В Каком Случае Стоит Уволить Своего Риэлтора

Если ваш агент по недвижимости не отвечает на звонки и не блещет необходимыми знаниями, задумайтесь.

Отправляйте своего риэлтора паковать чемоданы, если он пытается давить на вас при покупке дома или занимается недвижимостью только частично.

Это как в романтических отношениях. Дела идут не очень, но вы уже многое вложили. Как он/она отреагирует? Будет ли драма? Но может прийти время, когда вы осознаете, что совершенно несовместимы. Может прийти время, когда вам придется расстаться со своим агентом по недвижимости.

В самых сложных отношениях, основная проблема, как вы наверно догадываетесь, – в недостатке общения. Обычно, то же самое является причиной сложностей, которые клиенты испытывают со своими риэлторами

«Самое плохое, что может случиться с клиентом – это недостаток внимания со стороны риелтора и ощущение, что ситуация усугубляется», – утверждает Джосеф Ранд, старший партнер Better Homes and Gardens Real Estate Rand Realty в округе Westchester, Нью-Йорк. «Каждую неделю должна быть запланирована встреча с риэлтором, вне зависимости от того есть ли новости для обсуждения »

Лучший путь для того чтобы избежать расставания – это нанять человека, который, по вашему мнению, точно сможет вам помочь, а так же озвучить ему ваши четкие ожидания с самого начала. Очень многие люди не исследуют соответствующую тему при поиске риэлтора, что приводит к неудачному выбору.

«Вам следует изучить всю информацию о риэлторе, перед тем как связываться с ним», говорит Пол Рейд, агент по недвижимости из Temecula, Калифорния. «Мне кажется, клиенты оставляют этот момент без внимания чаще всего».

Продавцы недвижимости обычно тщательнее подходят к подбору риэлтора, просматривая презентации объявлений от трех разных агентов. Однако покупатели домов часто выбирают риэлторов по интернету или нанимают тех, кого встретили на дне открытых дверей, без проведения собеседований с несколькими агентами.

Будь вы покупатель или продавец, вы должны заранее убедится в том, что риэлтор вам подходит.

Начните с честного разговора о своих ожиданиях. Как часто вы хотите встречаться и с помощью какого средства? Если вы ищите листингового агента, подробно расспросите его о том, как он будет рекламировать ваш дом. Если вы покупатель, узнайте, как часто вы будете получать новые объявления и просматривать дома на продажу. «Если вы этого не делаете, значит, вы полагаетесь на то, что агент прочтет ваши мысли, а это просто нечестно», – говорит Ранд

Одна из самых больших ошибок, которую делают продавцы недвижимости – это выбор риэлтора, который предлагает наивысшую цену. Все агенты видят один и тот же объект на продажу, а значит, они должны предлагать похожие цены для объявления. Если кто-то предлагает слишком высокую цену, спросите, как он пришёл к этой цифре. Иначе, ваше объявление будет неделями висеть на рынке без признаков интереса к нему, а потом придёт ваш агент и скажет, что пришло время снизить цену.

«Многие продавцы недвижимости очень оптимистичны и жадно выставляют слишком высокую цену», – утверждает Ранд.

Даже если вы уже знаете, какого агента хотите выбрать, вам все же, стоит выслушать, по крайней мере, три презентации, чтобы сравнить план понравившегося агента с подходами других риэлторов. Мать подруги вашей дочери, которая продает недвижимость на стороне, может быть прекрасным человеком, но она не будет наиболее эффективным риэлтором для вас.

«Иногда люди выбирают агента по недвижимости, основываясь на дружеских отношениях, но это, наверно, не лучший подход», – утверждает Майкл Мак Гру (Michael McGrew), директор агентства по недвижимости McGrew в Lawrence, Канзас и казначей Национальной Ассоциации Риэлторов.

Большинство покупателей разочаровываются, когда агенты показывают им дома, которые не соответствуют их предпочтениям, однако хорошие риэлторы знают, что при покупке дома, люди не знают чего хотят, пока не увидят это. Так, около пяти лет назад Ранд переехал из Нью-Йорка и сказал своему агенту, что хочет частный дом в пригороде. После показа нескольких частных домов, которые не понравились Ранду и его жене, агент показал им большой кондоминиум. Именно его они и купили. «То, что вам кажется вы хотите, на самом деле не то чего вы хотите», – говорит Мак Гру.

Намного легче сменить риэлтора если вы покупатель, а не продавец. Лишь некоторые агенты просят покупателей подписать контракт, однако все продавцы недвижимости обязаны подписать соглашение. Срок действия таких соглашений бывает разным, от трех месяцев до года. Некоторые агенты позволят вам разорвать контракт, а другие не согласятся. С точки зрения продавца, выгоднее подписывать короткий контракт, поскольку вы можете легко продлить его в случае, если дом не продался, но вас устраивает работа риэлтора.

Однако если вы не удовлетворены своим агентом, а срок контракта еще длится, вам необходимо честно поговорить с ним о том, почему ваше сотрудничество вас не устраивает. «Все сводится к общению», – утверждает Мак Гру. «Объясните ему, что идет не так и попросите это исправить».

Если это не сработает, поговорите с главным брокером агентства. Он может предложить вам поработать с другим риэлтором из агентства. Иногда обе стороны могут согласится разорвать контракт. «У нас нет желания представлять клиента, который не заинтересован в работе с нами», – говорит Рейд.

Ниже приведены семь причин, по которым покупатели или продавцы недвижимости могут захотеть расстаться со своим риэлтором:

Риэлтор недоступен, когда у вас есть время. Вам необходимо внести поиск домов в ваш жизненный график, а вашему агенту нужно подстроить свою работу под его график. И если вы свободны для просмотра домов только по выходным, а ваш агент работает только в будние дни, пожалуй, это не лучший вариант для вас.

Вы меняете свое предпочтение района. В маленьких городах, таких как Lawrence, агенты готовы работать в больших географических пространствах. Однако, в больших городах, типа Сан Диего, риэлторы могут специализироваться только на одном районе города. Каждый агент может показать вам дом в любой части города, однако не все будут знать о налогах, школах и других специфических моментах определенной местности. Если вы начинали присматривать дома в одном районе, а потом решили кардинально сменить его, возможно, вам следует сменить и риэлтора на такого, что специализируется на новом желаемом районе.

Риэлтор не держит своих обещаний. Когда вы соглашаетесь на продажу своего дома, риэлтор должен очертить вам свой маркетинговый план. Последний, скорее всего, будет включать разнообразные листинговые услуги и онлайн объявления, возможно день открытых дверей для клиентов и для агентов. Если эти мероприятия не происходят, возможно, вам нужен другой агент по недвижимости.

Агент не отвечает на звонки, письма или сообщения. Если вы покупатель, вполне обосновано часто ожидать свежей информации с новыми объявлениями. Если вы продавец, вы должны узнавать отклики показов. Согласуйте изначально какой способ коммуникаций вам удобен: электронные письма, звонки, сообщения или все вместе. «Если риэлтор не общается с вами на регулярной основе, об этом стоит побеспокоится», – утверждает Ранд.

Агент пытается навязать вам покупку определенного дома. Цель агента по покупке – помочь вам найти подходящий вам дом и помочь управлять процессом, а не навязать кукую-либо недвижимость. Если агент просто пытается продать вам поскорее дом чтобы получить свои комиссионные, вам стоит подумать о том чтобы расстаться с ним.

Агент показывает вам дома, но не помогает с процессом. Роль агента по покупке – в том, чтобы помочь вам управлять всем процессом покупки дома: получить предварительное одобрение по ипотеке, провести переговоры по сделке, найти инспекторов по недвижимости, а так же понимать каждый шаг процесса.

 

Обзор Жилой Недвижимости Южной Калифорнии 2015

По словам экспертов по недвижимости, рынок нашей жилой недвижимости уже перешел из фазы скоростного восстановления последних лет в фазу более стабильного периода экономического подъема. Настоящую фазу называют «новой нормальной».
Падение курсовой прибыли в 2014 г. по отношению к 2013 г. было колоссальным. Эксперты прогнозировали, что скачок цен в 2013 г. в южной Калифорнии не будет продолжительным. Сегодняшние прогнозы говорят о том, что рост цен продолжит замедляться, однако это будет происходить в более стабильном темпе.

Ожидается, что Рынок недвижимости Калифорнии вырастет на 5,2 процента к концу года. На национальном уровне Realtor.com прогнозирует годовой прирост в 4-5 процентов, а Zillow предсказывает рост в 2,5 процента на 2015 год.

Хотя ожидается замедление курсовой прибыли, экономисты утверждают, что это не сделает дома более доступными, поскольку цены на недвижимость продолжат расти намного быстрее, чем доходы населения.

Еще один фактор, влияющий на доступность жилья – это вероятность роста ипотечных ставок к концу года. Ассоциация ипотечных банков прогнозирует, что ставки подпрыгнут на 5 процентов к концу 2015 г. Другие эксперты говорят об ипотечном проценте в 4,5 % к концу года. Некоторые считают, что увеличение ипотечных ставок начнется уже в середине года.

Из-за недостаточного дохода и отсутствия сбережений, большинство американцев до сих пор не могут позволить себе приобрести жилье. Около 40 процентов поколения двухтысячников (до 35 лет) говорят, что хотели бы приобрести жилье в ближайшие пять лет.

Откладывая покупку дома, и собирая деньги на первый взнос, это поколение помогает повышать спрос на аренду. К концу 2015, ожидается, что двухтысячники перевесят поколение Х и станут наибольшей группой потенциальных покупателей жилья в США.

Однако сегодня, по мере того, как они откладывают покупку дома и уменьшают количество доступного для аренды жилья, двухтысячники значительно способствуют повышению цен на аренду. В настоящей ситуации, когда столькие потеряли свои дома и вынуждены арендовать жилье из-за упадка экономики, а многие двухтысячники безработные, процент домовладения упал с 52 % до 48%.

Не смотря на то, что доходы в Лос-Анжелесе возросли на 1,4 процента, они все еще отстают на 10 процентов от тех, что были в 2007 с учетом инфляции.

Согласно мнению экспертов, существует долгосрочная проблема снижения доходов и повышения цен на аренду.

В целом, за последние несколько лет, домовладельцы значительно выиграли от скачка цен на жилище. В районах южной Калифорнии цены на дома выросли на 40 процентов за последние два года, что вернуло многих к предкризисному уровню.

В роскошном Вестсайде (Westside) Лос-Анжелеса, в районах вроде Malibu, Brentwood, Beverly Hills и Bel-Air цены уже перепрыгнули уровень тех высот, которые были зафиксированы весной/летом 2007, до финансового кризиса.

Иностранная валюта продолжает держать на плаву высокопроизводительные рынки. Менеджеры, управляющие частными активами, утверждают, что роскошный рынок Лос-Анжелеса все еще выглядит базаром, по сравнению с Нью-Йорком и Лондоном. Прогноз на следующие несколько лет – это медленный стабильный рост.

 

Google приходит в Лос Анджелес

Самая знаменитая в мире информационно-поисковая компания расширяет свое присутствие на Юге.
По информации Лос-Анджелес Таймс, компания Google Inc. потратила около 120 миллионов долларов на покупку 12 акров земли по соседству со знаменитым ангаром, в котором авиатор Говард Хью (Howard Hughes) построил свой известный самолет «Spruce Goose», в районе Playa Vista, возле Marina del Rey.
Джон Бейрд (Jon Baird) из KNX 1070 сообщил, что учитывая то, что компания уже занимает несколько зданий, разбросанных по округу Лос-Анджелес, земельный участок, который, как сообщается, предназначен под строительство 900 тыс. кв. футов коммерческих площадей, станет довольно существенным расширением для Google.
Согласно Таймс, компания, чей центральный офис находится в Mountain View, Калиф., не сообщает подробности. Тем не менее, даже потенциальная аренда ангара Хью, размером в 319 тыс. кв. футов, может разместить 6 тысяч хорошо оплачиваемых и высокообразованных работников.
Google объединила свои локальные операции в 2011 году в спроектированном Фрэнком Гери (Frank Gehry) здании на Venice Beach. В здании работает около 500 сотрудников.
Член городского совета Майк Бонин (Mike Bonin), представляющий район Playa Vista, сообщил, что это событие еще больше укрепляет репутацию района, как центра передовых технологий.
«Намерения Google подтверждают то, что район Playa Vista – это столица инноваций и технологий Лос-Анджелеса», – сообщил Бонин. «Там и IMAX, и Microsoft, и YouTube», – он добавил.
По утверждению Бонина, несмотря на объявление, Google в ближайшем будущем не планирует начинать застройку участка.

Китайские Инвесторы Предпочитают Калифорнию

Взоры китайских фирм по торговле недвижимостью направлены на запад – на Калифорнию.

China Oceanwide Holdings становится одним из самых ярых покупателей недвижимости в Золотом штате

Китайская фирма по торговле недвижимостью, известная своими огромными местными инвестициями, закинула свою сеть далеко за пределы страны. Теперь она становится одним из самых ярых покупателей калифорнийской недвижимости.

В течение последних двух лет China Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель правления Lu Zhiqiang, наводнили сотнями миллионов долларов рынки коммерческой и жилой недвижимости западного берега США, что далеко выходит за рамки привычных этой компании новых проектов в таких городах как Пекин и Ухань. Потребительская канонада показывает то, как среди волн поступления заграничных денежных потоков в коммерческую недвижимость США, китайские инвесторы обычно стоят во главе списка.

После покупки участка в 2013 г., пекинская компания Oceanwide собирается осуществить один из самых крупных текущих проектов строительства в центре Лос-Анджелеса: многоквартирный комплекс, состоящий из трех башен, площади под магазины и отель. В декабре компания заявила о своем намерении построить вторую по высоте башню в Сан-Франциско – блестящее офисное здание, спроектированное Норманном Фостером. Высота здания – 910 футов. Она также заплатила 41 миллион долл. за ранчо в округе Сонома, в котором может разместиться винный завод.

Тем не менее, самое интригующее следующее: г-н Лю собрал невероятное количество жилой недвижимости в небольшом городишке Атертон, что в силиконовой долине.

По сведениям людей, приближенных к сделкам, начиная с 2012 года, г-н Лю приобрел три огромных особняка в Атертоне, стоимостью 21, 25 и 30 миллионов соответственно. Дома расположены по следующим адресам: 70 Barry Lane, 250 Atherton Ave. и 236 Park Lane. Согласно листингам по продаже недвижимости, вместе, три объекта недвижимости состоят из 19 спален и 22 ванных комнат.

Согласно некоторым данным, прошлой весной г-н Лю пытался купить еще более дорогой дом, предлагая 41 миллион долл. за бывший дом Джима Кларка, соучредителя Netscape. Тем не менее, сделка не удалась и дом был продан другому покупателю.

Говоря о прошлых покупках, компания Oceanwide описывает свое погружение в рынок недвижимости США, как часть стратегии диверсификации. Помимо недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовый сектор, владеет долями в банках, брокерских операциях, трастах и страховых компаниях. У нее также есть инвестиции в секторе энергоносителей, рекламы и печатных изданий в Китае.

Недвижимость США становится все более привлекательной для быстроразвивающихся китайских фирм, которые столкнулись с замедляющимся внутренним рынком жилой недвижимости и видят будущее для развития в США.

В соответствии с данными Real Capital Analytics LLC, в 2014 году китайские инвесторы приобрели коммерческую недвижимость в США на 3,9 миллиарда долл., что составляет около 1% от всех продаж коммерческой недвижимости и намного больше чем любая другая страна, за исключением Канады и Норвегии.

Для китайских компаний «существует мощная заинтересованность инвестировать за границей», – сообщает Дарлин Чю Брайант, исполнительный директор ChinaSF, – организация, созданная мэрией Сан-Франциско с целью привлечения инвестиций из Китая.

Г-жа Чю Брайант сообщила, что в начале прошлого года она познакомила Oceanwide с Northwood Investors LLC и TMG Partners, застройщиками, которые намечали планы по строительству двух башен на участке, который находится южнее центра города. В конечном счете, Oceanwide согласилась купить участок за 296 миллионов долл., что в более чем два раза больше, чем заплатили Northwood и TMG в 2013 г.

Такую же агрессивную ценовую политику китайские инвесторы проводят и в Атертоне, зеленом городишке возле Университета Стэнфорда, где полувековые дома постепенно были переделаны в нескончаемые ряды особняков, которые привлекли китайских инвесторов. Брокеры говорят, что иностранные покупатели, в основном из Китая, представляют 75% покупателей на рынке домов, стоимостью свыше 20 миллионов долл. Еще десять лет назад большинство покупателей были местные.

«Это был где-то 2011 год, когда хлынула волна покупателей», – говорит Кен ДеЛеон, основатель DeLeon Realty, компании, которая специализируется на продаже современных домов в Силиконовой долине. Г-н ДеЛеон говорит, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй, а цены на дома содержат в конце много восьмерок – счастливый номер в китайской культуре.

Некоторые дома простаивают почти целый год, и используются, только когда владелец посещает этот район.

В свою очередь это вызвало беспокойство у некоторых постоянных жителей района. Так как приплыв иностранных владельцев недвижимости может, в конечном счете, привести к тому, что некоторые районы, где дома являются лишь инвестициями, могут пустовать днями и ночами.

Питер Карпентер, член пожарного совета Menlo Park Fire Protection District, который включает в себя территорию Атертон, сказал, что он беспокоится о пожарниках, которые рискуют жизнями при тушении пожаров в этих домах, полагая, что в них кто-то живет.

«Зная наверняка, что в доме никого нет, можно применить совсем другой подход», – сказал он. «С точки зрения пожарного департамента, это означает подвергать людей риску без причин».

Больше Коммерческих Площадей в 2017, Калифорния

Калифорнийские застройщики намереваются к 2017 году построить больше коммерческих площадей

Исследование показывает, что в течение следующих месяцев калифорнийские застройщики планируют построить больше офисных зданий, квартир и складов в Калифорнии.

По всей Калифорнии ожидается прирост новых коммерческих площадей к 2017 году, в частности благодаря увеличению количества рабочих мест и увеличению перевозок товаров через порты штата.

Эти данные основаны на недавнем прогнозе Аллена Маткинса и UCLA Anderson. В прогнозе проанализированы данные строительных фирм и агентов по продаже в Калифорнии в перспективе на ближайшие три года.

«Прогноз оптимистичен для коммерческой недвижимости и, как ожидается, он будет оставаться таковым в течение следующих нескольких лет», – сообщает Джерри Никелсбург, адьюнкт-профессор экономики на факультете управления Андерсона в университете UCLA.

В сравнении с предыдущим исследованием, проведенным в мае, застройщики из южной Калифорнии сейчас более энергичны и активны, чем в предыдущие годы. Сорок семь процентов опрошенных по недвижимости указали, что в течение 12 последних месяцев они начали новые проекты.

Говоря о будущей перспективе, 51% опрошенных заявили, что они начнут застройку в течение следующих 12 месяцев, в сравнении с 35% в исследовании 2014 года.

Строительство многоквартирных домов продолжит оставаться самой «горячей» категорией строительства в районе залива Сан-Франциско и в районе Лос-Анджелеса, так как молодые трудоустроенные люди покидают свои дома и селятся в новых, а другие, кто разделял жилье с кем-то еще, стараются перебраться и жить в одиночку.

«Застройщики говорят, что они с нетерпением ждут 2016 и 2017 годов и не видят негативных тенденций в спросе. Поэтом, они смело рассматривают новые проекты застройки многоквартирных домов в округе Лос-Анджелес», – сообщил Никелсбург.