Рынок недвижимости Южной Калифорнии просыпается после дрема

Спустя год вялого спроса, в марте в Калифорнии продалось множество домов, а цены подпрыгнули вверх. Это случилось в результате того что улучшенная экономика и нехватка недвижимости на рынке повысили среднюю стоимость дома на $10,000, согласно новым данным.

Однако, по словам экономистов – неизвестно, будут ли цены продолжать расти. Если домовладельцы в ближайшее время не выставят дома на продажу, прибыль будет со скоростью расти, в то время пока покупатели будут биться за то малое, что осталось на рынке.

С другой стороны, средняя мартовская цена в $425 000 так и не смогла повыситься из-за унылого роста заработной платы, утверждают некоторые экономисты.

«Оба сценария возможны», – говорит Лесли Эплтон-Янг (Leslie Appleton-Young), ведущий экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов.

На сегодняшний день, перспективные покупатели домов постепенно повышают цены.

Средняя цена в Южной Калифорнии подскочила с февраля на 2,4%, составляя $425 000, после длительного зависания на цифре $415 000 начиная с мая месяца. Продажи домов резко повысились на 11% в марте, по сравнению с прошлым годом, – и это только третье повышение за 18 месяцев, как сообщило агентство недвижимости CoreLogic в четрверг.

Увеличение количества рабочих мест за прошлый год, а так же вялое повышение цен дает людям все больше уверенности в покупке домов в дорогостоящей Южной Калифорнии, утверждают экономисты.

«Мы уже долгое время наблюдаем отличные результаты нашей деятельности», – говорит Ричард Грин (Richard Green), директор USC’s Lusk Center for Real Estate.

Агент по недвижимости, Барри Сулпор (Barry Sulpor) сказал, что он наблюдает увеличенный спрос в прибрежных городах South Bay, районе, который пережил самый большой кризис в Южной Калифорнии.

Недавно трехкомнатный таун хаус в Эль Сегундо получил 14 предложений о покупке, говорит он. Покупка закроется на сумме $810 000, что на $41 000 больше запрашиваемой цены.

«Во время открытых дверей, в доме было негде встать», – сказал он.

Даже некоторые агенты в округе, наблюдавшие сокращение спроса остаются оптимистичными.

Агент Кери Ченоски (Carey Chenoski) рассказала о клиенте, который продал трехкомнатный дом в Сан-Бернардино одной паре за сумму на $15,000 превышающую запрашиваемую. Это, по ее словам, вряд ли случилось бы в прошлом году.

«Это довольно громкие факты», – сказал один житель Бюмонта. «На моей улице продалось три дома за последнюю неделю или около того».

doma-v-kalifornii-obzoe-cenПродажи возросли во всех шести южных округах: Лос-Анжелес, Ориндж, Риверсайд, Сан-Бернардино, Вентура и Сан-Диего. В округе Лос-Анжелес наблюдался рост в 12,5%, а в Ориндж – 8,9%.

Увеличение продаж указывает на хороший старт типично активного сезона продаж, а экономисты ожидают рост спроса в следующие несколько месяцев.

Однако продолжительный период низкого уровня предложения домов на продажу – волнительный, утверждает Эплтон-Янг. Он потенциально делает Калифорнию недосягаемой для людей со скромным доходом.

Она утверждает, что некоторым семьям придется удвоить или утроить заработок, а некоторые могут задуматься о том, чтобы покинуть штат, если цены продолжат резко расти.

Округи Лос-Анжелес, Сан-Диего и Оридж, как показывают данные Realtor, имеют предложение на дома на четыре месяца, в сравнении с шестью месяцами, которые считаются сбалансированным рынком покупателей и продавцов.

«Если не появится больше предложений, мы увидим что-то похожее на Сан-Франциско», – говорит Нэла Ричардсон (Nela Richardson), ведущий экономист Redfin. «Мы сейчас находимся в критической точке в Лос-Анжелесе».

Покупатели так же могут проигнорировать высокие цены и рынок недвижимости достигнет потолка. Примером этого может быть появление в округе Ориндж района со средними ценами, достигшими своего потолка до того как недвижимость взорвется.

Среднее значение – отметка, ниже которой продается первая половина домов, и выше – вторая, оставалась неизменной в марте, в сравнении с прошлым годом, когда продалось на 20% меньше дорогостоящих домов.

Средняя цена на поддержанные дома выросла на 4% с марта 2014 г., что является самым медленным ростом среди южных округов.

«Я думаю, что спрос будет расти» утверждает Грин. «Но у людей не будет средств, чтобы тратить на покупку домов».

Все еще много возможностей для перекупщиков жилья в США

Дни описи заложенных домов подходят к концу и продажи перекупщиков несколько замедляются. Однако, хорошие возможности для перекупщиков все еще остаются, особенно на некоторых региональных рынках США и в Калифорнии, где возможности и доходы перекупщиков продолжают удерживать сильную позицию.

Перекупка домов в США по всей стране пережила серьёзный скачок с 2012 г. когда рынок недвижимости стал восприниматься как стабильный. На протяжении этого времени рынок был очень благоприятным для перекупщиков. С апреля 2013 г. по март 2014 г. дома приобретенные и перепроданные в течение двенадцати месяцев отражали 5-6% всех продаж частных домов в США.

Во втором квартале 2014 г. все в США еще было около 31,000 домов перекупленных в этот период. Эта цифра отображала немного меньше 5% от всего рынка, что указывает на небольшое замедление продаж, но не на много. «Перекупка домов возвращается к своей более стабильной исторической тенденции после временной вспышки во время подъема цен на жилище в 2012-2013 гг.», – утверждает Дарен Бломквист (Daren Blomquist), вице-президент в RealtyTrac.

В то же время, эксперты приходят к различным выводам касательно того, какой из региональных рынков является сегодня наиболее благоприятным. RealtyTrac, к примеру, составила следующую таблицу, в которой очертила лучшие региональные рынки по ее мнению.

При этом 24/7 Wall St. классифицирует рынки по-другому. Эта компания проанализировала не только данные RealtyTrac, но и информацию по продажам домов от Федерального управления жилищного финансирования (Federal Housing Finance Authority (FHFA)) а так же уровень безработицы от Бюро трудовой статистики (Bureau of Labor Statistics (BLS)).   24/7 Wall St. оценила наиболее привлекательные рынки второго квартала 2014 г. следующим образом:

Ридинг, Пенсильвания – прибыль на инвестицию (ROI) 131%

Питтсбург, Пенсильвания – ROI 89%

Дельтона /Дейтон Бич/Орманд, Флорида – ROI 68%

Омаха/Кансил Блафс, Невада/Айова – ROI 59%

Палм Коуст, Флорида – ROI 57%

Филадельфия/Камден/Уилмингтон, Пенсильвания/Нью-Джерси/Делавэр/Мериленд – ROI 56%

Алентаун/Бетелем/Истон, Пенсильвания/Нью-Джерси – ROI 55%

Мемфис, Теннесси/Миссисипи/Арканзас – ROI 51%

Детройт/Уорен/Ливония, Мичиган – ROI 48%

Сиэтл/Такома/Бельвю, Вашингтон – ROI 48%

Кроме согласия о привлекательности рынков Питтсбурга и Дейтон Бич, существует мало схожести между данными анализами.

И наконец, еще один недавний отчет от Redfin демонстрирует еще один анализ рынка, с несколькими районами Вашингтона и основными агломерациями Калифорнии во главе списка.

kuplya-prodazha-nedvizhimosti-usaРынок недвижимости в США крайне сложно оценить с математической точностью, что объясняет некие разногласия между заключениями этих источников. А рынок перекупки строится на науке в такой же мере, как и на искусстве. «Требуется очень опытный глаз, чтобы определить правильный объем работ, и даже при этом, могут возникнуть непредвиденные расходы», – заметила Al Medina, опытный перекупщик. «Ремонтные работы могут колебаться от косметического ремонта, такого как покраска, замена ковров и модернизация кухни и ванной до фундаментальных работ, которые могут обойтись вам от $60 до $120 за квадратный фут».

В нескольких лидирующих в перекупке городах, главную роль на рынке играют учреждения. К примеру, корпоративные покупатели составили 10% всех приобретений в Мемфисе, Теннесси и Детройте в феврале. .Многие покупатели в этих районах так же покупали недвижимость за наличные средства или приобретали заложенные дома.

Тем не менее, в целом, корпоративные инвесторы не являются перекупщиками. Вместо этого они покупают дома у перекупщиков и оставляют их с целью дальнейшей сдачи в аренду. Следовательно, большое количество корпоративных покупателей представляет собой лучший рынок для перекупщиков.

«Мы наблюдаем некоторое замедление на рынке инвесторов по причине увеличения описи имущества, а так же наблюдаем, что цены вытесняют перекупщиков из этого рынка», – говорит Стив Роджерс (Steve Rogers), Генеральный директор и президент компании Real Living Lifestyles в Сан-Диего, -«однако недвижимость остается отличной инвестицией, не зависимо от того кто приходит на рынок!». Другие эксперты соглашаются с этим мнением. «Возможности для инвесторов по перекупке домов все еще очень велики, особенно в Южной Калифорнии, где растет количество описи имущества», – утверждает Крис Полинджер (Chris Pollinger), вице-президент отдела продаж в First Team Real Estate, описывая рынок Южной Калифорнии.

Инвестиции в Многоквартирное Жилье в США Могут Превзойти Докризисный Уровень

Недавно в США подскочил спрос на многоквартирные дома, так как в результате экономического спада, многие покупатели превратились в арендаторов, в основном из-за того, что финансовые последствия кризиса не позволяют им вернуться на рынок владельцев жилья.  Некоторые инвесторы берутся за многоквартирную недвижимость, дабы нажиться на этом растущем спросе.

Подъем в строительстве многоквартирных домов ощутимо подпитал рынок жилищного строительства в США. Недавний обзор американского рынка многоквартирной недвижимости, произведенный транснациональной фирмой по недвижимости CBRE предсказал, что инвестиции в многоквартирное жилье в Соединенных Штатах в 2014 году могут превысить докризисный уровень. Последнее указывает на то, что инвесторы довольно уверенны в состоянии рынка и в дальнейшем спросе на квартирные здания. В обзоре говорилось о том, что инвестиции в США на многоквартирное жилье могут побить рекорд в 105 млрд долларов, установленный в 2007 году.

«Многоквартирные дома продолжают выводить коммерческую недвижимость из кризиса и способствуют ее развитию», – утверждает Брайан МакОлиф (Brian McAuliffe), управляющий директор отдела многоквартирной недвижимости в CBRE Capital Markets (США), согласно изданию Real Estate Weekly.

МакОлиф определил 3 тенденции, характеризующих недавнюю активность на рынке недвижимости в США.

  • Все большая доля инвестиционного рынка США приходится на частых покупателей.
  • Иностранный капитал, как никогда раньше, играет огромную роль в инвестировании в  многоквартирное жилье.
  • Инвестиционные трасты в сфере недвижимости стали играть менее активную роль в инвестициях в США в  многоквартирное жилье.

Тенденция к снижению ставок капитализации и повышение цен за единицу отображает большой объем капитала, вложенный в этот сектор, вместе с тем, инвесторы многоквартирного жилья в США продолжают симпатизировать этому классу активов. Средняя стоимость квартиры составляла  128 000 долларов в третьем квартале 2014  года, демонстрируя повышение на 5,9%, по сравнению с предыдущим годом.

Что движет подъемом на рынке многоквартирной недвижимости США?

«Вот где сконцентрирован весь спрос», говорит Джед Колко (Jed Kolko), главный экономист сайта недвижимости Trulia.

«Практически все новые образования домохозяйств в США – это арендаторы. Молодежь и взрослые люди выезжают из родительских домов и не могут позволить себе приобрести жилье».

рынок жилищного строительства в СШАОбзор в CBRE указывает на наличие еще нескольких факторов, влияющих на рост спроса.  Укрепление рынка труда и повышение дохода в США приводит к тому, что начинают формироваться семьи, ранее не имевшие такой возможности. Данный фактор может удерживать спрос и рост аренды на его текущих позициях на протяжении всего 2015 года.   Описание рынка Майями в обзоре показало, что, начиная с 2008 г. сильный спрос на квартиры превысил предложение с результатом в 2,4% рейтинга вакантности в третьем квартале 2014 г. и рекордно высокой стоимостью аренды.

Другие сферы рынка также продемонстрировали значительный рост. Центр недвижимости USC’s Lusk прогнозирует увеличение аренды в Южной Калифорнии до 8% в течение следующих двух лет.

По причине большей месячной выручки и меньших затрат на содержание, по сравнению с одноквартирными домами, инвесторы в США чаще рассматривают расширение своего портфолио за счет многоквартирного жилья. Последнее приводит к тому, что конкуренция на недвижимость в США также беспощадно увеличивается.

В третьем квартале 2014 года, объем продаж от многоквартирной недвижимости подскочил на 28 процентов, в сравнении с тем же периодом прошлого года, и достиг отметки в $27,5 млрд, согласно World Property Journal, процитировавшему исследования CBRE.

Будущее инвестиций в многоквартирную недвижимость в США

Учитывая рекордные результаты текущего года, инвесторы и кредиторы видят возрастающие инвестиционные возможности в сфере многоквартирного жилья.

«Параллельно со стабильной активностью в продажах, мы наблюдаем ощутимый спрос заемщиков на ссуды на приобретение многоквартирного жилья», – утверждает Питер Донован, генеральный менеджер CBRE Capital Markets. «В результате, заемщики видят более привлекательные условия ссуд, касательно стоимости и процентов. Рынок кредитования демонстрирует андеррайтинг в дисциплине, в отношении процедур и структуры».

Аккредитованные инвесторы используют объединённые рынки, такие как Realty Mogul для оценки возможностей в сфере коммерческой недвижимости, та же тенденция используется для инвестирования в более масштабную многоквартирную недвижимость в США.

Realty Mogul предлагает акционерные ценные бумаги через компанию WealthForge, члена CFINRA/SIPC (Агентства по регулированию деятельности финансовых институтов).

ВАЖНО: Прогнозы или другая информация касательно вероятности различных результатов инвестирования в США являются гипотетическими, не отображают реальных результатов и не гарантируют их. Авторы данной статьи не несут ответственности и не обязательно поддерживают контент гиперссылок на сайты вне этого домена.

Обзор Рынка Офисной Недвижимости в Лос Анджелесе

В результате увеличения количества свободных помещений и роста цен на аренду – рынок офисной недвижимости округа Лос-Анджелес взлетел.
Растущее количество компаний в округе Лос-Анджелес повысило спрос на офисные помещения в четвертом квартале, демонстрируя уверенность предприятий в завтрашнем дне.
Пять лет назад рынок офисной недвижимости пришёл в упадок и достиг самой низкой точки. Однако, до второй половины прошлого года, положение дел постепенно улучшалось по мере того, как подверженные кризису компании делали крошечные шаги к расширению.
«Округ Лос-Анджелес процветает», – сообщила Петра Дурнин, начальник исследовательского управления Cushman & Wakefield, характеризуя статистику офисной недвижимости в конце года. «Я бы сказала, что мы вышли из фазы ожидания восстановления и вошли в режим роста».
Рынок офисной недвижимости отстает по экономическим показателям по причине того, что аренда длится годами, и компаниям, сократившим штат во время рецессии, пришлось заполнять пустые рабочие места до того как они смогли арендовать дополнительное пространство новым сотрудникам. Недавний рост в аренде помещений предполагает, что большинство региона восстанавливается.
Сокращение рабочей силы, привычное во время экономического упадка, значительно замедлилось, и многие фирмы расширяются, говорит Дурнин.
«Мы наблюдаем гармоничный рост», – сказала она, – «особенно в сферах технологий и развлечений».
Чистая прибыль округа Лос-Анджелес от аренды офисных помещений составила 3,8 миллионов квадратных футов, а в 2013 эта цифра составляла всего 259 000 квадратных футов, согласно Cushman & Wakefield. Общая вакантность помещений в четвертом квартале упала до 16,1% в сравнении с 18,2% в прошлом году.
Как правило, искомые рынки гораздо плотнее: вакантность в Santa Monica упала до 8% в конце 2014 года, а в Beverly Hills снизилась до 7,5%.
Чем меньше свободных помещений доступно – тем больше денег за них просят арендаторы.
«В запросах арендной платы произошёл серьезный скачок», – заявила Дурнин. В целом аренда округа Лос-Анджелес в четвертом квартале подскочила на 5,5% по сравнению с прошлым годом, что равно 2,68 долл. за квадратный фут в месяц.
Владелец офисных помещений Дэвид Бинсвонгер сообщил, что его фирма Lincoln Property Co. ощутила «мгновенный скачок» за последние семь-восемь месяцев.
«На пространство, которое пустовало от 12 до 36 месяцев, внезапно нашлось два или три клиента одновременно».
Подобный спрос стимулировал арендодателей постепенно увеличить арендную плату и сократить количество специальных предложений, таких как периоды бесплатной аренды для перспективных арендаторов, проинформировал он.
Lincoln Property, где Бинсвонгер является вице-президентом, владеет 13 миллионами квадратных футов офисных помещений в южной Калифорнии и намеревается построить еще больше. Среди запланированных проектов есть многофункциональная застройка участка на окраине Old Pasadena с 620 000 квадратными футами офисных помещений, которая ждет одобрения городской власти.
Положение арендодателей гораздо лучше в этом трендовом офисном цикле, чем оно было на протяжении прошлых подобных периодов, говорит Бинсвонгер. Застройщики не завалили рынок новыми зданиями, как сделали это несколько раз в прошлом, когда рынок офисной недвижимости был на своем пике.
«Если спрос задержится на 18 – 24 месяца», – говорит он об увеличении спроса на аренду, – «я вижу перспективу серьезного прогресса».
Hollywood – один из самых популярных рынков для строительства офисной недвижимости с тремя масштабными проектами, строящимися с нуля, у которых уже есть арендаторы, или, по крайней мере, потенциальные клиенты.
В регионе оживленного рынка, где условия продажи недвижимости находятся на своем пике, домовладельцы уже не торопятся сдавать пустые помещения, говорит Бинсвогнер.
«Если вы владелец недвижимости в Beverly Hills, Culver City, Santa Monica или даже Hollywood, – судьба вам улыбается», – утверждает он. «Вы наслаждаетесь вакантностью своих помещений, поскольку уже через месяц вы получите более высокую арендную плату, чем сегодня».
Центр города Лос-Анджелес, второй по величине рынок офисной недвижимости в регионе, чрезмерно застраивался десятилетиями, и все равно находится в состоянии полного восстановления. Вакантность здесь упала с отметки 21,4% в прошлом году до 20,8% в конце 2014 года.
Однако большинство центральных бизнес-районов контролируется несколькими владельцами недвижимости, которые в скором времени ожидают переломного периода. Запросы арендной платы в четвертом квартале подскочили с отметки 2,99 долл. до 3,24 долл. за фут.
Большинство вакантных помещений находится в 4 больших зданиях, сообщила Дурнин, активное арендование в центре города привело к чистой прибыли аренды в более чем 200 000 квадратных футов за прошлый год.
Центральный бизнес-район может полностью выйти из кризиса, стоит туда заселиться еще одному крупному арендатору, сообщил Джон МакАниф, директор брокерского агентства JLL.
«Всего одно заселение в центре города на площадь размером в 100 000 квадратных футов может полностью перевернуть рынок недвижимости за один день», – утверждает он.

9 Тревожных Сигналов при Выборе Риэлтора

Избегайте риэлторов-родственников и тех, кто ничего не продал или не приобрел в вашем районе.

Убедитесь в том, что риэлтор, которого вы выбрали, специализируется на той категории недвижимости, которую вы хотите приобрести: частный дом, кондоминиум или инвестиционная недвижимость.

Благодаря широкому распространению информации по недвижимости в интернете, сегодня как никогда легко быть осведомленным потребителем в сфере покупки или продажи дома. Однако цифровая революция не делает менее важным подбор правильного риэлтора для вас.

Хороший агент по недвижимости быстро поможет вам купить дом вашей мечты или продать существующий. Плохой агент может запороть сделку и оставить вас у разбитого корыта.

Несмотря на высокие ставки, многие покупатели и продавцы не слишком разборчивы в выборе риэлтора, вне зависимости от того покупают они или продают.

«Они покупаются на красивые объявления», – утверждает Майкл Сун Ли, региональный менеджер Better Homes and Gardens Mason-McDuffie Real Estate в Walnut Creek, Калифорния, который приравнивает поиск агента к любовным отношениям. Если вы чувствуете что что-то не так с самого начала, скорее всего, лучше и не станет.

Попросите рекомендаций у друзей и родственников и поищите агентов, которые продают и покупают большинство недвижимости в вашем районе. Почитайте онлайн отзывы, но знайте, что они не дают полной картины, так как большинство довольных и неудовлетворенных клиентов не пишут отзывов. Поговорите с тремя-четырьмя агентами, чтобы найти подходящего для себя.

Большинство риэлторов – это независимые подрядчики, чьи комиссионные зависят от количества проданных домов. Комиссионные, полученные от продаж, обычно делятся между листинговыми и торговыми агентами. Как только сделка завершена, каждый из риэлторов должен заплатить долю брокеру, владеющему агентством, к которому он относится.

Не бойтесь задавать вопросы о том, сколько объявлений есть у риэлтора, сколько домов он продал в вашем районе, как часто он будет с вами общаться и в каком формате, и кого он будет представлять во время сделки.

Если вы продаете, спросите у риэлтора как он будет рекламировать ваш дом, кто является целевым покупателем, и как он будет презентовать дом этому покупателю.

Если вы покупатель, спросите о том, как часто ваш агент по недвижимости будет высылать вам объявления, и о том работал ли он уже с покупателями в похожей ситуации. Сделки, связанные с федеральным управлением жилищного строительства или ссудами для ветеранов, к примеру, включают в себя некоторые шаги не присущие традиционным ссудам. Некоторые покупатели могут захотеть подписать соглашение между брокером и покупателем, соглашаясь уплатить долю комиссионных, если риэлтор покажет им дома, в которых им не придется платить комиссию, такие как продажа без посредников или новые застройки.

Ниже приведены 9 тревожных сигналов при выборе агента по недвижимости:

Риэлтор предлагает самую высокую цену за ваш дом. Если вы продаете свой дом, получите презентации объявлений хотя бы у трех агентов, которые скажут вам сравнительные цены на похожие дома, и расскажут как долго они продавались. Перед всеми риэлторами будут одинаковые данные, поэтому предполагаемые цены на объявление должны быть близки. Слишком высокая оценка цены дома часто означает, что он будет продаваться долго и в результате, цена будет снижена. «Если цена на дом слишком высокая на рынке, покупатели не будут даже рассматривать его, понимая, что вы не реалистичны в оценке», – утверждает Ли, автор 8 книг и частый гость конференций по недвижимости. «Чем дольше ваша недвижимость остаётся на рынке, тем больше люди будут думать, что с ней что-то не так».

Риэлтор занимается недвижимостью на стороне, по совместительству. Будь вы покупатель или продавец – вам нужен агент, который активно следит за рынком каждый день. Если вы покупаете, вам необходим риэлтор, который сразу находит новые объявления и может мгновенно вам их показать. Если же вы продаете, нужен агент, который всегда будет доступен для показа вашей недвижимости потенциальным покупателям.

Агент является родственником. Если только ваш родственник не выдающийся штатный риэлтор, который специализируется на вашем районе, – он или она вряд ли сделают свою работу, так хорошо, как это сделает другой агент. Это может вызвать неприязнь и поставить сделку под угрозу.

Агент не знает местные особенности недвижимости в вашем районе. Подбор эксперта по местности может быть очень важным моментом в районах, где передвижение на пару кварталов может поднять или снизить стоимость дома на 100 000 долл. Риэлтор, специализирующийся на вашем районе может знать покупателей, которые ищут дом вроде вашего или продавцов, которые еще не выставили свой дом на продажу. «Это, действительно, очень локальный бизнес», – утверждает Ли.

Агент с низкими комиссионными. В большинстве районов комиссионные составляют от 5 до 7 процентов, которые делятся между агентами по продаже и покупке. Если комиссионные меньше, это означает, что ваш дом будут показывать меньшее количество агентов. Это не означает, что вы не можете договориться о меньшей комиссии, если один и тот же агент выставит и продаст ваш дом. Некоторые новые компании делают скидку на комиссии покупателю или продавцу, но это не должно быть главным фактором при выборе агента. Это может быть хорошей сделкой, только в случае если агент действительно хорош во всех аспектах.

Фото агента выставлено вместе с объявлениями. Лица риэлторов появляются в онлайн объявлениях, потому что они за это заплатили. Они могут быть или не быть для вас лучшим выбором. Не берите на веру заверения онлайн портала о том, что этот агент – эксперт по вашему району. Проведите с ним/ней собеседование и убедитесь в этом сами.

Агент, как правило, не занимается вашим видом недвижимости. Если вы продаете или покупаете кондоминиум, не выбирайте риэлтора, который редко их продает. Если вы ищите недвижимость для инвестиций, найдите агента, который обычно работает с инвесторами. Многие агенты специализируются на нескольких категориях недвижимости, но вы должны убедиться, что ваш риэлтор хорошо подкован именно в такого рода сделках.

Агент обычно не работает с покупателями вашей ценовой категории. Некоторые риэлторы специализируются на недвижимости всех типов в конкретной местности. Однако, если вы покупатель-новичок и ищите простой дом за 200 000 долл., вряд ли вы получите много внимания от риэлтора, в основном занимающегося роскошными домами за 10 миллионов.

Агент – слабый переговорщик или ему не удается уследить за всеми деталями сделки. Во многих случаях, самое важное для риэлтора – не найти дом, а завершить процедуру продажи. Это включает в себя следующее: убедиться в том, что покупатель предварительно способен выплатить залог, что дом не заложен и не подлежит аресту перед тем как выставлять его на рынок, и в том, что оценка дома точная, и что все вопросы, которые могут возникнуть с жилищной комиссией – разрешены.

 

8 Незаурядных Советов по Покупке Недвижимости в США

8 Незаурядных Советов по Недвижимости в США

Хотите купить дом? Лучше искать на переулке «Way», чем на улице «Street», выбрать женщину агента по продаже недвижимости, и старайтесь быть поближе к Старбакс.

Это совет Спенсера Рескоффа, генерального директора Zillow.com, который собрал статистические данные с базы данных своего веб-сайта, содержащей 110 миллионов домов, для определения тенденций в порядке определения цен на недвижимость. Вместе с экономистом Стенном Хампхрайс из Zillow, он написал книгу «Новые правила на рынке недвижимости» (изд. Grand Central), которая выйдет во вторник. Вот некоторые из его заключений:

  • Эффект «Старбакс». Возьмем два идентичных дома, проданных в 1997. Дом, находящийся недалеко от Старбакс, был бы продан в среднем за 137 тыс. долл., а аналогичный дом, находящийся не возле Старбакс, был бы продан за 102 тыс. долл. И вот, 15 лет спустя: в среднем цены на дом в США выросли на 65% до 168 тыс. долл., а стоимость собственности вблизи Старбакс выросла на 96% до 269 тыс. долл.
  • Ремонт ремонту рознь. Лучший возврат на инвестицию – средний ремонт ванной комнаты. Стоимость ремонта – 3000 долл., а возврат на каждый потраченный доллар –1.71 долл. Самые убыточные ремонты в доме – ремонт кухни и отделка подвала. Ремонт и оснащение самой современной кухни обойдется вам в 22 тыс. долл., а получите вы всего лишь 0,51 долл. за каждый потраченный доллар.
  • Используйте правильные слова при продаже. Избегайте «уникальный», «TLC», «инвестиция» и «потенциал» — эти слова могут снизить стоимость продажи на 7 процентов. А такие слова как «типа люкс» для нижней ценовой категории домов и «очаровательный» для высшей ценовой категории домов может добавить 8,2 процента к стоимости вашего дома. Дома, чье описание более детальное и обширное чаще продаются дороже.
  • «Когда» имеет такое значение, как и «сколько». Самое неподходящее время для продажи недвижимости в Нью-Йорке – вторая неделя декабря (недвижимость продавалась на 2,8% реже, чем обычно). Лучшее время для продажи – март, когда дома продавались быстрее и на 2% больше.
  • Семь – несчастливое число. Дома с номером «777» в адресе продаются на 2,1% меньше их оценочной стоимости; дома, номер адреса которых включает число 777 (например, 17779 Main St.), продаются на 1,8% меньше. Странно, но дома, номер которых состоит только из одной 7, продаются на 1,8% выше их оценочной стоимости.
  • Назначение цен с учётом психологии покупателя реально работает. Недвижимость, цена которой включает девятку в тысячах (450 000 в сравнении с 449 000), продаются на 4-7 дней быстрее.
  • Женщины-агенты по продаже недвижимости продают дома быстрее и дороже.
  • А что кроется в названии? Согласно данным Zillow – много прибыли. Дома на улицах с названием обычно стоят на 2% дороже чем на просто пронумерованных улицах (если, конечно, мы не говорим о Нью-Йорке – там бардак). Тем не менее, дома, находящиеся на Main Street продаются на 4% дешевле, чем в среднем по США. Названия улиц, где одно из слов «Lake» или «Sunset», помогут дому быть проданным на 16% дороже. Приставки к названию также имеют значение. Избегайте приставки «Street», дома с этой приставкой в среднем стоят 183 120 долл. Лучше ищите приставку «Way», так как дома с этой приставкой в среднем по стране стоят 312 000 долл.