Рынок недвижимости Южной Калифорнии просыпается после дрема

Спустя год вялого спроса, в марте в Калифорнии продалось множество домов, а цены подпрыгнули вверх. Это случилось в результате того что улучшенная экономика и нехватка недвижимости на рынке повысили среднюю стоимость дома на $10,000, согласно новым данным.

Однако, по словам экономистов – неизвестно, будут ли цены продолжать расти. Если домовладельцы в ближайшее время не выставят дома на продажу, прибыль будет со скоростью расти, в то время пока покупатели будут биться за то малое, что осталось на рынке.

С другой стороны, средняя мартовская цена в $425 000 так и не смогла повыситься из-за унылого роста заработной платы, утверждают некоторые экономисты.

«Оба сценария возможны», – говорит Лесли Эплтон-Янг (Leslie Appleton-Young), ведущий экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов.

На сегодняшний день, перспективные покупатели домов постепенно повышают цены.

Средняя цена в Южной Калифорнии подскочила с февраля на 2,4%, составляя $425 000, после длительного зависания на цифре $415 000 начиная с мая месяца. Продажи домов резко повысились на 11% в марте, по сравнению с прошлым годом, – и это только третье повышение за 18 месяцев, как сообщило агентство недвижимости CoreLogic в четрверг.

Увеличение количества рабочих мест за прошлый год, а так же вялое повышение цен дает людям все больше уверенности в покупке домов в дорогостоящей Южной Калифорнии, утверждают экономисты.

«Мы уже долгое время наблюдаем отличные результаты нашей деятельности», – говорит Ричард Грин (Richard Green), директор USC’s Lusk Center for Real Estate.

Агент по недвижимости, Барри Сулпор (Barry Sulpor) сказал, что он наблюдает увеличенный спрос в прибрежных городах South Bay, районе, который пережил самый большой кризис в Южной Калифорнии.

Недавно трехкомнатный таун хаус в Эль Сегундо получил 14 предложений о покупке, говорит он. Покупка закроется на сумме $810 000, что на $41 000 больше запрашиваемой цены.

«Во время открытых дверей, в доме было негде встать», – сказал он.

Даже некоторые агенты в округе, наблюдавшие сокращение спроса остаются оптимистичными.

Агент Кери Ченоски (Carey Chenoski) рассказала о клиенте, который продал трехкомнатный дом в Сан-Бернардино одной паре за сумму на $15,000 превышающую запрашиваемую. Это, по ее словам, вряд ли случилось бы в прошлом году.

«Это довольно громкие факты», – сказал один житель Бюмонта. «На моей улице продалось три дома за последнюю неделю или около того».

doma-v-kalifornii-obzoe-cenПродажи возросли во всех шести южных округах: Лос-Анжелес, Ориндж, Риверсайд, Сан-Бернардино, Вентура и Сан-Диего. В округе Лос-Анжелес наблюдался рост в 12,5%, а в Ориндж – 8,9%.

Увеличение продаж указывает на хороший старт типично активного сезона продаж, а экономисты ожидают рост спроса в следующие несколько месяцев.

Однако продолжительный период низкого уровня предложения домов на продажу – волнительный, утверждает Эплтон-Янг. Он потенциально делает Калифорнию недосягаемой для людей со скромным доходом.

Она утверждает, что некоторым семьям придется удвоить или утроить заработок, а некоторые могут задуматься о том, чтобы покинуть штат, если цены продолжат резко расти.

Округи Лос-Анжелес, Сан-Диего и Оридж, как показывают данные Realtor, имеют предложение на дома на четыре месяца, в сравнении с шестью месяцами, которые считаются сбалансированным рынком покупателей и продавцов.

«Если не появится больше предложений, мы увидим что-то похожее на Сан-Франциско», – говорит Нэла Ричардсон (Nela Richardson), ведущий экономист Redfin. «Мы сейчас находимся в критической точке в Лос-Анжелесе».

Покупатели так же могут проигнорировать высокие цены и рынок недвижимости достигнет потолка. Примером этого может быть появление в округе Ориндж района со средними ценами, достигшими своего потолка до того как недвижимость взорвется.

Среднее значение – отметка, ниже которой продается первая половина домов, и выше – вторая, оставалась неизменной в марте, в сравнении с прошлым годом, когда продалось на 20% меньше дорогостоящих домов.

Средняя цена на поддержанные дома выросла на 4% с марта 2014 г., что является самым медленным ростом среди южных округов.

«Я думаю, что спрос будет расти» утверждает Грин. «Но у людей не будет средств, чтобы тратить на покупку домов».

Все еще много возможностей для перекупщиков жилья в США

Дни описи заложенных домов подходят к концу и продажи перекупщиков несколько замедляются. Однако, хорошие возможности для перекупщиков все еще остаются, особенно на некоторых региональных рынках США и в Калифорнии, где возможности и доходы перекупщиков продолжают удерживать сильную позицию.

Перекупка домов в США по всей стране пережила серьёзный скачок с 2012 г. когда рынок недвижимости стал восприниматься как стабильный. На протяжении этого времени рынок был очень благоприятным для перекупщиков. С апреля 2013 г. по март 2014 г. дома приобретенные и перепроданные в течение двенадцати месяцев отражали 5-6% всех продаж частных домов в США.

Во втором квартале 2014 г. все в США еще было около 31,000 домов перекупленных в этот период. Эта цифра отображала немного меньше 5% от всего рынка, что указывает на небольшое замедление продаж, но не на много. «Перекупка домов возвращается к своей более стабильной исторической тенденции после временной вспышки во время подъема цен на жилище в 2012-2013 гг.», – утверждает Дарен Бломквист (Daren Blomquist), вице-президент в RealtyTrac.

В то же время, эксперты приходят к различным выводам касательно того, какой из региональных рынков является сегодня наиболее благоприятным. RealtyTrac, к примеру, составила следующую таблицу, в которой очертила лучшие региональные рынки по ее мнению.

При этом 24/7 Wall St. классифицирует рынки по-другому. Эта компания проанализировала не только данные RealtyTrac, но и информацию по продажам домов от Федерального управления жилищного финансирования (Federal Housing Finance Authority (FHFA)) а так же уровень безработицы от Бюро трудовой статистики (Bureau of Labor Statistics (BLS)).   24/7 Wall St. оценила наиболее привлекательные рынки второго квартала 2014 г. следующим образом:

Ридинг, Пенсильвания – прибыль на инвестицию (ROI) 131%

Питтсбург, Пенсильвания – ROI 89%

Дельтона /Дейтон Бич/Орманд, Флорида – ROI 68%

Омаха/Кансил Блафс, Невада/Айова – ROI 59%

Палм Коуст, Флорида – ROI 57%

Филадельфия/Камден/Уилмингтон, Пенсильвания/Нью-Джерси/Делавэр/Мериленд – ROI 56%

Алентаун/Бетелем/Истон, Пенсильвания/Нью-Джерси – ROI 55%

Мемфис, Теннесси/Миссисипи/Арканзас – ROI 51%

Детройт/Уорен/Ливония, Мичиган – ROI 48%

Сиэтл/Такома/Бельвю, Вашингтон – ROI 48%

Кроме согласия о привлекательности рынков Питтсбурга и Дейтон Бич, существует мало схожести между данными анализами.

И наконец, еще один недавний отчет от Redfin демонстрирует еще один анализ рынка, с несколькими районами Вашингтона и основными агломерациями Калифорнии во главе списка.

kuplya-prodazha-nedvizhimosti-usaРынок недвижимости в США крайне сложно оценить с математической точностью, что объясняет некие разногласия между заключениями этих источников. А рынок перекупки строится на науке в такой же мере, как и на искусстве. «Требуется очень опытный глаз, чтобы определить правильный объем работ, и даже при этом, могут возникнуть непредвиденные расходы», – заметила Al Medina, опытный перекупщик. «Ремонтные работы могут колебаться от косметического ремонта, такого как покраска, замена ковров и модернизация кухни и ванной до фундаментальных работ, которые могут обойтись вам от $60 до $120 за квадратный фут».

В нескольких лидирующих в перекупке городах, главную роль на рынке играют учреждения. К примеру, корпоративные покупатели составили 10% всех приобретений в Мемфисе, Теннесси и Детройте в феврале. .Многие покупатели в этих районах так же покупали недвижимость за наличные средства или приобретали заложенные дома.

Тем не менее, в целом, корпоративные инвесторы не являются перекупщиками. Вместо этого они покупают дома у перекупщиков и оставляют их с целью дальнейшей сдачи в аренду. Следовательно, большое количество корпоративных покупателей представляет собой лучший рынок для перекупщиков.

«Мы наблюдаем некоторое замедление на рынке инвесторов по причине увеличения описи имущества, а так же наблюдаем, что цены вытесняют перекупщиков из этого рынка», – говорит Стив Роджерс (Steve Rogers), Генеральный директор и президент компании Real Living Lifestyles в Сан-Диего, -«однако недвижимость остается отличной инвестицией, не зависимо от того кто приходит на рынок!». Другие эксперты соглашаются с этим мнением. «Возможности для инвесторов по перекупке домов все еще очень велики, особенно в Южной Калифорнии, где растет количество описи имущества», – утверждает Крис Полинджер (Chris Pollinger), вице-президент отдела продаж в First Team Real Estate, описывая рынок Южной Калифорнии.

Уверенность американцев в рынке недвижимости США растет: Zillow

Ожидаемые продажи домов в США подскочили на 3,1% в феврале, ловко превзойдя ожидаемые 0,3%.  С августа 2013 г., этот показатель находится на своем пике. Согласно данным с сайта Zillow (Z), в этом году рынок недвижимости будет и дальше стремительно расти.

Индекс Потребительской Уверенности в Рынке Недвижимости показывает, что 5,2 млн арендаторов США планируют покупать дома в 2015. Это на 25% выше аналогичного показателя в прошлом году и составляет 12% всего рынка недвижимости США.

11395309915_67d4484ddc_kОколо 60% всех опрошенных арендаторов утверждают, что покупка дома – это лучшее долгосрочное инвестирование, которое можно сделать. Отчасти, это вызвано низкими ипотечными ставками. Согласно Zillow, среднестатистический домовладелец тратит сегодня всего 15% от своего дохода на ипотечные выплаты, в сравнение со среднеисторическим показателем в 22%. Арендная плата так же растет, делая наемное жилье менее привлекательным, чем домовладение, согласно ведущему экономисту Zillow, Стэну Хамфриз (Stan Humphries).

«Аренда никогда еще не была менее доступной, чем сейчас. В США по всей стране люди тратят на съем жилья почти 30% своих доходов. Так что, если вы арендатор, есть смысл перейти на сторону домовладельцев», – рассказал Хамфриз Yahoo Finance.

Согласно Zillow, арендаторы и домовладельцы были наиболее уверенны в рынках недвижимости Сан-Хосе, Калифорнии, Майами и Сан-Франциско.  «Наблюдается динамика, при которой ценовая прибыль от проданных домов прошлых лет начинает  подогревать будущие ожидания. Опасность данной динамики заключается в том, что она проявляется в области залива, где люди ожидают эти 5%-10% увеличения стоимости капитала», – говорит Хамфриз. «Поскольку мы наблюдаем здоровое повышение цен, но оно стремительно падает».

Наименее уверенными, американцы были в рынках недвижимости Детройта, Сент-Луиса и Чикаго.

Стоят ли высокоприбыльные инвестиции в недвижимость риска?

Недвижимость может быть отличной инвестицией с точки зрения дохода и долгосрочного роста. А при условии грамотного подхода, недвижимость может приносить высокую прибыль.

Когда речь идет об инвестировании в недвижимость, у вас есть два основных выбора: купить индивидуальную инвестиционную собственность или приобрести акции траста инвестиционной недвижимости (или REIT). Каждый из вариантов хорош и имеет свои плюсы и минусы. Далее представлено краткое описание этих двух видов инвестирования в недвижимость, для того чтобы вы могли решить, какой из них наиболее подходящий для ваших инвестиционных целей.

Инвестиционная собственность может принести высокую прибыль, однако есть существенные риски

31807003_628d6d80b9_oНаиболее очевидный путь инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Это может быть дом, дуплекс или маленькое многоквартирное здание. И хотя это потенциально выгодное капиталовложение, оно – не для всех.

Допустим, вы купили дом за $120 000, уплатили  20%  первого взноса ($24 000) и получили ипотечный кредит на 30 лет по ставке 4% . Скажем, дом может сдаваться за $1,000 в месяц, что является консервативным предположением. Когда вы отнимете $458 на ипотеку, около $150 на налоги и страховку и отложите 10% арендной платы в резервный фонд на обслуживание и ремонт (поверьте, не стоит пропускать этот шаг), вы можете ожидать наличный поток в размере чуть больше $270 в месяц.

Это отображает годовую прибыль около 14%, исходя из вашей изначальной инвестиции в $24 000. Кроме того, со временем вы будете увеличивать капитал своей собственности, не говоря о том, что рыночная стоимость дома так же должна вырасти с течением времени. Предполагая, что 2% ипотечного кредита оплачивается в течение первого года, и что собственность растет в цене на 3%-4%, вы можете рассчитывать на 20% прибыли от вашей инвестиции в первый год. Не плохо, правда?

Однако это предполагает, что все пойдет по плану, и что вы сами будете заниматься этой собственностью. Но ведь может случиться так, что несколько месяцев дом будет вакантным, или вам попадется плохой арендатор, законно выселить которого обойдётся в кругленькую сумму. Процесс поиска арендаторов, сбора арендной платы и все вопросы, связанные с арендаторами могут забирать у вас массу времени. Если вы не хотите превратить вашу инвестицию в работу на полставки, будьте готовы заплатить 10% вашей арендной прибыли своему домо-управляющему.

Итак, вы однозначно можете заработать на инвестиционной недвижимости, но перед тем как с этим связываться, убедитесь, что вы учли все риски и необходимые временные затраты.

Правильные акции траста инвестиционной недвижимости (REIT) могут управлять рисками и приносить высокую прибыль  

Вместо того чтобы покупать недвижимость, вы можете приобрести акции REIT, который инвестирует в разнообразную недвижимость, как правило определенной направленности. К примеру, некоторые REIT покупают многоквартирные дома, другие – коммерческую собственность, а третьи покупают специализированную недвижимость вроде дата-центров или складов.

REIT обязаны выплачивать 90% от своего дохода акционерам и могут быть отличным источником пассивного дохода для инвесторов. Это аналогично владению собственностью, только кто-то другой делает всю работу за вас. Покупка акций REIT вместо индивидуальной недвижимости так же помогает снизить риски, с которыми вы столкнетесь. К примеру, если ваш дом для сдачи в аренду пустует, вы не только заработаете 0% на инвестиции, вам еще придется выплачивать ипотеку и другие затраты.    В случае же с REIT, вы едва ли ощутите на своей прибыли, если траст потеряет одного из арендаторов.

Лично я отдаю предпочтение REIT которые инвестируют в коммерческую собственность, попросту из-за того, что природа этого бизнеса делает инвестирование наиболее прибыльным и наименее рискованным. Мало того что коммерческие арендаторы склонны подписывать долгосрочные договоры аренды (во многих случаях на 15 и больше лет), в контракте так же прописаны постепенные повышения арендной платы, а так же наименее предсказуемые затраты, такие как налоги, страховка и техническая поддержка покрываются самими съемщиками. Все что нужно сделать REIT, это найти арендатора и забрать у него чек.

Ко всему прочему, некоторые REIT приносят удивительный доход. Ведущие розничные REIT: Realty Income и National Retail Properties имеют среднюю годовую прибыль в 17.1% и 14.1% соответственно вот уже на протяжении 20 лет. Такой доход считается очень высоким, особенно при инвестиции с низким уровнем риска.

Однако инвестирование в индивидуальную недвижимость обладает потенциалом приносить еще большую прибыль, как я и говорил ранее. Вы просто должны спросить себя стоит ли дополнительная прибыль дополнительного риска.

Каких инвестиций в недвижимость стоит избегать

Не все инвестиции в недвижимость стоят риска, особенно в случае инвесторов-новичков. Ниже представлен список инвестиций в недвижимость, которые лучше оставить экспертам этой отрасли, а некоторые и вовсе не стоит рассматривать.

  • REIT которые инвестируют в ипотеки, а не в собственность. Они используют высокую долговую нагрузку, чтобы сгенерировать высокую прибыль, что делает их чувствительными к повышениям процента по кредитам.
  • Любая инвестиционная недвижимость за пределами США.
  • Инвестиционная собственность, которую вы планируете сдавать в качестве дома для отдыха или на короткий срок. Управленческие затраты на такую недвижимость, как правило выше чем при долгосрочной аренде, а юридические требования могут быть очень сложными. С такой недвижимостью легко потерять деньги.
  • Покупка постоянной собственности для проживания, размер которой намного больше, чем вам нужно, только потому, что вы считаете это хорошей инвестицией.

Вывод

Не смотря на то что покупка арендной недвижимости – не для всех, инвестирование в недвижимость – или, по крайней мере должно быть таковым. В каждом инвестиционном портфолио есть место для недвижимости, и все дело только в том, на какой риск вы хотите пойти и сколько времени готовы уделять управлению вашими инвестициями.  Если ответы на эти вопросы «не большой» и «не много», вам стоит остановится на акциях REIT. С другой стороны, если у вас есть время и энергия заниматься частной инвестиционной собственностью, это может стать отличной возможностью сколотить состояние.

Инвестиции в Многоквартирное Жилье в США Могут Превзойти Докризисный Уровень

Недавно в США подскочил спрос на многоквартирные дома, так как в результате экономического спада, многие покупатели превратились в арендаторов, в основном из-за того, что финансовые последствия кризиса не позволяют им вернуться на рынок владельцев жилья.  Некоторые инвесторы берутся за многоквартирную недвижимость, дабы нажиться на этом растущем спросе.

Подъем в строительстве многоквартирных домов ощутимо подпитал рынок жилищного строительства в США. Недавний обзор американского рынка многоквартирной недвижимости, произведенный транснациональной фирмой по недвижимости CBRE предсказал, что инвестиции в многоквартирное жилье в Соединенных Штатах в 2014 году могут превысить докризисный уровень. Последнее указывает на то, что инвесторы довольно уверенны в состоянии рынка и в дальнейшем спросе на квартирные здания. В обзоре говорилось о том, что инвестиции в США на многоквартирное жилье могут побить рекорд в 105 млрд долларов, установленный в 2007 году.

«Многоквартирные дома продолжают выводить коммерческую недвижимость из кризиса и способствуют ее развитию», – утверждает Брайан МакОлиф (Brian McAuliffe), управляющий директор отдела многоквартирной недвижимости в CBRE Capital Markets (США), согласно изданию Real Estate Weekly.

МакОлиф определил 3 тенденции, характеризующих недавнюю активность на рынке недвижимости в США.

  • Все большая доля инвестиционного рынка США приходится на частых покупателей.
  • Иностранный капитал, как никогда раньше, играет огромную роль в инвестировании в  многоквартирное жилье.
  • Инвестиционные трасты в сфере недвижимости стали играть менее активную роль в инвестициях в США в  многоквартирное жилье.

Тенденция к снижению ставок капитализации и повышение цен за единицу отображает большой объем капитала, вложенный в этот сектор, вместе с тем, инвесторы многоквартирного жилья в США продолжают симпатизировать этому классу активов. Средняя стоимость квартиры составляла  128 000 долларов в третьем квартале 2014  года, демонстрируя повышение на 5,9%, по сравнению с предыдущим годом.

Что движет подъемом на рынке многоквартирной недвижимости США?

«Вот где сконцентрирован весь спрос», говорит Джед Колко (Jed Kolko), главный экономист сайта недвижимости Trulia.

«Практически все новые образования домохозяйств в США – это арендаторы. Молодежь и взрослые люди выезжают из родительских домов и не могут позволить себе приобрести жилье».

рынок жилищного строительства в СШАОбзор в CBRE указывает на наличие еще нескольких факторов, влияющих на рост спроса.  Укрепление рынка труда и повышение дохода в США приводит к тому, что начинают формироваться семьи, ранее не имевшие такой возможности. Данный фактор может удерживать спрос и рост аренды на его текущих позициях на протяжении всего 2015 года.   Описание рынка Майями в обзоре показало, что, начиная с 2008 г. сильный спрос на квартиры превысил предложение с результатом в 2,4% рейтинга вакантности в третьем квартале 2014 г. и рекордно высокой стоимостью аренды.

Другие сферы рынка также продемонстрировали значительный рост. Центр недвижимости USC’s Lusk прогнозирует увеличение аренды в Южной Калифорнии до 8% в течение следующих двух лет.

По причине большей месячной выручки и меньших затрат на содержание, по сравнению с одноквартирными домами, инвесторы в США чаще рассматривают расширение своего портфолио за счет многоквартирного жилья. Последнее приводит к тому, что конкуренция на недвижимость в США также беспощадно увеличивается.

В третьем квартале 2014 года, объем продаж от многоквартирной недвижимости подскочил на 28 процентов, в сравнении с тем же периодом прошлого года, и достиг отметки в $27,5 млрд, согласно World Property Journal, процитировавшему исследования CBRE.

Будущее инвестиций в многоквартирную недвижимость в США

Учитывая рекордные результаты текущего года, инвесторы и кредиторы видят возрастающие инвестиционные возможности в сфере многоквартирного жилья.

«Параллельно со стабильной активностью в продажах, мы наблюдаем ощутимый спрос заемщиков на ссуды на приобретение многоквартирного жилья», – утверждает Питер Донован, генеральный менеджер CBRE Capital Markets. «В результате, заемщики видят более привлекательные условия ссуд, касательно стоимости и процентов. Рынок кредитования демонстрирует андеррайтинг в дисциплине, в отношении процедур и структуры».

Аккредитованные инвесторы используют объединённые рынки, такие как Realty Mogul для оценки возможностей в сфере коммерческой недвижимости, та же тенденция используется для инвестирования в более масштабную многоквартирную недвижимость в США.

Realty Mogul предлагает акционерные ценные бумаги через компанию WealthForge, члена CFINRA/SIPC (Агентства по регулированию деятельности финансовых институтов).

ВАЖНО: Прогнозы или другая информация касательно вероятности различных результатов инвестирования в США являются гипотетическими, не отображают реальных результатов и не гарантируют их. Авторы данной статьи не несут ответственности и не обязательно поддерживают контент гиперссылок на сайты вне этого домена.

Как Повлияло Ослабление Оттока Капитала в Китае на Рынок Недвижимости в США

Китайский мыльный пузырь недвижимости взвинтил коммерческую ценность Калифорнии

Китайское правительство ослабило ограничения на поток капитала, тем самым увеличив ценность недвижимости в Калифорнии.

Зависит ли прилив китайских денег от сбалансированных, принципиальных факторов? Я так не думаю. По моему мнению, это просто горячие деньги пытаются сбежать из надутого и трескающегося рынка, который является результатом политических причуд непредсказуемого тоталитарного правительства. Китайский капитал не является стабильным источником инвестиций и может перевернуть все с ног на голову в один момент, в зависимости от политических изменений в Китае.

Большинство калифорнийских маклеров и энтузиастов рынка недвижимости свято верят, что прилив китайских денег никогда не остановится, поскольку каждый китаец хочет жить здесь, в Калифорнии. К сожалению в реальности, для того чтобы денежные средства покинули Китай, они должны пройти через китайский банк и перевестись заграницу с помощью трансфера. Китайское правительство может с легкостью остановить поток электронного капитала одним указом, но пока денежные краны открыты.

Новое постановление упрощает для китайцев и китайских компаний процесс инвестирования заграницей

25 июля 2014 г.

Новое Постановление Государственного валютного управления (ГВУ) о вопросах управления иностранной валютой для зарубежных инвестиций и финансирования, а так же двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ № 37) отображает растущую популярность китайской стратегии «уезжать заграницу». При этом все больше предприятий и отдельных граждан используют компании специального назначения (КСН) для зарубежных инвестиций и финансирования.

Данное Постановление аннулирует и заменяет прежнее Постановление ГВУ о вопросах управления иностранной валютой для финансирования и двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ №75), согласно которому, регистрация иностранной валюты была ключевым шагом в создании эффективной структуры двухстороннего инвестирования. …

Продвижение постановления о китайском капитале целиком зависит от государственных указов, которые либо ограничивают, либо поощряют потоки капитала.

Указ № 37, по всей видимости, является первым правилом разрешающим гражданам Китая совершать регистрацию иностранной валюты при основании офшорных КСН для прямых зарубежных инвестиций, не только для двухсторонних инвестиций с Китаем, а и для других стран, посредством компаний специального назначения. Согласно указу № 37, граждане Китайской Народной Республики могут совершать зарубежное инвестирование посредством основания офшорных КНС или участвуя в программах участия служащих в прибылях таких компаний.

Указ № 37 так же разрешает прибыли КНС от финансирования или инвестирования в иностранной валюте оставаться за рубежом, а резидентам КНР финансировать КСН с помощью местных средств. Данный шаг, вызванный меняющейся политикой управления иностранной валютой, еще больше отображает потерю контроля ГВУ над операциями с иностранной валютой, что, скорее всего, связано с огромным и растущим резервом иностранной валюты в Китае.

Очевидно, указ № 37 ответственен за новый поток китайского капитала, вливающийся в прибрежную Калифорнию. Но появится ли указ № 38, закрывающий этот поток? Или может быть указ № 39 требующий возврата капитала обратно в Китай?

Люди, которые отрицают существование мыльного пузыря недвижимости в Китае – ошибаются, а если этот пузырь сдуется, это может дестабилизировать мировую экономику, но, к радости владельцев недвижимости в прибрежной Калифорнии, уничтожение этого пузыря недвижимости может превратить местных покупателей недвижимости в отчаянных продавцов; однако на сегодняшний день, деньги все еще вливаются в Калифорнию.

Китайская компания по торговле недвижимостью настроена на Запад, а именно – Калифонрнию

Китайская Компания Oceanwide Holdings Становится Одним из Наиболее Агрессивных Покупателей недвижимости Золотого Штата

Автор Элиот Браун, 27 января, 2015 г.

Китайская компания по торговле недвижимостью, известная своими огромными инвестициями на родине, забрасывает свою сеть далеко за пределы страны, и становится одним из наиболее агресивних покупателей недвижимости в Калифорнии.

Еще в 2006 г., Рич Тосконо отметил, что иностранные деньги, как правило, – бессмысленные средства, которые доходят до второй стороны слишком поздно, а иностранцы переплачивают за активы на рынках, которых они совершенно не понимают.

Китайская компания Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель Lu Zhiqiang, потратили сотни миллионов долларов на коммерческую и жилую недвижимость на западном побережье США за последние несколько лет, что далеко от традиционных проектов компании в Пекине и Ухане.

Покупательский всплеск демонстрирует, насколько, китайские инвесторы вырвались вперед среди волны остальных иностранных компаний инвестирующих в коммерческую недвижимость.

После покупки объекта в 2013 г. пекинская компания Oceanwide приступает к одному из наибольших строительств в центре Лос-Анжелеса: комплекс квартир, торговый центр и отель, состоящий из трех башен. В декабре компания объявила о своем намерении построить второй по высоте небоскреб в Сан-Франциско, блестящее офисное здание в 902 фута, спроектированное Норманом Фостером. Компания так же заплатила 41 млн долл. за ранчо в округе Sonoma, которое может вместить винный завод.

Разве это не глупо звучит? Возможно, они думают, что смогут подкупить местное руководство и получить разрешение на строительство чего-то грандиозного на этом объекте. Это сработало бы в Китае, но здесь они столкнутся с оппозиционными группами, которых невозможно отбросить с помощью коррумпированного правительства, как в Китае.

Пожалуй, самый интригующий шаг компании – это вложение огромной суммы г-ном Лу в частную жилищную недвижимость в аристократичном городке Атертон в Силиконовой Долине.

С 2012 г. г-н Лу приобрел три огромных особняка в Aтертоне по адресу Barry Lane, 70, Atherton Ave, 250 и Park Lane, 236, заплатив $21 млн, $25 млн и $30 млн соответственно, согласно некоторым людям связанным с этой покупкой. В совокупности в трех домах насчитывается 19 спален и 22 ванных комнаты, как описано в объявлениях о продаже.

Это либо эго, либо глупость, возможно, и то и другое.

Далее, прошлой весной г-н Лу пытался купить еще более дорогостоящий дом, предлагая $41 млн чтобы купить его у Джима Кларка, со-основателя Netscape, согласно судовым записям и человеку, знакомому с этим вопросом. Сделка не удалась, и дом продали другому покупателю.

Погружение Oceanwide в США является частью стратегии диверсификации. Так компания прокомментировала свои прошлые приобретения. В добавок к недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовую индустрию с активами в банках, брокераже, трастах и бизнесе страхования. Она так же инвестировала в энергетику, рекламу и печатную медию Китая.

Недвижимость США становиться все более привлекательной для быстро-растущих китайских компаний, которые столкнулись с замедляющимся рынком недвижимости Китая и видят перспективы роста в США.

Во время этого пузыря недвижимости калифорнийские прожорливые скупщики ринулись в другие западные города и раздули цены на недвижимость, других причин для подорожания которой не существовало. В Бэнде, Орегон, Бойзе, Айдахо, Лас-Вегасе, Невада и в других городах произошла инфляция цен на недвижимость из-за того, что калифорнийские покупатели стали покупать себе вторые дома и инвестиционную недвижимость. Прилив китайских покупателей – это такой же феномен, только с другими игроками в другой местности.

Китайские инвесторы купили коммерческой недвижимости США на $3.9 млрд в 2014 г., что составляет около 1 процента всех продаж коммерческой недвижимости, выводя Китай на третье место по покупкам недвижимости в США после Канады и Норвегии, согласно Real Capital Analytics LLC.

Для китайских компаний «определенно есть большой интерес в инвестировании за рубежом», – утверждает Дарлин Чиу Брянт, исполнительный директор ChinaSF, организации основанной городской администрацией Сан-Франциско с целью продвижения китайских инвестиций.

Именно так китайцы распространят свой мыльный пузырь недвижимости по всему миру. Пока что этот пузырь в основном находится в пределах Китая, поскольку местное правительство ограничивает поток капитала за рубеж. Стоит ослабить эти ограничения и пузырь недвижимости станет глобальным.

Такие же агрессивные цены китайские инвесторы платят в Aтертоне, зеленом городке возле Стэндфордского Университета, где ранчо в стиле 50х на спиральных улицах, постепенно превращаются в бесконечные ряды особняков, привлекающих китайских инвесторов. Брокеры утверждают, что иностранные покупатели, в большинстве из Китая, представляют более 75% рынка недвижимости с домами более чем за $20 млн. Десять лет назад, большинство покупателей были местными.

«Шлюзы открылись на полную где-то в 2011 году», – говорит Кен ДеЛеон, учредитель компании DeLeon Realty, которая специализируется на элитной недвижимости в Силиконовой Долине. Г-н ДеЛеон рассказывает, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй и в ценах на дома появилось много восьмерок, что является счастливым числом в китайской культуре.

Мы наблюдали тоже самое в Ирвайне.

Питер Карпентер, член совета противопожарной зоны Menlo Park, в которую входит Атертон, высказал свое беспокойство за пожарников, которые рискуют жизнями, туша пожар, предполагая что в доме кто-то есть. «Зная, что в домах никого нету, мы бы использовали совсем другой подход», – говорит он. «С точки зрения пожарной части, это означает, что вы подвергаете людей риску без причины».

Очевидно, они бы дали домам сгореть.

Китайский пузырь недвижимости следует типичной закономерности любого экономического пузыря: создание чрезмерного долга без привязки к денежному потоку, необоснованная вера в вечно-растущие цены, безумные приобретения домов инвесторами, которые держат их пустыми, и постоянное избегание реальности людьми, которые должны быть умнее.

К сожалению, все идет к тому, что Китай экспортирует свой мыльный пузырь недвижимости в США, так же как это случилось с Японией 25 лет назад.

 

Обзор Рынка Офисной Недвижимости в Лос Анджелесе

В результате увеличения количества свободных помещений и роста цен на аренду – рынок офисной недвижимости округа Лос-Анджелес взлетел.
Растущее количество компаний в округе Лос-Анджелес повысило спрос на офисные помещения в четвертом квартале, демонстрируя уверенность предприятий в завтрашнем дне.
Пять лет назад рынок офисной недвижимости пришёл в упадок и достиг самой низкой точки. Однако, до второй половины прошлого года, положение дел постепенно улучшалось по мере того, как подверженные кризису компании делали крошечные шаги к расширению.
«Округ Лос-Анджелес процветает», – сообщила Петра Дурнин, начальник исследовательского управления Cushman & Wakefield, характеризуя статистику офисной недвижимости в конце года. «Я бы сказала, что мы вышли из фазы ожидания восстановления и вошли в режим роста».
Рынок офисной недвижимости отстает по экономическим показателям по причине того, что аренда длится годами, и компаниям, сократившим штат во время рецессии, пришлось заполнять пустые рабочие места до того как они смогли арендовать дополнительное пространство новым сотрудникам. Недавний рост в аренде помещений предполагает, что большинство региона восстанавливается.
Сокращение рабочей силы, привычное во время экономического упадка, значительно замедлилось, и многие фирмы расширяются, говорит Дурнин.
«Мы наблюдаем гармоничный рост», – сказала она, – «особенно в сферах технологий и развлечений».
Чистая прибыль округа Лос-Анджелес от аренды офисных помещений составила 3,8 миллионов квадратных футов, а в 2013 эта цифра составляла всего 259 000 квадратных футов, согласно Cushman & Wakefield. Общая вакантность помещений в четвертом квартале упала до 16,1% в сравнении с 18,2% в прошлом году.
Как правило, искомые рынки гораздо плотнее: вакантность в Santa Monica упала до 8% в конце 2014 года, а в Beverly Hills снизилась до 7,5%.
Чем меньше свободных помещений доступно – тем больше денег за них просят арендаторы.
«В запросах арендной платы произошёл серьезный скачок», – заявила Дурнин. В целом аренда округа Лос-Анджелес в четвертом квартале подскочила на 5,5% по сравнению с прошлым годом, что равно 2,68 долл. за квадратный фут в месяц.
Владелец офисных помещений Дэвид Бинсвонгер сообщил, что его фирма Lincoln Property Co. ощутила «мгновенный скачок» за последние семь-восемь месяцев.
«На пространство, которое пустовало от 12 до 36 месяцев, внезапно нашлось два или три клиента одновременно».
Подобный спрос стимулировал арендодателей постепенно увеличить арендную плату и сократить количество специальных предложений, таких как периоды бесплатной аренды для перспективных арендаторов, проинформировал он.
Lincoln Property, где Бинсвонгер является вице-президентом, владеет 13 миллионами квадратных футов офисных помещений в южной Калифорнии и намеревается построить еще больше. Среди запланированных проектов есть многофункциональная застройка участка на окраине Old Pasadena с 620 000 квадратными футами офисных помещений, которая ждет одобрения городской власти.
Положение арендодателей гораздо лучше в этом трендовом офисном цикле, чем оно было на протяжении прошлых подобных периодов, говорит Бинсвонгер. Застройщики не завалили рынок новыми зданиями, как сделали это несколько раз в прошлом, когда рынок офисной недвижимости был на своем пике.
«Если спрос задержится на 18 – 24 месяца», – говорит он об увеличении спроса на аренду, – «я вижу перспективу серьезного прогресса».
Hollywood – один из самых популярных рынков для строительства офисной недвижимости с тремя масштабными проектами, строящимися с нуля, у которых уже есть арендаторы, или, по крайней мере, потенциальные клиенты.
В регионе оживленного рынка, где условия продажи недвижимости находятся на своем пике, домовладельцы уже не торопятся сдавать пустые помещения, говорит Бинсвогнер.
«Если вы владелец недвижимости в Beverly Hills, Culver City, Santa Monica или даже Hollywood, – судьба вам улыбается», – утверждает он. «Вы наслаждаетесь вакантностью своих помещений, поскольку уже через месяц вы получите более высокую арендную плату, чем сегодня».
Центр города Лос-Анджелес, второй по величине рынок офисной недвижимости в регионе, чрезмерно застраивался десятилетиями, и все равно находится в состоянии полного восстановления. Вакантность здесь упала с отметки 21,4% в прошлом году до 20,8% в конце 2014 года.
Однако большинство центральных бизнес-районов контролируется несколькими владельцами недвижимости, которые в скором времени ожидают переломного периода. Запросы арендной платы в четвертом квартале подскочили с отметки 2,99 долл. до 3,24 долл. за фут.
Большинство вакантных помещений находится в 4 больших зданиях, сообщила Дурнин, активное арендование в центре города привело к чистой прибыли аренды в более чем 200 000 квадратных футов за прошлый год.
Центральный бизнес-район может полностью выйти из кризиса, стоит туда заселиться еще одному крупному арендатору, сообщил Джон МакАниф, директор брокерского агентства JLL.
«Всего одно заселение в центре города на площадь размером в 100 000 квадратных футов может полностью перевернуть рынок недвижимости за один день», – утверждает он.

Google приходит в Лос Анджелес

Самая знаменитая в мире информационно-поисковая компания расширяет свое присутствие на Юге.
По информации Лос-Анджелес Таймс, компания Google Inc. потратила около 120 миллионов долларов на покупку 12 акров земли по соседству со знаменитым ангаром, в котором авиатор Говард Хью (Howard Hughes) построил свой известный самолет «Spruce Goose», в районе Playa Vista, возле Marina del Rey.
Джон Бейрд (Jon Baird) из KNX 1070 сообщил, что учитывая то, что компания уже занимает несколько зданий, разбросанных по округу Лос-Анджелес, земельный участок, который, как сообщается, предназначен под строительство 900 тыс. кв. футов коммерческих площадей, станет довольно существенным расширением для Google.
Согласно Таймс, компания, чей центральный офис находится в Mountain View, Калиф., не сообщает подробности. Тем не менее, даже потенциальная аренда ангара Хью, размером в 319 тыс. кв. футов, может разместить 6 тысяч хорошо оплачиваемых и высокообразованных работников.
Google объединила свои локальные операции в 2011 году в спроектированном Фрэнком Гери (Frank Gehry) здании на Venice Beach. В здании работает около 500 сотрудников.
Член городского совета Майк Бонин (Mike Bonin), представляющий район Playa Vista, сообщил, что это событие еще больше укрепляет репутацию района, как центра передовых технологий.
«Намерения Google подтверждают то, что район Playa Vista – это столица инноваций и технологий Лос-Анджелеса», – сообщил Бонин. «Там и IMAX, и Microsoft, и YouTube», – он добавил.
По утверждению Бонина, несмотря на объявление, Google в ближайшем будущем не планирует начинать застройку участка.