесота.

Хотя такая сделка может привлечь наличные, она также требует Гималайской кривой роста производительности, а именно: вы одновременно впервые становитесь домовладельцем и впервые арендатором.

Самое важное для потенциальных арендодателей – это не предполагать, что сегодняшнее повышение арендной платы поднимет будущий наличный поток, утверждает Моси. Сегодняшний ограниченный рынок аренды недвижимости, расширится, когда на него зайдут проекты, которые сейчас строятся. Это означает, что арендная плата станет ниже, поэтому, лучше всего рассчитывать наличные потоки и цифры выручки пользуясь традиционным проецированием, говорит Моси.

Ключевые факторы денежного потока включают не только предсказуемые затраты вроде налогов на имущество, но так же переменные, которые могут повлиять на привлекательность помещений в глазах потенциальных арендаторов. Однако фактическая стоимость воды и тепла для одного жителя очень отличается, от той которая приходится, скажем, на троих жителей, которые делят квартиру. Чем больше воды и тепла они используют, тем меньше денег вы заработаете.

Два новых инструмента обеспечивают дополнительные инструкции, информацию и ресурсы для того чтобы просчитать затраты и прибыль от инвестирования в недвижимость.

Система TLCEngine оценивает «реальную стоимость жизни» для тех, кто владеет собственностью. Это работает через помещение листинга доступного через систему Northstar, как только весенние листинги появляются онлайн, говорит Моси.

«Классическая расчетная таблица – это то, что вы привыкли считать основными текущими издержками капитала и процентов, однако существуют и другие факторы влияющие на фактическую стоимость проживания в здание, например: близость к школе, коммунальные услуги и транспортные затраты», – утверждает Моси. «Система TLC берет в расчет все эти факторы, таким образом, помогая вам понять, сколько вы будете тратить ежемесячно на жизнь в том или ином здании. Те же расчеты помогут вам продвигать здание для арендаторов. Это поможет вам принять взвешенное решение».

Кришна Маляла (Krishna Malyala), основатель и глава системы TLCEngine, пришел к этой идее, когда они с женой пытались рассчитать, какой дом они могут себе позволить. «Ежемесячные выплаты – это далеко не все», – говорит Маляла. «Я не мог основывать свое решение только на ипотечном кредите».

Маляла, являясь финансовым аналитиком, создал расчетную таблицу для того чтобы рассчитать приблизительную стоимость владения разными собственностями, которые они с женой присматривали, и он понял, что и другие потребители могут заинтересоваться таким инструментом.

Хотя потребительская версия этого инструмента еще на пути, покупатели уже могут просить своих агентов использовать этот инструмент для того чтобы понять факторы, которыми будут руководствоваться потенциальные арендаторы при поиске жилья, и соответственно как лучше продвигать и оценивать собственность на рынке, чтобы покрыть все текущие издержки и прибыль. «Вы сможете быстро понять получите ли вы положительный наличный поток», – говорит Маляла.

Еще один новый инструмент, Down Payment Resource (источник первого взноса), поможет покупателям найти программы, которые помогут им с первым взносом.

Это первый сервис, который покупатели и арендодатели могут использовать для поиска подходящих программ. Роб Чрэйн, основатель и президент Down Payment Resource, что в Атланте, говорит, что многие программы включают в себя дома занимаемые владельцами, состоящие из четырех квартир, что открывает возможности для новичков построить капитал и получить прибыль.

 

Обязательные Элементы Договора Купли-продажи в США

Если вы планируете купить частную недвижимость, вам необходимо подать договор купли-продажи частной недвижимости (REO purchase agreement). Этот договор показывает ваше намерение (и способность) купить собственность кредитной организации.
Департаменты REO очень заняты и часто одновременно занимаются сотнями объектов Если ваш договор купли-продажи неполон, кредитная организация может пропустить его и принять договор следующего в очереди человека, поэтому очень важно заполнить его правильно с первого раза.
Подтверждение платежеспособности
Перед тем, как утвердить ваше предложение, кредитной организации необходимо подтверждение того, что вы можете оплатить стоимость недвижимости. Если вы финансируете покупку REO, вам необходимо письмо от вашей кредитной организации с предварительным разрешением и указанием утвержденной суммы, первого взноса и контактную информацию вашего кредитного менеджера.
Если вы платите наличными, вам необходимо доказать, что у вас есть достаточно средств на покупку недвижимости. Получите письмо из банка, в котором будет указано, что у вас есть средства на покупку недвижимости.
Конкурсное обеспечение
Обычно, кредитные организации требуют конкурсного обеспечения для REO. В большинстве случаев вам понадобится минимум 1000 долл. для покрытия такого обеспечения. Если вы вносите деньги наличными, организация может потребовать большей суммы обеспечения. Вы можете вкладывать сумму от 10% для конкурсного обеспечения.
Все договора-купли продажи частной недвижимости должны содержать копию чека, который был использован для конкурсного обеспечения. Без этого ваше предложение не будет принято. Если вы не уверены, сколько вносить денег в счет конкурсного обеспечения, спросите своего риелтора (REALTOR®).
Приложения
Большинство кредитных организаций не принимают предложения, которые не содержат необходимых приложений. Частная недвижимость продается в состоянии «как есть». При подаче предложения вам необходимо подписать отказ от ответственности, который освобождает кредитную организацию от ответственности за какие-либо повреждения или проблемы с недвижимостью.
Если вы покупаете более старую недвижимость, вы также должны подписать договор о раскрытии информации о присутствующей плесени, отчет об инфестации деревянных конструкций и отчет о содержании краски на свинцовой основе. В некоторых штатах кредитные организации оплачивают проведение инспекции на предмет наличия насекомых. Тем не менее, вам следует нанять своего инспектора для проведения инспекции до заполнения этих документов.
Прочие документы
Некоторые агентства штата и местные агентства требуют предоставления дополнительных документов к договору купли-продажи. Кредитная организация также может потребовать от вас дополнительную информацию. Поговорите со своим риелтором, который должен знать о необходимости предоставления дополнительной информации для покупки. Если это необходимо, обязательно предоставьте актуальную информацию во всех документах.
Процесс подачи
Обычно кредитные организации просят направлять договора купли-продажи честной недвижимости онлайн через свои безопасные порталы. Если вы отправляете информацию онлайн, старайтесь сканировать все документы в черно-белом цвете при низком или среднем разрешении. Кредитной организации будет сложно или вообще невозможно загрузить цветные документы или документы с высоким разрешением.