5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

Итак, вы решили, что хотите инвестировать в арендную недвижимость в США.

Отличное решение!

Существует масса преимуществ в арендной недвижимости в США, включая наличные деньги в вашем кармане каждый месяц, налоговые льготы, наращивание капитала, и, что самое главное, пассивный доход зарубежом!

Итак, вы знаете что хотите инвестировать, но с чего начать? Вы наверно думаете что нужно «найти уцененный дом», «сдать его в аренду» и «бум! Вы уже зарабатываете деньги». Не то чтобы это было неправильно, но для успеха в качестве арендодателя нужно гораздо больше, чем просто купить дом по хорошей цене.

Когда я впервые начал покупать арендную собственность, я понятия не имел что на самом деле важно для обеспечения финансового успеха. Если бы я это знал тогда, сэкономил бы тысячи долларов в течение первых нескольких лет сдачи в аренду.

Мое предупреждение не отрицает возможного успеха в получении пассивного дохода зарубежом, даже если вы купите недвижимость, не принимая во внимание изложенные мной факторы риска. Вы должны взвесить все риски и выгоды, так сказать, масштабно.

На одних весах у вас крайне высокие риски, но и такой же высокий доход. На других же весах – минимальные риски и низкий уровень прибыли. Гарантии результата нет ни на одних весах, ни в промежутках между ними.

Вы практически наверняка можете добиться финансового успеха с недвижимостью, обложенной факторами риска, однако, шансы на такой успех – гораздо меньшие (и сопровождаются серьезной головной болью). Вы увеличите шансы успеха, двигаясь по линии низкого уровня риска, хотя и в этом случае, нет никаких гарантий. Просто так, у вас будет больше шансов преуспеть

Итак, какие объективные факторы могут навредить вашей инвестиции в арендную недвижимость?

5 способов потерять деньги на арендной недвижимости

  1. Соотношение арендной платы и цены. Этот термин означает соотношение стоимости приобретения недвижимости к сумме арендной выручки, которую она может принести. Если это соотношение не работает в случае вашей недвижимости, вы каждый месяц будете терять деньги. Возьмем, к примеру, дом в Атланте, купленный за $95 000, который ежемесячно сдается за $1100 и дом в Лос-Анжелесе, купленный за $460 000, который приносит $2250 арендной выручки в месяц. Если вы подсчитаете, в Атланте аренда легко покроет выплату ипотеки, все расходы, еще и обеспечит вам какие-то наличные средства каждый месяц. В то время как дом в Лос-Анжелесе, вряд ли покроет ипотеку, не говоря уже о затратах. Видите разницу между ними? Разница именно в соотношении арендной платы и цены. Если вы приобретете дорогостоящую недвижимость, не покрывающую затраты вроде той, в Лос-Анжелесе, вы будете терять деньги бесконечно.
  2. Плохие арендаторы. Предположим, ваше соотношение цены к арендной плате в норме. Следующий способ потерять деньги на арендной недвижимости – это недвижимость с плохими арендаторами. Хуже того, что вам однажды попались плохие арендаторы, может быть только то, что они будут попадаться постоянно. Большинство людей думают, что они это понимают, однако все приписывают потери от плохих арендаторов необходимости масштабных ремонтных работ, после их выезда (и я думал точно так же). Действительно, ремонт может вылиться вам в копеечку, однако хуже этого – незанятое помещение. Сценарий таков: недобросовестные арендаторы решают просто прекратить выплату арендной платы. Они непременно предоставляют какое-нибудь пустое оправдание, а вы остаетесь без дохода. Вы или ваш управляющий немедленно подаете на выселение, но даже в случае быстрого реагирования, этот процесс занимает какое-то время.  Арендатор перестает платить, документы на выселение поданы, дата судебного заседания назначена через месяц или позднее, а после даты суда у арендаторов есть еще неделя для выплаты долга. Если они не выплачивают его, готовится постановление суда, и, в некоторых округах вам нужно дождаться шерифа, чтобы он выпроводил их, после чего вам понадобится еще 1-3 месяца для того чтобы найти новых жильцов. И все это после того, как вы потратились на уборку и ремонт помещения, чтобы снова привести его в надлежащий для аренды вид. Все это может легко стоить вам 4-5 месяцев без арендной выручки (и это только для штатов, отдающих преимущество арендодателям, которые быстро выселяют жильцов! Я уже не говорю о штатах, которые стоят на стороне арендаторов, где требуются месяцы для того, чтобы вызвать нарушителей в суд и выселить их). А бывает так, что жильцы избавляют вас от всех этих хлопот и просто покидают недвижимость без предупреждения (а по пути, конечно же, захватывают ваше оборудование). Даже в этом случае вам придется потратить от 1 до 3 месяцев на поиски новых арендаторов. Если вы выплачиваете ипотеку, вы должны продолжать делать выплаты ежемесячно, невзирая на то, есть у вас арендная выручка, или нет. Это может быть очень тяжело. Не учитывая тысячи долларов потери арендной выручки, вы еще и тратите тысячи на ипотеку и другие затраты. В случае с плохими арендаторами, ремонт – это наименьшая из проблем, по сравнению с затратами на выселение и никем незанятое помещение. Плохие арендаторы, без сомнений, – самый быстрый путь к потере денег на арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США.
  3. Содержание. В предыдущем пункте я намеренно упустил ремонтные работы как серьезные затраты, а сейчас я к ним возвращаюсь. Естественно, ущерб нанесенный жильцами может стоить вам денег (всегда убеждайтесь, что ваша страховка покрывает ущерб от жильцов), однако общее содержание собственности может обойтись гораздо дороже. Я имею в виду крыши, системы вентиляции и кондиционирования, проводку, облицовку, оборудование, напольное покрытие и т.д. Любой человек, владеющий домом, будь то своим или в качестве инвестиционной недвижимости, знает, как дорого стоят все эти вещи. Тысячи! Новая недвижимость будет менее проблематичной, однако чем старее здание, которое вы покупаете, тем быстрее и большую сумму вам придется выбросить на содержание. Это может оказаться очень сложно.     
  4. Сужающийся рынок. Что если рынок, в который вы инвестировали, начинает идти на спад? Возможно, какой-нибудь крупнейший представитель индустрии выйдет из бизнеса или случится природный катаклизм, кто знает. А возможно, это произойдет из-за постоянного сокращения населения. Что бы то ни было, ценность вашей недвижимости упадет.  Хорошая новость в том, что ценность дома не имеет значения, если только вы не хотите его продать. Однако если вам внезапно понадобится продать дом или случится ситуация, когда вам нужно будет рефинансировать что-то (к примеру, у вас ипотека с плавающим кредитом, который резко подскочит, забирая всю ежемесячную наличность), в таком случае вы можете оказаться в тупике. Предположим, вам нужно продать дом. Если вам придется продать за меньшую сумму, чем покупали, вы можете потерять десятки тысяч долларов (или больше).  Или давайте даже не думать о ценности собственности. Давайте подумаем о сокращении населения, приводящем к снижению рыночной аренды, что заставит вас соответственно адаптироваться и приведет к резкой потере денег каждый месяц, так как ваш доход будет уже недостаточен для покрывания всех затрат. А может, люди просто не захотят больше жить в данной местности или никогда и не хотели, и вы не сможете найти арендаторов. А вы застряли с выплатой ипотеки, имущественных налогов и страховки. Деньги будут вылетать из вашего кармана быстрее, чем вы сможете считать свои счета.
  5. Неиспользование специалиста по налогам. Одно из наибольших финансовых преимуществ владения арендной недвижимостью – это налоговые льготы. Если правильно подходить к вопросу налогов, вы можете организовать все так, что доход от вашей недвижимости будет в результате  (по сути) безналоговым, более того, вы еще сможете получить средства от налоговых льгот. Я не против, чтобы вы сами занимались своими налогами, если владеете только одной арендной собственностью. Но в случае нескольких домов, вы наверняка навредите себе, не пользуясь услугами специалиста по налогам, чьи основные клиенты – инвесторы в недвижимость. Многие аудиторы окажутся бесполезными в достижении максимальной суммы налоговых льгот на вашу собственность, однако если вы найдете профессионала специализирующего в этой области, вы наверняка максимально увеличите сумму денег, которая пойдет вам в карман. Вам нужен аудитор, специализирующийся на инвестиционной недвижимости, по причине того, что законы меняются очень часто, тем самым влияя на списание ваших кредитов и порядок подачи отчетов. А такие аудиторы будут в курсе событий гораздо быстрее и лучше тех, у кого есть только пару клиентов, которые инвестируют в недвижимость. Даже если вы очень хорошо разбираетесь в налогах, или даже являетесь аудитором на пенсии, я все равно считаю, что вы должны советоваться с практикующим специалистом, а иначе – вы обречены потерять легкий доход зарубежом, который мог бы оказаться в вашем кармане.

Снижение потерь

Я уже окончательно отпугнул вас от покупки арендной недвижимости в США?  Все перечисленное выше звучит ужасающе. А хуже всего то, что эти проблемы так распространены в деле арендной недвижимости! Это то, что касается плохих новостей. А хорошая новость в том, что существуют пути предотвращения всех факторов риска. И хотя, даже в случае предотвращения каждого из перечисленных факторов у вас нет гарантий успеха, вы настолько минимизируете свои риски, что будете находиться в гораздо более выгодном положении, чем остальные.

Что такое снижение потерь? Следующие советы подходят для любой инвестиционной собственности:

  • Покупайте недвижимость в районах с хорошим соотношением цены к арендной плате. Убедитесь в том, что рыночная арендная плата предполагает, что вы получите доход после всех затрат, по сравнению с ценой, которую вы заплатите за недвижимость. Это очень важно. Как правило, вы не встретите хорошего соотношения цены к аренде в районах Лос-Анжелеса, Сан-Франциско, Нью-Йорка и большинства городов Флориды. Это лишь некоторые примеры рынков с плохим соотношением цены к арендной плате.
  • Не покупайте недвижимость в неблагоприятных районах.  Это включает гетто, трущобы или другие местности, где в большинстве проживает неблагоприятное население. Мало того что люди в таких районах не очень приятные, они еще повышают ваши шансы получить недобросовестных арендаторов. Чем лучше местность – тем лучших жильцов будет привлекать ваша арендная собственность. Если вы действительно целитесь на хороший район, ищите местность, где преобладают владельцы жилья, а не арендаторы.  Это так же относится к рынку в целом. Некоторые города могут похвастаться преобладающим количеством арендаторов, что означает, что вы всегда сможет найти там жильцов, однако, подобная статистика говорит о не очень высоком качестве населения. Я не говорю, что вы непременно должны быть владельцем дома, чтобы быть достойным человеком, но вы понимаете к чему я виду. Если вы все же решите инвестировать в неблагоприятную местность, я настоятельно рекомендую вам остановиться на арендаторах Сектора 8, они существенно повысят ваши шансы на регулярную арендную выручку.
  • Постарайтесь покупать новую недвижимость, которая проходит инспекции. Неважно, насколько хорошим будет старый дом, который вы купите, это все равно старое помещение, и оно влетит вам в хорошую копейку на содержание намного быстрее, чем более новая недвижимость. Всегда требуйте полной инспекции дома, до покупки, все потенциальные проблемы, но, невзирая на изначальное состояние, будьте готовы отложить хорошую сумму на содержание. Чем более качественную недвижимость вы купите, тем дольше вам не придется использовать эту сумму, а возможно даже удастся ее снизить.
  • Покупайте в растущих районах. Это относится как макро, так и к микро рынкам. Большие города могут находиться в упадке из-за падения индустрий или недостаточной привлекательности, а маленькие города в больших растущих районах могут загибаться по любой случайной причине.  Не покупайте в таких районах. Приобретайте недвижимость в городах с хорошей инфраструктурой (чтобы падение одного сектора не влияло на вашу собственность), с твердой тенденцией роста населения и в целом, в городах, куда люди хотят переезжать.
  • Пользуйтесь услугами аудитора, специализирующегося на инвестировании в недвижимость. Если вы действительно думаете, что хорошо разбираетесь в налогах, потратьте деньги хотя бы один раз, чтобы аудитор оформил ваши налоги за год, а потом сравните его результат со своим. Если результаты совпадут, значит, вы и вправду так хороши. Но попробуйте так сделать, чтобы проверить.

Существует много путей понижения рисков арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США. Люди просто не осознают, какие факторы могут стоить им большего, чем они инвестируют. Я понимаю, что сам не знал этого, когда начинал! И когда я слышу разговоры людей о покупке арендной недвижимости, я понимаю, что они тоже не осознают реальности. Еще один капкан, в который люди попадаются, это то, что купить более новую недвижимость в хорошем районе намного дороже, чем старый дом в неблагоприятной местности.

Когда люди видят высокую прибыль на низкокачественной недвижимости, они покупаются на эти цифры и мгновенно покупают ее. Не позволяйте обдурить себя предполагаемыми цифрами! Ни одна оценка потенциальной прибыли не берет в расчет уровень катастрофы, которую могут вызвать вышеупомянутые факторы. Покупая более качественную недвижимость в хорошем районе,  вы можете заплатить больше вначале, но в конечном результате, она принесет больше денег в ваш карман.

Будьте рассудительны, используйте здравый смысл и будьте готовы поучиться тому, как заставить арендную недвижимость работать на вас!

 

Рынок недвижимости Южной Калифорнии просыпается после дрема

Спустя год вялого спроса, в марте в Калифорнии продалось множество домов, а цены подпрыгнули вверх. Это случилось в результате того что улучшенная экономика и нехватка недвижимости на рынке повысили среднюю стоимость дома на $10,000, согласно новым данным.

Однако, по словам экономистов – неизвестно, будут ли цены продолжать расти. Если домовладельцы в ближайшее время не выставят дома на продажу, прибыль будет со скоростью расти, в то время пока покупатели будут биться за то малое, что осталось на рынке.

С другой стороны, средняя мартовская цена в $425 000 так и не смогла повыситься из-за унылого роста заработной платы, утверждают некоторые экономисты.

«Оба сценария возможны», – говорит Лесли Эплтон-Янг (Leslie Appleton-Young), ведущий экономист Калифорнийской ассоциации риэлторов.

На сегодняшний день, перспективные покупатели домов постепенно повышают цены.

Средняя цена в Южной Калифорнии подскочила с февраля на 2,4%, составляя $425 000, после длительного зависания на цифре $415 000 начиная с мая месяца. Продажи домов резко повысились на 11% в марте, по сравнению с прошлым годом, – и это только третье повышение за 18 месяцев, как сообщило агентство недвижимости CoreLogic в четрверг.

Увеличение количества рабочих мест за прошлый год, а так же вялое повышение цен дает людям все больше уверенности в покупке домов в дорогостоящей Южной Калифорнии, утверждают экономисты.

«Мы уже долгое время наблюдаем отличные результаты нашей деятельности», – говорит Ричард Грин (Richard Green), директор USC’s Lusk Center for Real Estate.

Агент по недвижимости, Барри Сулпор (Barry Sulpor) сказал, что он наблюдает увеличенный спрос в прибрежных городах South Bay, районе, который пережил самый большой кризис в Южной Калифорнии.

Недавно трехкомнатный таун хаус в Эль Сегундо получил 14 предложений о покупке, говорит он. Покупка закроется на сумме $810 000, что на $41 000 больше запрашиваемой цены.

«Во время открытых дверей, в доме было негде встать», – сказал он.

Даже некоторые агенты в округе, наблюдавшие сокращение спроса остаются оптимистичными.

Агент Кери Ченоски (Carey Chenoski) рассказала о клиенте, который продал трехкомнатный дом в Сан-Бернардино одной паре за сумму на $15,000 превышающую запрашиваемую. Это, по ее словам, вряд ли случилось бы в прошлом году.

«Это довольно громкие факты», – сказал один житель Бюмонта. «На моей улице продалось три дома за последнюю неделю или около того».

doma-v-kalifornii-obzoe-cenПродажи возросли во всех шести южных округах: Лос-Анжелес, Ориндж, Риверсайд, Сан-Бернардино, Вентура и Сан-Диего. В округе Лос-Анжелес наблюдался рост в 12,5%, а в Ориндж – 8,9%.

Увеличение продаж указывает на хороший старт типично активного сезона продаж, а экономисты ожидают рост спроса в следующие несколько месяцев.

Однако продолжительный период низкого уровня предложения домов на продажу – волнительный, утверждает Эплтон-Янг. Он потенциально делает Калифорнию недосягаемой для людей со скромным доходом.

Она утверждает, что некоторым семьям придется удвоить или утроить заработок, а некоторые могут задуматься о том, чтобы покинуть штат, если цены продолжат резко расти.

Округи Лос-Анжелес, Сан-Диего и Оридж, как показывают данные Realtor, имеют предложение на дома на четыре месяца, в сравнении с шестью месяцами, которые считаются сбалансированным рынком покупателей и продавцов.

«Если не появится больше предложений, мы увидим что-то похожее на Сан-Франциско», – говорит Нэла Ричардсон (Nela Richardson), ведущий экономист Redfin. «Мы сейчас находимся в критической точке в Лос-Анжелесе».

Покупатели так же могут проигнорировать высокие цены и рынок недвижимости достигнет потолка. Примером этого может быть появление в округе Ориндж района со средними ценами, достигшими своего потолка до того как недвижимость взорвется.

Среднее значение – отметка, ниже которой продается первая половина домов, и выше – вторая, оставалась неизменной в марте, в сравнении с прошлым годом, когда продалось на 20% меньше дорогостоящих домов.

Средняя цена на поддержанные дома выросла на 4% с марта 2014 г., что является самым медленным ростом среди южных округов.

«Я думаю, что спрос будет расти» утверждает Грин. «Но у людей не будет средств, чтобы тратить на покупку домов».

Все еще много возможностей для перекупщиков жилья в США

Дни описи заложенных домов подходят к концу и продажи перекупщиков несколько замедляются. Однако, хорошие возможности для перекупщиков все еще остаются, особенно на некоторых региональных рынках США и в Калифорнии, где возможности и доходы перекупщиков продолжают удерживать сильную позицию.

Перекупка домов в США по всей стране пережила серьёзный скачок с 2012 г. когда рынок недвижимости стал восприниматься как стабильный. На протяжении этого времени рынок был очень благоприятным для перекупщиков. С апреля 2013 г. по март 2014 г. дома приобретенные и перепроданные в течение двенадцати месяцев отражали 5-6% всех продаж частных домов в США.

Во втором квартале 2014 г. все в США еще было около 31,000 домов перекупленных в этот период. Эта цифра отображала немного меньше 5% от всего рынка, что указывает на небольшое замедление продаж, но не на много. «Перекупка домов возвращается к своей более стабильной исторической тенденции после временной вспышки во время подъема цен на жилище в 2012-2013 гг.», – утверждает Дарен Бломквист (Daren Blomquist), вице-президент в RealtyTrac.

В то же время, эксперты приходят к различным выводам касательно того, какой из региональных рынков является сегодня наиболее благоприятным. RealtyTrac, к примеру, составила следующую таблицу, в которой очертила лучшие региональные рынки по ее мнению.

При этом 24/7 Wall St. классифицирует рынки по-другому. Эта компания проанализировала не только данные RealtyTrac, но и информацию по продажам домов от Федерального управления жилищного финансирования (Federal Housing Finance Authority (FHFA)) а так же уровень безработицы от Бюро трудовой статистики (Bureau of Labor Statistics (BLS)).   24/7 Wall St. оценила наиболее привлекательные рынки второго квартала 2014 г. следующим образом:

Ридинг, Пенсильвания – прибыль на инвестицию (ROI) 131%

Питтсбург, Пенсильвания – ROI 89%

Дельтона /Дейтон Бич/Орманд, Флорида – ROI 68%

Омаха/Кансил Блафс, Невада/Айова – ROI 59%

Палм Коуст, Флорида – ROI 57%

Филадельфия/Камден/Уилмингтон, Пенсильвания/Нью-Джерси/Делавэр/Мериленд – ROI 56%

Алентаун/Бетелем/Истон, Пенсильвания/Нью-Джерси – ROI 55%

Мемфис, Теннесси/Миссисипи/Арканзас – ROI 51%

Детройт/Уорен/Ливония, Мичиган – ROI 48%

Сиэтл/Такома/Бельвю, Вашингтон – ROI 48%

Кроме согласия о привлекательности рынков Питтсбурга и Дейтон Бич, существует мало схожести между данными анализами.

И наконец, еще один недавний отчет от Redfin демонстрирует еще один анализ рынка, с несколькими районами Вашингтона и основными агломерациями Калифорнии во главе списка.

kuplya-prodazha-nedvizhimosti-usaРынок недвижимости в США крайне сложно оценить с математической точностью, что объясняет некие разногласия между заключениями этих источников. А рынок перекупки строится на науке в такой же мере, как и на искусстве. «Требуется очень опытный глаз, чтобы определить правильный объем работ, и даже при этом, могут возникнуть непредвиденные расходы», – заметила Al Medina, опытный перекупщик. «Ремонтные работы могут колебаться от косметического ремонта, такого как покраска, замена ковров и модернизация кухни и ванной до фундаментальных работ, которые могут обойтись вам от $60 до $120 за квадратный фут».

В нескольких лидирующих в перекупке городах, главную роль на рынке играют учреждения. К примеру, корпоративные покупатели составили 10% всех приобретений в Мемфисе, Теннесси и Детройте в феврале. .Многие покупатели в этих районах так же покупали недвижимость за наличные средства или приобретали заложенные дома.

Тем не менее, в целом, корпоративные инвесторы не являются перекупщиками. Вместо этого они покупают дома у перекупщиков и оставляют их с целью дальнейшей сдачи в аренду. Следовательно, большое количество корпоративных покупателей представляет собой лучший рынок для перекупщиков.

«Мы наблюдаем некоторое замедление на рынке инвесторов по причине увеличения описи имущества, а так же наблюдаем, что цены вытесняют перекупщиков из этого рынка», – говорит Стив Роджерс (Steve Rogers), Генеральный директор и президент компании Real Living Lifestyles в Сан-Диего, -«однако недвижимость остается отличной инвестицией, не зависимо от того кто приходит на рынок!». Другие эксперты соглашаются с этим мнением. «Возможности для инвесторов по перекупке домов все еще очень велики, особенно в Южной Калифорнии, где растет количество описи имущества», – утверждает Крис Полинджер (Chris Pollinger), вице-президент отдела продаж в First Team Real Estate, описывая рынок Южной Калифорнии.

Уверенность американцев в рынке недвижимости США растет: Zillow

Ожидаемые продажи домов в США подскочили на 3,1% в феврале, ловко превзойдя ожидаемые 0,3%.  С августа 2013 г., этот показатель находится на своем пике. Согласно данным с сайта Zillow (Z), в этом году рынок недвижимости будет и дальше стремительно расти.

Индекс Потребительской Уверенности в Рынке Недвижимости показывает, что 5,2 млн арендаторов США планируют покупать дома в 2015. Это на 25% выше аналогичного показателя в прошлом году и составляет 12% всего рынка недвижимости США.

11395309915_67d4484ddc_kОколо 60% всех опрошенных арендаторов утверждают, что покупка дома – это лучшее долгосрочное инвестирование, которое можно сделать. Отчасти, это вызвано низкими ипотечными ставками. Согласно Zillow, среднестатистический домовладелец тратит сегодня всего 15% от своего дохода на ипотечные выплаты, в сравнение со среднеисторическим показателем в 22%. Арендная плата так же растет, делая наемное жилье менее привлекательным, чем домовладение, согласно ведущему экономисту Zillow, Стэну Хамфриз (Stan Humphries).

«Аренда никогда еще не была менее доступной, чем сейчас. В США по всей стране люди тратят на съем жилья почти 30% своих доходов. Так что, если вы арендатор, есть смысл перейти на сторону домовладельцев», – рассказал Хамфриз Yahoo Finance.

Согласно Zillow, арендаторы и домовладельцы были наиболее уверенны в рынках недвижимости Сан-Хосе, Калифорнии, Майами и Сан-Франциско.  «Наблюдается динамика, при которой ценовая прибыль от проданных домов прошлых лет начинает  подогревать будущие ожидания. Опасность данной динамики заключается в том, что она проявляется в области залива, где люди ожидают эти 5%-10% увеличения стоимости капитала», – говорит Хамфриз. «Поскольку мы наблюдаем здоровое повышение цен, но оно стремительно падает».

Наименее уверенными, американцы были в рынках недвижимости Детройта, Сент-Луиса и Чикаго.

Обзор Жилой Недвижимости Южной Калифорнии 2015

По словам экспертов по недвижимости, рынок нашей жилой недвижимости уже перешел из фазы скоростного восстановления последних лет в фазу более стабильного периода экономического подъема. Настоящую фазу называют «новой нормальной».
Падение курсовой прибыли в 2014 г. по отношению к 2013 г. было колоссальным. Эксперты прогнозировали, что скачок цен в 2013 г. в южной Калифорнии не будет продолжительным. Сегодняшние прогнозы говорят о том, что рост цен продолжит замедляться, однако это будет происходить в более стабильном темпе.

Ожидается, что Рынок недвижимости Калифорнии вырастет на 5,2 процента к концу года. На национальном уровне Realtor.com прогнозирует годовой прирост в 4-5 процентов, а Zillow предсказывает рост в 2,5 процента на 2015 год.

Хотя ожидается замедление курсовой прибыли, экономисты утверждают, что это не сделает дома более доступными, поскольку цены на недвижимость продолжат расти намного быстрее, чем доходы населения.

Еще один фактор, влияющий на доступность жилья – это вероятность роста ипотечных ставок к концу года. Ассоциация ипотечных банков прогнозирует, что ставки подпрыгнут на 5 процентов к концу 2015 г. Другие эксперты говорят об ипотечном проценте в 4,5 % к концу года. Некоторые считают, что увеличение ипотечных ставок начнется уже в середине года.

Из-за недостаточного дохода и отсутствия сбережений, большинство американцев до сих пор не могут позволить себе приобрести жилье. Около 40 процентов поколения двухтысячников (до 35 лет) говорят, что хотели бы приобрести жилье в ближайшие пять лет.

Откладывая покупку дома, и собирая деньги на первый взнос, это поколение помогает повышать спрос на аренду. К концу 2015, ожидается, что двухтысячники перевесят поколение Х и станут наибольшей группой потенциальных покупателей жилья в США.

Однако сегодня, по мере того, как они откладывают покупку дома и уменьшают количество доступного для аренды жилья, двухтысячники значительно способствуют повышению цен на аренду. В настоящей ситуации, когда столькие потеряли свои дома и вынуждены арендовать жилье из-за упадка экономики, а многие двухтысячники безработные, процент домовладения упал с 52 % до 48%.

Не смотря на то, что доходы в Лос-Анжелесе возросли на 1,4 процента, они все еще отстают на 10 процентов от тех, что были в 2007 с учетом инфляции.

Согласно мнению экспертов, существует долгосрочная проблема снижения доходов и повышения цен на аренду.

В целом, за последние несколько лет, домовладельцы значительно выиграли от скачка цен на жилище. В районах южной Калифорнии цены на дома выросли на 40 процентов за последние два года, что вернуло многих к предкризисному уровню.

В роскошном Вестсайде (Westside) Лос-Анжелеса, в районах вроде Malibu, Brentwood, Beverly Hills и Bel-Air цены уже перепрыгнули уровень тех высот, которые были зафиксированы весной/летом 2007, до финансового кризиса.

Иностранная валюта продолжает держать на плаву высокопроизводительные рынки. Менеджеры, управляющие частными активами, утверждают, что роскошный рынок Лос-Анжелеса все еще выглядит базаром, по сравнению с Нью-Йорком и Лондоном. Прогноз на следующие несколько лет – это медленный стабильный рост.

 

Как Повлияло Ослабление Оттока Капитала в Китае на Рынок Недвижимости в США

Китайский мыльный пузырь недвижимости взвинтил коммерческую ценность Калифорнии

Китайское правительство ослабило ограничения на поток капитала, тем самым увеличив ценность недвижимости в Калифорнии.

Зависит ли прилив китайских денег от сбалансированных, принципиальных факторов? Я так не думаю. По моему мнению, это просто горячие деньги пытаются сбежать из надутого и трескающегося рынка, который является результатом политических причуд непредсказуемого тоталитарного правительства. Китайский капитал не является стабильным источником инвестиций и может перевернуть все с ног на голову в один момент, в зависимости от политических изменений в Китае.

Большинство калифорнийских маклеров и энтузиастов рынка недвижимости свято верят, что прилив китайских денег никогда не остановится, поскольку каждый китаец хочет жить здесь, в Калифорнии. К сожалению в реальности, для того чтобы денежные средства покинули Китай, они должны пройти через китайский банк и перевестись заграницу с помощью трансфера. Китайское правительство может с легкостью остановить поток электронного капитала одним указом, но пока денежные краны открыты.

Новое постановление упрощает для китайцев и китайских компаний процесс инвестирования заграницей

25 июля 2014 г.

Новое Постановление Государственного валютного управления (ГВУ) о вопросах управления иностранной валютой для зарубежных инвестиций и финансирования, а так же двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ № 37) отображает растущую популярность китайской стратегии «уезжать заграницу». При этом все больше предприятий и отдельных граждан используют компании специального назначения (КСН) для зарубежных инвестиций и финансирования.

Данное Постановление аннулирует и заменяет прежнее Постановление ГВУ о вопросах управления иностранной валютой для финансирования и двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ №75), согласно которому, регистрация иностранной валюты была ключевым шагом в создании эффективной структуры двухстороннего инвестирования. …

Продвижение постановления о китайском капитале целиком зависит от государственных указов, которые либо ограничивают, либо поощряют потоки капитала.

Указ № 37, по всей видимости, является первым правилом разрешающим гражданам Китая совершать регистрацию иностранной валюты при основании офшорных КСН для прямых зарубежных инвестиций, не только для двухсторонних инвестиций с Китаем, а и для других стран, посредством компаний специального назначения. Согласно указу № 37, граждане Китайской Народной Республики могут совершать зарубежное инвестирование посредством основания офшорных КНС или участвуя в программах участия служащих в прибылях таких компаний.

Указ № 37 так же разрешает прибыли КНС от финансирования или инвестирования в иностранной валюте оставаться за рубежом, а резидентам КНР финансировать КСН с помощью местных средств. Данный шаг, вызванный меняющейся политикой управления иностранной валютой, еще больше отображает потерю контроля ГВУ над операциями с иностранной валютой, что, скорее всего, связано с огромным и растущим резервом иностранной валюты в Китае.

Очевидно, указ № 37 ответственен за новый поток китайского капитала, вливающийся в прибрежную Калифорнию. Но появится ли указ № 38, закрывающий этот поток? Или может быть указ № 39 требующий возврата капитала обратно в Китай?

Люди, которые отрицают существование мыльного пузыря недвижимости в Китае – ошибаются, а если этот пузырь сдуется, это может дестабилизировать мировую экономику, но, к радости владельцев недвижимости в прибрежной Калифорнии, уничтожение этого пузыря недвижимости может превратить местных покупателей недвижимости в отчаянных продавцов; однако на сегодняшний день, деньги все еще вливаются в Калифорнию.

Китайская компания по торговле недвижимостью настроена на Запад, а именно – Калифонрнию

Китайская Компания Oceanwide Holdings Становится Одним из Наиболее Агрессивных Покупателей недвижимости Золотого Штата

Автор Элиот Браун, 27 января, 2015 г.

Китайская компания по торговле недвижимостью, известная своими огромными инвестициями на родине, забрасывает свою сеть далеко за пределы страны, и становится одним из наиболее агресивних покупателей недвижимости в Калифорнии.

Еще в 2006 г., Рич Тосконо отметил, что иностранные деньги, как правило, – бессмысленные средства, которые доходят до второй стороны слишком поздно, а иностранцы переплачивают за активы на рынках, которых они совершенно не понимают.

Китайская компания Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель Lu Zhiqiang, потратили сотни миллионов долларов на коммерческую и жилую недвижимость на западном побережье США за последние несколько лет, что далеко от традиционных проектов компании в Пекине и Ухане.

Покупательский всплеск демонстрирует, насколько, китайские инвесторы вырвались вперед среди волны остальных иностранных компаний инвестирующих в коммерческую недвижимость.

После покупки объекта в 2013 г. пекинская компания Oceanwide приступает к одному из наибольших строительств в центре Лос-Анжелеса: комплекс квартир, торговый центр и отель, состоящий из трех башен. В декабре компания объявила о своем намерении построить второй по высоте небоскреб в Сан-Франциско, блестящее офисное здание в 902 фута, спроектированное Норманом Фостером. Компания так же заплатила 41 млн долл. за ранчо в округе Sonoma, которое может вместить винный завод.

Разве это не глупо звучит? Возможно, они думают, что смогут подкупить местное руководство и получить разрешение на строительство чего-то грандиозного на этом объекте. Это сработало бы в Китае, но здесь они столкнутся с оппозиционными группами, которых невозможно отбросить с помощью коррумпированного правительства, как в Китае.

Пожалуй, самый интригующий шаг компании – это вложение огромной суммы г-ном Лу в частную жилищную недвижимость в аристократичном городке Атертон в Силиконовой Долине.

С 2012 г. г-н Лу приобрел три огромных особняка в Aтертоне по адресу Barry Lane, 70, Atherton Ave, 250 и Park Lane, 236, заплатив $21 млн, $25 млн и $30 млн соответственно, согласно некоторым людям связанным с этой покупкой. В совокупности в трех домах насчитывается 19 спален и 22 ванных комнаты, как описано в объявлениях о продаже.

Это либо эго, либо глупость, возможно, и то и другое.

Далее, прошлой весной г-н Лу пытался купить еще более дорогостоящий дом, предлагая $41 млн чтобы купить его у Джима Кларка, со-основателя Netscape, согласно судовым записям и человеку, знакомому с этим вопросом. Сделка не удалась, и дом продали другому покупателю.

Погружение Oceanwide в США является частью стратегии диверсификации. Так компания прокомментировала свои прошлые приобретения. В добавок к недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовую индустрию с активами в банках, брокераже, трастах и бизнесе страхования. Она так же инвестировала в энергетику, рекламу и печатную медию Китая.

Недвижимость США становиться все более привлекательной для быстро-растущих китайских компаний, которые столкнулись с замедляющимся рынком недвижимости Китая и видят перспективы роста в США.

Во время этого пузыря недвижимости калифорнийские прожорливые скупщики ринулись в другие западные города и раздули цены на недвижимость, других причин для подорожания которой не существовало. В Бэнде, Орегон, Бойзе, Айдахо, Лас-Вегасе, Невада и в других городах произошла инфляция цен на недвижимость из-за того, что калифорнийские покупатели стали покупать себе вторые дома и инвестиционную недвижимость. Прилив китайских покупателей – это такой же феномен, только с другими игроками в другой местности.

Китайские инвесторы купили коммерческой недвижимости США на $3.9 млрд в 2014 г., что составляет около 1 процента всех продаж коммерческой недвижимости, выводя Китай на третье место по покупкам недвижимости в США после Канады и Норвегии, согласно Real Capital Analytics LLC.

Для китайских компаний «определенно есть большой интерес в инвестировании за рубежом», – утверждает Дарлин Чиу Брянт, исполнительный директор ChinaSF, организации основанной городской администрацией Сан-Франциско с целью продвижения китайских инвестиций.

Именно так китайцы распространят свой мыльный пузырь недвижимости по всему миру. Пока что этот пузырь в основном находится в пределах Китая, поскольку местное правительство ограничивает поток капитала за рубеж. Стоит ослабить эти ограничения и пузырь недвижимости станет глобальным.

Такие же агрессивные цены китайские инвесторы платят в Aтертоне, зеленом городке возле Стэндфордского Университета, где ранчо в стиле 50х на спиральных улицах, постепенно превращаются в бесконечные ряды особняков, привлекающих китайских инвесторов. Брокеры утверждают, что иностранные покупатели, в большинстве из Китая, представляют более 75% рынка недвижимости с домами более чем за $20 млн. Десять лет назад, большинство покупателей были местными.

«Шлюзы открылись на полную где-то в 2011 году», – говорит Кен ДеЛеон, учредитель компании DeLeon Realty, которая специализируется на элитной недвижимости в Силиконовой Долине. Г-н ДеЛеон рассказывает, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй и в ценах на дома появилось много восьмерок, что является счастливым числом в китайской культуре.

Мы наблюдали тоже самое в Ирвайне.

Питер Карпентер, член совета противопожарной зоны Menlo Park, в которую входит Атертон, высказал свое беспокойство за пожарников, которые рискуют жизнями, туша пожар, предполагая что в доме кто-то есть. «Зная, что в домах никого нету, мы бы использовали совсем другой подход», – говорит он. «С точки зрения пожарной части, это означает, что вы подвергаете людей риску без причины».

Очевидно, они бы дали домам сгореть.

Китайский пузырь недвижимости следует типичной закономерности любого экономического пузыря: создание чрезмерного долга без привязки к денежному потоку, необоснованная вера в вечно-растущие цены, безумные приобретения домов инвесторами, которые держат их пустыми, и постоянное избегание реальности людьми, которые должны быть умнее.

К сожалению, все идет к тому, что Китай экспортирует свой мыльный пузырь недвижимости в США, так же как это случилось с Японией 25 лет назад.

 

Обзор Рынка Офисной Недвижимости в Лос Анджелесе

В результате увеличения количества свободных помещений и роста цен на аренду – рынок офисной недвижимости округа Лос-Анджелес взлетел.
Растущее количество компаний в округе Лос-Анджелес повысило спрос на офисные помещения в четвертом квартале, демонстрируя уверенность предприятий в завтрашнем дне.
Пять лет назад рынок офисной недвижимости пришёл в упадок и достиг самой низкой точки. Однако, до второй половины прошлого года, положение дел постепенно улучшалось по мере того, как подверженные кризису компании делали крошечные шаги к расширению.
«Округ Лос-Анджелес процветает», – сообщила Петра Дурнин, начальник исследовательского управления Cushman & Wakefield, характеризуя статистику офисной недвижимости в конце года. «Я бы сказала, что мы вышли из фазы ожидания восстановления и вошли в режим роста».
Рынок офисной недвижимости отстает по экономическим показателям по причине того, что аренда длится годами, и компаниям, сократившим штат во время рецессии, пришлось заполнять пустые рабочие места до того как они смогли арендовать дополнительное пространство новым сотрудникам. Недавний рост в аренде помещений предполагает, что большинство региона восстанавливается.
Сокращение рабочей силы, привычное во время экономического упадка, значительно замедлилось, и многие фирмы расширяются, говорит Дурнин.
«Мы наблюдаем гармоничный рост», – сказала она, – «особенно в сферах технологий и развлечений».
Чистая прибыль округа Лос-Анджелес от аренды офисных помещений составила 3,8 миллионов квадратных футов, а в 2013 эта цифра составляла всего 259 000 квадратных футов, согласно Cushman & Wakefield. Общая вакантность помещений в четвертом квартале упала до 16,1% в сравнении с 18,2% в прошлом году.
Как правило, искомые рынки гораздо плотнее: вакантность в Santa Monica упала до 8% в конце 2014 года, а в Beverly Hills снизилась до 7,5%.
Чем меньше свободных помещений доступно – тем больше денег за них просят арендаторы.
«В запросах арендной платы произошёл серьезный скачок», – заявила Дурнин. В целом аренда округа Лос-Анджелес в четвертом квартале подскочила на 5,5% по сравнению с прошлым годом, что равно 2,68 долл. за квадратный фут в месяц.
Владелец офисных помещений Дэвид Бинсвонгер сообщил, что его фирма Lincoln Property Co. ощутила «мгновенный скачок» за последние семь-восемь месяцев.
«На пространство, которое пустовало от 12 до 36 месяцев, внезапно нашлось два или три клиента одновременно».
Подобный спрос стимулировал арендодателей постепенно увеличить арендную плату и сократить количество специальных предложений, таких как периоды бесплатной аренды для перспективных арендаторов, проинформировал он.
Lincoln Property, где Бинсвонгер является вице-президентом, владеет 13 миллионами квадратных футов офисных помещений в южной Калифорнии и намеревается построить еще больше. Среди запланированных проектов есть многофункциональная застройка участка на окраине Old Pasadena с 620 000 квадратными футами офисных помещений, которая ждет одобрения городской власти.
Положение арендодателей гораздо лучше в этом трендовом офисном цикле, чем оно было на протяжении прошлых подобных периодов, говорит Бинсвонгер. Застройщики не завалили рынок новыми зданиями, как сделали это несколько раз в прошлом, когда рынок офисной недвижимости был на своем пике.
«Если спрос задержится на 18 – 24 месяца», – говорит он об увеличении спроса на аренду, – «я вижу перспективу серьезного прогресса».
Hollywood – один из самых популярных рынков для строительства офисной недвижимости с тремя масштабными проектами, строящимися с нуля, у которых уже есть арендаторы, или, по крайней мере, потенциальные клиенты.
В регионе оживленного рынка, где условия продажи недвижимости находятся на своем пике, домовладельцы уже не торопятся сдавать пустые помещения, говорит Бинсвогнер.
«Если вы владелец недвижимости в Beverly Hills, Culver City, Santa Monica или даже Hollywood, – судьба вам улыбается», – утверждает он. «Вы наслаждаетесь вакантностью своих помещений, поскольку уже через месяц вы получите более высокую арендную плату, чем сегодня».
Центр города Лос-Анджелес, второй по величине рынок офисной недвижимости в регионе, чрезмерно застраивался десятилетиями, и все равно находится в состоянии полного восстановления. Вакантность здесь упала с отметки 21,4% в прошлом году до 20,8% в конце 2014 года.
Однако большинство центральных бизнес-районов контролируется несколькими владельцами недвижимости, которые в скором времени ожидают переломного периода. Запросы арендной платы в четвертом квартале подскочили с отметки 2,99 долл. до 3,24 долл. за фут.
Большинство вакантных помещений находится в 4 больших зданиях, сообщила Дурнин, активное арендование в центре города привело к чистой прибыли аренды в более чем 200 000 квадратных футов за прошлый год.
Центральный бизнес-район может полностью выйти из кризиса, стоит туда заселиться еще одному крупному арендатору, сообщил Джон МакАниф, директор брокерского агентства JLL.
«Всего одно заселение в центре города на площадь размером в 100 000 квадратных футов может полностью перевернуть рынок недвижимости за один день», – утверждает он.

Google приходит в Лос Анджелес

Самая знаменитая в мире информационно-поисковая компания расширяет свое присутствие на Юге.
По информации Лос-Анджелес Таймс, компания Google Inc. потратила около 120 миллионов долларов на покупку 12 акров земли по соседству со знаменитым ангаром, в котором авиатор Говард Хью (Howard Hughes) построил свой известный самолет «Spruce Goose», в районе Playa Vista, возле Marina del Rey.
Джон Бейрд (Jon Baird) из KNX 1070 сообщил, что учитывая то, что компания уже занимает несколько зданий, разбросанных по округу Лос-Анджелес, земельный участок, который, как сообщается, предназначен под строительство 900 тыс. кв. футов коммерческих площадей, станет довольно существенным расширением для Google.
Согласно Таймс, компания, чей центральный офис находится в Mountain View, Калиф., не сообщает подробности. Тем не менее, даже потенциальная аренда ангара Хью, размером в 319 тыс. кв. футов, может разместить 6 тысяч хорошо оплачиваемых и высокообразованных работников.
Google объединила свои локальные операции в 2011 году в спроектированном Фрэнком Гери (Frank Gehry) здании на Venice Beach. В здании работает около 500 сотрудников.
Член городского совета Майк Бонин (Mike Bonin), представляющий район Playa Vista, сообщил, что это событие еще больше укрепляет репутацию района, как центра передовых технологий.
«Намерения Google подтверждают то, что район Playa Vista – это столица инноваций и технологий Лос-Анджелеса», – сообщил Бонин. «Там и IMAX, и Microsoft, и YouTube», – он добавил.
По утверждению Бонина, несмотря на объявление, Google в ближайшем будущем не планирует начинать застройку участка.

Китайские Инвесторы Предпочитают Калифорнию

Взоры китайских фирм по торговле недвижимостью направлены на запад – на Калифорнию.

China Oceanwide Holdings становится одним из самых ярых покупателей недвижимости в Золотом штате

Китайская фирма по торговле недвижимостью, известная своими огромными местными инвестициями, закинула свою сеть далеко за пределы страны. Теперь она становится одним из самых ярых покупателей калифорнийской недвижимости.

В течение последних двух лет China Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель правления Lu Zhiqiang, наводнили сотнями миллионов долларов рынки коммерческой и жилой недвижимости западного берега США, что далеко выходит за рамки привычных этой компании новых проектов в таких городах как Пекин и Ухань. Потребительская канонада показывает то, как среди волн поступления заграничных денежных потоков в коммерческую недвижимость США, китайские инвесторы обычно стоят во главе списка.

После покупки участка в 2013 г., пекинская компания Oceanwide собирается осуществить один из самых крупных текущих проектов строительства в центре Лос-Анджелеса: многоквартирный комплекс, состоящий из трех башен, площади под магазины и отель. В декабре компания заявила о своем намерении построить вторую по высоте башню в Сан-Франциско – блестящее офисное здание, спроектированное Норманном Фостером. Высота здания – 910 футов. Она также заплатила 41 миллион долл. за ранчо в округе Сонома, в котором может разместиться винный завод.

Тем не менее, самое интригующее следующее: г-н Лю собрал невероятное количество жилой недвижимости в небольшом городишке Атертон, что в силиконовой долине.

По сведениям людей, приближенных к сделкам, начиная с 2012 года, г-н Лю приобрел три огромных особняка в Атертоне, стоимостью 21, 25 и 30 миллионов соответственно. Дома расположены по следующим адресам: 70 Barry Lane, 250 Atherton Ave. и 236 Park Lane. Согласно листингам по продаже недвижимости, вместе, три объекта недвижимости состоят из 19 спален и 22 ванных комнат.

Согласно некоторым данным, прошлой весной г-н Лю пытался купить еще более дорогой дом, предлагая 41 миллион долл. за бывший дом Джима Кларка, соучредителя Netscape. Тем не менее, сделка не удалась и дом был продан другому покупателю.

Говоря о прошлых покупках, компания Oceanwide описывает свое погружение в рынок недвижимости США, как часть стратегии диверсификации. Помимо недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовый сектор, владеет долями в банках, брокерских операциях, трастах и страховых компаниях. У нее также есть инвестиции в секторе энергоносителей, рекламы и печатных изданий в Китае.

Недвижимость США становится все более привлекательной для быстроразвивающихся китайских фирм, которые столкнулись с замедляющимся внутренним рынком жилой недвижимости и видят будущее для развития в США.

В соответствии с данными Real Capital Analytics LLC, в 2014 году китайские инвесторы приобрели коммерческую недвижимость в США на 3,9 миллиарда долл., что составляет около 1% от всех продаж коммерческой недвижимости и намного больше чем любая другая страна, за исключением Канады и Норвегии.

Для китайских компаний «существует мощная заинтересованность инвестировать за границей», – сообщает Дарлин Чю Брайант, исполнительный директор ChinaSF, – организация, созданная мэрией Сан-Франциско с целью привлечения инвестиций из Китая.

Г-жа Чю Брайант сообщила, что в начале прошлого года она познакомила Oceanwide с Northwood Investors LLC и TMG Partners, застройщиками, которые намечали планы по строительству двух башен на участке, который находится южнее центра города. В конечном счете, Oceanwide согласилась купить участок за 296 миллионов долл., что в более чем два раза больше, чем заплатили Northwood и TMG в 2013 г.

Такую же агрессивную ценовую политику китайские инвесторы проводят и в Атертоне, зеленом городишке возле Университета Стэнфорда, где полувековые дома постепенно были переделаны в нескончаемые ряды особняков, которые привлекли китайских инвесторов. Брокеры говорят, что иностранные покупатели, в основном из Китая, представляют 75% покупателей на рынке домов, стоимостью свыше 20 миллионов долл. Еще десять лет назад большинство покупателей были местные.

«Это был где-то 2011 год, когда хлынула волна покупателей», – говорит Кен ДеЛеон, основатель DeLeon Realty, компании, которая специализируется на продаже современных домов в Силиконовой долине. Г-н ДеЛеон говорит, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй, а цены на дома содержат в конце много восьмерок – счастливый номер в китайской культуре.

Некоторые дома простаивают почти целый год, и используются, только когда владелец посещает этот район.

В свою очередь это вызвало беспокойство у некоторых постоянных жителей района. Так как приплыв иностранных владельцев недвижимости может, в конечном счете, привести к тому, что некоторые районы, где дома являются лишь инвестициями, могут пустовать днями и ночами.

Питер Карпентер, член пожарного совета Menlo Park Fire Protection District, который включает в себя территорию Атертон, сказал, что он беспокоится о пожарниках, которые рискуют жизнями при тушении пожаров в этих домах, полагая, что в них кто-то живет.

«Зная наверняка, что в доме никого нет, можно применить совсем другой подход», – сказал он. «С точки зрения пожарного департамента, это означает подвергать людей риску без причин».

Больше Коммерческих Площадей в 2017, Калифорния

Калифорнийские застройщики намереваются к 2017 году построить больше коммерческих площадей

Исследование показывает, что в течение следующих месяцев калифорнийские застройщики планируют построить больше офисных зданий, квартир и складов в Калифорнии.

По всей Калифорнии ожидается прирост новых коммерческих площадей к 2017 году, в частности благодаря увеличению количества рабочих мест и увеличению перевозок товаров через порты штата.

Эти данные основаны на недавнем прогнозе Аллена Маткинса и UCLA Anderson. В прогнозе проанализированы данные строительных фирм и агентов по продаже в Калифорнии в перспективе на ближайшие три года.

«Прогноз оптимистичен для коммерческой недвижимости и, как ожидается, он будет оставаться таковым в течение следующих нескольких лет», – сообщает Джерри Никелсбург, адьюнкт-профессор экономики на факультете управления Андерсона в университете UCLA.

В сравнении с предыдущим исследованием, проведенным в мае, застройщики из южной Калифорнии сейчас более энергичны и активны, чем в предыдущие годы. Сорок семь процентов опрошенных по недвижимости указали, что в течение 12 последних месяцев они начали новые проекты.

Говоря о будущей перспективе, 51% опрошенных заявили, что они начнут застройку в течение следующих 12 месяцев, в сравнении с 35% в исследовании 2014 года.

Строительство многоквартирных домов продолжит оставаться самой «горячей» категорией строительства в районе залива Сан-Франциско и в районе Лос-Анджелеса, так как молодые трудоустроенные люди покидают свои дома и селятся в новых, а другие, кто разделял жилье с кем-то еще, стараются перебраться и жить в одиночку.

«Застройщики говорят, что они с нетерпением ждут 2016 и 2017 годов и не видят негативных тенденций в спросе. Поэтом, они смело рассматривают новые проекты застройки многоквартирных домов в округе Лос-Анджелес», – сообщил Никелсбург.