7 обязательных условий договора купли-продажи недвижимости в США

7 обязательных условий договора купли-продажи недвижимости в США

При подаче официального предложения на покупку дома в США вам необходимо заполнить целую кипу бумаг, уточняющих условия вашего предложения. Помимо такой очевидной информации, как адрес и цена покупки собственности, на которую вы претендуете, ниже приведен еще целый ряд моментов, которые необходимо учесть при составлении договора купли-продажи недвижимости.

1. Финансовые условия
Если вы принадлежите к тому большинству людей, которое не имеет возможности приобрести дом в США без ипотечного кредита, то ваше предложение на покупку должно указывать то, что предложение выполнимо лишь при условии получения финансирования по указанной процентной ставке. Если вы понимаете, что не можете выплачивать ежемесячные платежи за дом в США, если процентная ставка превысит 6%, то не ставьте 6,5% в своем предложении. Если же вы все-таки это сделаете и сможете взять кредит минимум под 6,5%, то в случае вашего отказа от предложения продавец вправе не возвращать ваш задаток.

Если же для заключения сделки вам необходимо взять определенный вид ипотеки, например, ипотеку на жилой дом в США, застрахованную Федеральным жилищным управлением (FHA) или ссуду, предоставляемую Администрацией по делам ветеранов (VA), то вам также следует это указать в договоре. Если же вы выплачиваете стоимость недвижимости наличными, также укажите это, так как это сделает предложение более привлекательным для продавцов. Почему? Если вы не нуждаетесь в ипотечном кредитовании, то шансы заключить сделку вовремя более велики.

2. Помощь продавца
Если вы хотите чтобы продавец полностью или частично оплатил расходы, связанные с передачей недвижимости в США, укажите это в своем предложении. В предложении должна быть указана сумма таких расходов в долларовом эквиваленте (напр., $6 000) либо в процентах от цены покупки дома (напр., 3%).

3. Кто оплачивает конкретные расходы на заключение сделки
В договоре должно указываться, кто, продавец или покупатель, будет оплачивать стандартные платежи, связанные с покупкой дома в США, например, комиссию за ведение счета эскроу, вознаграждение за проверку правового титула, страхование правового титула, плату нотариусу, реестровые пошлины, налог на передачу недвижимой собственности и так далее. Ваш агент по недвижимости может рассказать вам, кто обычно покрывает каждый из вышеуказанных официальных платежей в данном конкретном районе.

4. Осмотр дома
Если вы не приобретаете дом в СШАпод снос, тогда вам необходимо внести в предложение условие о проведении осмотра дома. Это условие позволяет вам отказаться от сделки, если в результате осмотра дома будут обнаружены существенные и (или) дорогостоящие дефекты в конструкции дома. Например, в случае если при осмотре обнаруживается, что дому необходима новая кровля, стоимостью $15 000, то условие об осмотре дома позволит вам отказаться от совершения сделки.

5. Бытовая техника и принадлежности
Если вам нужен холодильник, посудомоечная машина, плита, духовка либо любая другая бытовая техника и принадлежности, не следует полагаться на устное соглашение с продавцом и предполагать что-либо. Укажите в договоре те принадлежности и ту бытовую технику, которые должны входить в стоимость дома в США.

6. Дата заключения сделки
Сколько времени понадобится вам на то, чтобы завершить сделку купли-продажи? Обычно это происходит в течение 30, 45 и 60 дней. Вопросы, которые могут возникнуть в течение этого времени, могут включать: необходимость продавца найти новое жилье; остающееся время, указанное в вашем договоре аренды; время, необходимое вам на переезд и т. д. Иногда и продавец, и покупатель хотят заключить сделку в течение двух недель. В течение такого короткого периода очень сложно удовлетворить все условия и получить необходимые документы и средства.

7. Продажа текущего дома
Если вы являетесь домовладельцем и вам необходимы средства с продажи вашего дома для того, чтобы приобрести другой, в предложении на покупку вам необходимо указать то, что одним из условий вашего предложения является продажа вашего текущего дома. Вам также следует указать обоснованный период времени для продажи своего дома, например, 30 или 60 дней. Продавец недвижимости, в покупке которой вы заинтересованы, не собирается снимать дом с продажи, чтобы затем неизвестно сколько ждать, пока вы найдете себе покупателя.

Существуют также и другие моменты, которые необходимо включать в тщательно продуманные договора купли-продажи недвижимости, но, в основном, вам не следует о них беспокоиться. Обычно агенты по недвижимости используют стандартные бланки и формы, покрывающие все вопросы, включая затронутые в данной статье.

В Калифорнии, например, стандартными бланками являются «договор купли-продажи жилой недвижимости в Калифорнии» и «общие указания по эскроу», подготовленные Ассоциацией риелторов Калифорнии. Если до подписания предложения на покупку вы хотите ознакомиться с подробностями бланка договора купли-продажи, который вы, скорее всего, будете использовать, попросите своего агента предоставить вам образец такого договора или поищите в интернете стандартную форму договора купли-продажи, которая обычно используется в вашем штате или в вашей местности.

Заключение
Несмотря на то, что все эти формы и бланки являются общепринятыми и стандартными, а хороший агент по недвижимости не позволит вам упустить что-либо важное в договоре купли-продажи, самостоятельное изучение ключевых моментов договора купли-продажи недвижимости в США – это хорошая идея.

5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

5 способов быстро потерять деньги на арендной недвижимости

Итак, вы решили, что хотите инвестировать в арендную недвижимость в США.

Отличное решение!

Существует масса преимуществ в арендной недвижимости в США, включая наличные деньги в вашем кармане каждый месяц, налоговые льготы, наращивание капитала, и, что самое главное, пассивный доход зарубежом!

Итак, вы знаете что хотите инвестировать, но с чего начать? Вы наверно думаете что нужно «найти уцененный дом», «сдать его в аренду» и «бум! Вы уже зарабатываете деньги». Не то чтобы это было неправильно, но для успеха в качестве арендодателя нужно гораздо больше, чем просто купить дом по хорошей цене.

Когда я впервые начал покупать арендную собственность, я понятия не имел что на самом деле важно для обеспечения финансового успеха. Если бы я это знал тогда, сэкономил бы тысячи долларов в течение первых нескольких лет сдачи в аренду.

Мое предупреждение не отрицает возможного успеха в получении пассивного дохода зарубежом, даже если вы купите недвижимость, не принимая во внимание изложенные мной факторы риска. Вы должны взвесить все риски и выгоды, так сказать, масштабно.

На одних весах у вас крайне высокие риски, но и такой же высокий доход. На других же весах – минимальные риски и низкий уровень прибыли. Гарантии результата нет ни на одних весах, ни в промежутках между ними.

Вы практически наверняка можете добиться финансового успеха с недвижимостью, обложенной факторами риска, однако, шансы на такой успех – гораздо меньшие (и сопровождаются серьезной головной болью). Вы увеличите шансы успеха, двигаясь по линии низкого уровня риска, хотя и в этом случае, нет никаких гарантий. Просто так, у вас будет больше шансов преуспеть

Итак, какие объективные факторы могут навредить вашей инвестиции в арендную недвижимость?

5 способов потерять деньги на арендной недвижимости

  1. Соотношение арендной платы и цены. Этот термин означает соотношение стоимости приобретения недвижимости к сумме арендной выручки, которую она может принести. Если это соотношение не работает в случае вашей недвижимости, вы каждый месяц будете терять деньги. Возьмем, к примеру, дом в Атланте, купленный за $95 000, который ежемесячно сдается за $1100 и дом в Лос-Анжелесе, купленный за $460 000, который приносит $2250 арендной выручки в месяц. Если вы подсчитаете, в Атланте аренда легко покроет выплату ипотеки, все расходы, еще и обеспечит вам какие-то наличные средства каждый месяц. В то время как дом в Лос-Анжелесе, вряд ли покроет ипотеку, не говоря уже о затратах. Видите разницу между ними? Разница именно в соотношении арендной платы и цены. Если вы приобретете дорогостоящую недвижимость, не покрывающую затраты вроде той, в Лос-Анжелесе, вы будете терять деньги бесконечно.
  2. Плохие арендаторы. Предположим, ваше соотношение цены к арендной плате в норме. Следующий способ потерять деньги на арендной недвижимости – это недвижимость с плохими арендаторами. Хуже того, что вам однажды попались плохие арендаторы, может быть только то, что они будут попадаться постоянно. Большинство людей думают, что они это понимают, однако все приписывают потери от плохих арендаторов необходимости масштабных ремонтных работ, после их выезда (и я думал точно так же). Действительно, ремонт может вылиться вам в копеечку, однако хуже этого – незанятое помещение. Сценарий таков: недобросовестные арендаторы решают просто прекратить выплату арендной платы. Они непременно предоставляют какое-нибудь пустое оправдание, а вы остаетесь без дохода. Вы или ваш управляющий немедленно подаете на выселение, но даже в случае быстрого реагирования, этот процесс занимает какое-то время.  Арендатор перестает платить, документы на выселение поданы, дата судебного заседания назначена через месяц или позднее, а после даты суда у арендаторов есть еще неделя для выплаты долга. Если они не выплачивают его, готовится постановление суда, и, в некоторых округах вам нужно дождаться шерифа, чтобы он выпроводил их, после чего вам понадобится еще 1-3 месяца для того чтобы найти новых жильцов. И все это после того, как вы потратились на уборку и ремонт помещения, чтобы снова привести его в надлежащий для аренды вид. Все это может легко стоить вам 4-5 месяцев без арендной выручки (и это только для штатов, отдающих преимущество арендодателям, которые быстро выселяют жильцов! Я уже не говорю о штатах, которые стоят на стороне арендаторов, где требуются месяцы для того, чтобы вызвать нарушителей в суд и выселить их). А бывает так, что жильцы избавляют вас от всех этих хлопот и просто покидают недвижимость без предупреждения (а по пути, конечно же, захватывают ваше оборудование). Даже в этом случае вам придется потратить от 1 до 3 месяцев на поиски новых арендаторов. Если вы выплачиваете ипотеку, вы должны продолжать делать выплаты ежемесячно, невзирая на то, есть у вас арендная выручка, или нет. Это может быть очень тяжело. Не учитывая тысячи долларов потери арендной выручки, вы еще и тратите тысячи на ипотеку и другие затраты. В случае с плохими арендаторами, ремонт – это наименьшая из проблем, по сравнению с затратами на выселение и никем незанятое помещение. Плохие арендаторы, без сомнений, – самый быстрый путь к потере денег на арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США.
  3. Содержание. В предыдущем пункте я намеренно упустил ремонтные работы как серьезные затраты, а сейчас я к ним возвращаюсь. Естественно, ущерб нанесенный жильцами может стоить вам денег (всегда убеждайтесь, что ваша страховка покрывает ущерб от жильцов), однако общее содержание собственности может обойтись гораздо дороже. Я имею в виду крыши, системы вентиляции и кондиционирования, проводку, облицовку, оборудование, напольное покрытие и т.д. Любой человек, владеющий домом, будь то своим или в качестве инвестиционной недвижимости, знает, как дорого стоят все эти вещи. Тысячи! Новая недвижимость будет менее проблематичной, однако чем старее здание, которое вы покупаете, тем быстрее и большую сумму вам придется выбросить на содержание. Это может оказаться очень сложно.     
  4. Сужающийся рынок. Что если рынок, в который вы инвестировали, начинает идти на спад? Возможно, какой-нибудь крупнейший представитель индустрии выйдет из бизнеса или случится природный катаклизм, кто знает. А возможно, это произойдет из-за постоянного сокращения населения. Что бы то ни было, ценность вашей недвижимости упадет.  Хорошая новость в том, что ценность дома не имеет значения, если только вы не хотите его продать. Однако если вам внезапно понадобится продать дом или случится ситуация, когда вам нужно будет рефинансировать что-то (к примеру, у вас ипотека с плавающим кредитом, который резко подскочит, забирая всю ежемесячную наличность), в таком случае вы можете оказаться в тупике. Предположим, вам нужно продать дом. Если вам придется продать за меньшую сумму, чем покупали, вы можете потерять десятки тысяч долларов (или больше).  Или давайте даже не думать о ценности собственности. Давайте подумаем о сокращении населения, приводящем к снижению рыночной аренды, что заставит вас соответственно адаптироваться и приведет к резкой потере денег каждый месяц, так как ваш доход будет уже недостаточен для покрывания всех затрат. А может, люди просто не захотят больше жить в данной местности или никогда и не хотели, и вы не сможете найти арендаторов. А вы застряли с выплатой ипотеки, имущественных налогов и страховки. Деньги будут вылетать из вашего кармана быстрее, чем вы сможете считать свои счета.
  5. Неиспользование специалиста по налогам. Одно из наибольших финансовых преимуществ владения арендной недвижимостью – это налоговые льготы. Если правильно подходить к вопросу налогов, вы можете организовать все так, что доход от вашей недвижимости будет в результате  (по сути) безналоговым, более того, вы еще сможете получить средства от налоговых льгот. Я не против, чтобы вы сами занимались своими налогами, если владеете только одной арендной собственностью. Но в случае нескольких домов, вы наверняка навредите себе, не пользуясь услугами специалиста по налогам, чьи основные клиенты – инвесторы в недвижимость. Многие аудиторы окажутся бесполезными в достижении максимальной суммы налоговых льгот на вашу собственность, однако если вы найдете профессионала специализирующего в этой области, вы наверняка максимально увеличите сумму денег, которая пойдет вам в карман. Вам нужен аудитор, специализирующийся на инвестиционной недвижимости, по причине того, что законы меняются очень часто, тем самым влияя на списание ваших кредитов и порядок подачи отчетов. А такие аудиторы будут в курсе событий гораздо быстрее и лучше тех, у кого есть только пару клиентов, которые инвестируют в недвижимость. Даже если вы очень хорошо разбираетесь в налогах, или даже являетесь аудитором на пенсии, я все равно считаю, что вы должны советоваться с практикующим специалистом, а иначе – вы обречены потерять легкий доход зарубежом, который мог бы оказаться в вашем кармане.

Снижение потерь

Я уже окончательно отпугнул вас от покупки арендной недвижимости в США?  Все перечисленное выше звучит ужасающе. А хуже всего то, что эти проблемы так распространены в деле арендной недвижимости! Это то, что касается плохих новостей. А хорошая новость в том, что существуют пути предотвращения всех факторов риска. И хотя, даже в случае предотвращения каждого из перечисленных факторов у вас нет гарантий успеха, вы настолько минимизируете свои риски, что будете находиться в гораздо более выгодном положении, чем остальные.

Что такое снижение потерь? Следующие советы подходят для любой инвестиционной собственности:

  • Покупайте недвижимость в районах с хорошим соотношением цены к арендной плате. Убедитесь в том, что рыночная арендная плата предполагает, что вы получите доход после всех затрат, по сравнению с ценой, которую вы заплатите за недвижимость. Это очень важно. Как правило, вы не встретите хорошего соотношения цены к аренде в районах Лос-Анжелеса, Сан-Франциско, Нью-Йорка и большинства городов Флориды. Это лишь некоторые примеры рынков с плохим соотношением цены к арендной плате.
  • Не покупайте недвижимость в неблагоприятных районах.  Это включает гетто, трущобы или другие местности, где в большинстве проживает неблагоприятное население. Мало того что люди в таких районах не очень приятные, они еще повышают ваши шансы получить недобросовестных арендаторов. Чем лучше местность – тем лучших жильцов будет привлекать ваша арендная собственность. Если вы действительно целитесь на хороший район, ищите местность, где преобладают владельцы жилья, а не арендаторы.  Это так же относится к рынку в целом. Некоторые города могут похвастаться преобладающим количеством арендаторов, что означает, что вы всегда сможет найти там жильцов, однако, подобная статистика говорит о не очень высоком качестве населения. Я не говорю, что вы непременно должны быть владельцем дома, чтобы быть достойным человеком, но вы понимаете к чему я виду. Если вы все же решите инвестировать в неблагоприятную местность, я настоятельно рекомендую вам остановиться на арендаторах Сектора 8, они существенно повысят ваши шансы на регулярную арендную выручку.
  • Постарайтесь покупать новую недвижимость, которая проходит инспекции. Неважно, насколько хорошим будет старый дом, который вы купите, это все равно старое помещение, и оно влетит вам в хорошую копейку на содержание намного быстрее, чем более новая недвижимость. Всегда требуйте полной инспекции дома, до покупки, все потенциальные проблемы, но, невзирая на изначальное состояние, будьте готовы отложить хорошую сумму на содержание. Чем более качественную недвижимость вы купите, тем дольше вам не придется использовать эту сумму, а возможно даже удастся ее снизить.
  • Покупайте в растущих районах. Это относится как макро, так и к микро рынкам. Большие города могут находиться в упадке из-за падения индустрий или недостаточной привлекательности, а маленькие города в больших растущих районах могут загибаться по любой случайной причине.  Не покупайте в таких районах. Приобретайте недвижимость в городах с хорошей инфраструктурой (чтобы падение одного сектора не влияло на вашу собственность), с твердой тенденцией роста населения и в целом, в городах, куда люди хотят переезжать.
  • Пользуйтесь услугами аудитора, специализирующегося на инвестировании в недвижимость. Если вы действительно думаете, что хорошо разбираетесь в налогах, потратьте деньги хотя бы один раз, чтобы аудитор оформил ваши налоги за год, а потом сравните его результат со своим. Если результаты совпадут, значит, вы и вправду так хороши. Но попробуйте так сделать, чтобы проверить.

Существует много путей понижения рисков арендной недвижимости и получении пассивного дохода в США. Люди просто не осознают, какие факторы могут стоить им большего, чем они инвестируют. Я понимаю, что сам не знал этого, когда начинал! И когда я слышу разговоры людей о покупке арендной недвижимости, я понимаю, что они тоже не осознают реальности. Еще один капкан, в который люди попадаются, это то, что купить более новую недвижимость в хорошем районе намного дороже, чем старый дом в неблагоприятной местности.

Когда люди видят высокую прибыль на низкокачественной недвижимости, они покупаются на эти цифры и мгновенно покупают ее. Не позволяйте обдурить себя предполагаемыми цифрами! Ни одна оценка потенциальной прибыли не берет в расчет уровень катастрофы, которую могут вызвать вышеупомянутые факторы. Покупая более качественную недвижимость в хорошем районе,  вы можете заплатить больше вначале, но в конечном результате, она принесет больше денег в ваш карман.

Будьте рассудительны, используйте здравый смысл и будьте готовы поучиться тому, как заставить арендную недвижимость работать на вас!

 

Стоят ли высокоприбыльные инвестиции в недвижимость риска?

Недвижимость может быть отличной инвестицией с точки зрения дохода и долгосрочного роста. А при условии грамотного подхода, недвижимость может приносить высокую прибыль.

Когда речь идет об инвестировании в недвижимость, у вас есть два основных выбора: купить индивидуальную инвестиционную собственность или приобрести акции траста инвестиционной недвижимости (или REIT). Каждый из вариантов хорош и имеет свои плюсы и минусы. Далее представлено краткое описание этих двух видов инвестирования в недвижимость, для того чтобы вы могли решить, какой из них наиболее подходящий для ваших инвестиционных целей.

Инвестиционная собственность может принести высокую прибыль, однако есть существенные риски

31807003_628d6d80b9_oНаиболее очевидный путь инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Это может быть дом, дуплекс или маленькое многоквартирное здание. И хотя это потенциально выгодное капиталовложение, оно – не для всех.

Допустим, вы купили дом за $120 000, уплатили  20%  первого взноса ($24 000) и получили ипотечный кредит на 30 лет по ставке 4% . Скажем, дом может сдаваться за $1,000 в месяц, что является консервативным предположением. Когда вы отнимете $458 на ипотеку, около $150 на налоги и страховку и отложите 10% арендной платы в резервный фонд на обслуживание и ремонт (поверьте, не стоит пропускать этот шаг), вы можете ожидать наличный поток в размере чуть больше $270 в месяц.

Это отображает годовую прибыль около 14%, исходя из вашей изначальной инвестиции в $24 000. Кроме того, со временем вы будете увеличивать капитал своей собственности, не говоря о том, что рыночная стоимость дома так же должна вырасти с течением времени. Предполагая, что 2% ипотечного кредита оплачивается в течение первого года, и что собственность растет в цене на 3%-4%, вы можете рассчитывать на 20% прибыли от вашей инвестиции в первый год. Не плохо, правда?

Однако это предполагает, что все пойдет по плану, и что вы сами будете заниматься этой собственностью. Но ведь может случиться так, что несколько месяцев дом будет вакантным, или вам попадется плохой арендатор, законно выселить которого обойдётся в кругленькую сумму. Процесс поиска арендаторов, сбора арендной платы и все вопросы, связанные с арендаторами могут забирать у вас массу времени. Если вы не хотите превратить вашу инвестицию в работу на полставки, будьте готовы заплатить 10% вашей арендной прибыли своему домо-управляющему.

Итак, вы однозначно можете заработать на инвестиционной недвижимости, но перед тем как с этим связываться, убедитесь, что вы учли все риски и необходимые временные затраты.

Правильные акции траста инвестиционной недвижимости (REIT) могут управлять рисками и приносить высокую прибыль  

Вместо того чтобы покупать недвижимость, вы можете приобрести акции REIT, который инвестирует в разнообразную недвижимость, как правило определенной направленности. К примеру, некоторые REIT покупают многоквартирные дома, другие – коммерческую собственность, а третьи покупают специализированную недвижимость вроде дата-центров или складов.

REIT обязаны выплачивать 90% от своего дохода акционерам и могут быть отличным источником пассивного дохода для инвесторов. Это аналогично владению собственностью, только кто-то другой делает всю работу за вас. Покупка акций REIT вместо индивидуальной недвижимости так же помогает снизить риски, с которыми вы столкнетесь. К примеру, если ваш дом для сдачи в аренду пустует, вы не только заработаете 0% на инвестиции, вам еще придется выплачивать ипотеку и другие затраты.    В случае же с REIT, вы едва ли ощутите на своей прибыли, если траст потеряет одного из арендаторов.

Лично я отдаю предпочтение REIT которые инвестируют в коммерческую собственность, попросту из-за того, что природа этого бизнеса делает инвестирование наиболее прибыльным и наименее рискованным. Мало того что коммерческие арендаторы склонны подписывать долгосрочные договоры аренды (во многих случаях на 15 и больше лет), в контракте так же прописаны постепенные повышения арендной платы, а так же наименее предсказуемые затраты, такие как налоги, страховка и техническая поддержка покрываются самими съемщиками. Все что нужно сделать REIT, это найти арендатора и забрать у него чек.

Ко всему прочему, некоторые REIT приносят удивительный доход. Ведущие розничные REIT: Realty Income и National Retail Properties имеют среднюю годовую прибыль в 17.1% и 14.1% соответственно вот уже на протяжении 20 лет. Такой доход считается очень высоким, особенно при инвестиции с низким уровнем риска.

Однако инвестирование в индивидуальную недвижимость обладает потенциалом приносить еще большую прибыль, как я и говорил ранее. Вы просто должны спросить себя стоит ли дополнительная прибыль дополнительного риска.

Каких инвестиций в недвижимость стоит избегать

Не все инвестиции в недвижимость стоят риска, особенно в случае инвесторов-новичков. Ниже представлен список инвестиций в недвижимость, которые лучше оставить экспертам этой отрасли, а некоторые и вовсе не стоит рассматривать.

  • REIT которые инвестируют в ипотеки, а не в собственность. Они используют высокую долговую нагрузку, чтобы сгенерировать высокую прибыль, что делает их чувствительными к повышениям процента по кредитам.
  • Любая инвестиционная недвижимость за пределами США.
  • Инвестиционная собственность, которую вы планируете сдавать в качестве дома для отдыха или на короткий срок. Управленческие затраты на такую недвижимость, как правило выше чем при долгосрочной аренде, а юридические требования могут быть очень сложными. С такой недвижимостью легко потерять деньги.
  • Покупка постоянной собственности для проживания, размер которой намного больше, чем вам нужно, только потому, что вы считаете это хорошей инвестицией.

Вывод

Не смотря на то что покупка арендной недвижимости – не для всех, инвестирование в недвижимость – или, по крайней мере должно быть таковым. В каждом инвестиционном портфолио есть место для недвижимости, и все дело только в том, на какой риск вы хотите пойти и сколько времени готовы уделять управлению вашими инвестициями.  Если ответы на эти вопросы «не большой» и «не много», вам стоит остановится на акциях REIT. С другой стороны, если у вас есть время и энергия заниматься частной инвестиционной собственностью, это может стать отличной возможностью сколотить состояние.

В Каком Случае Стоит Уволить Своего Риэлтора

Если ваш агент по недвижимости не отвечает на звонки и не блещет необходимыми знаниями, задумайтесь.

Отправляйте своего риэлтора паковать чемоданы, если он пытается давить на вас при покупке дома или занимается недвижимостью только частично.

Это как в романтических отношениях. Дела идут не очень, но вы уже многое вложили. Как он/она отреагирует? Будет ли драма? Но может прийти время, когда вы осознаете, что совершенно несовместимы. Может прийти время, когда вам придется расстаться со своим агентом по недвижимости.

В самых сложных отношениях, основная проблема, как вы наверно догадываетесь, – в недостатке общения. Обычно, то же самое является причиной сложностей, которые клиенты испытывают со своими риэлторами

«Самое плохое, что может случиться с клиентом – это недостаток внимания со стороны риелтора и ощущение, что ситуация усугубляется», – утверждает Джосеф Ранд, старший партнер Better Homes and Gardens Real Estate Rand Realty в округе Westchester, Нью-Йорк. «Каждую неделю должна быть запланирована встреча с риэлтором, вне зависимости от того есть ли новости для обсуждения »

Лучший путь для того чтобы избежать расставания – это нанять человека, который, по вашему мнению, точно сможет вам помочь, а так же озвучить ему ваши четкие ожидания с самого начала. Очень многие люди не исследуют соответствующую тему при поиске риэлтора, что приводит к неудачному выбору.

«Вам следует изучить всю информацию о риэлторе, перед тем как связываться с ним», говорит Пол Рейд, агент по недвижимости из Temecula, Калифорния. «Мне кажется, клиенты оставляют этот момент без внимания чаще всего».

Продавцы недвижимости обычно тщательнее подходят к подбору риэлтора, просматривая презентации объявлений от трех разных агентов. Однако покупатели домов часто выбирают риэлторов по интернету или нанимают тех, кого встретили на дне открытых дверей, без проведения собеседований с несколькими агентами.

Будь вы покупатель или продавец, вы должны заранее убедится в том, что риэлтор вам подходит.

Начните с честного разговора о своих ожиданиях. Как часто вы хотите встречаться и с помощью какого средства? Если вы ищите листингового агента, подробно расспросите его о том, как он будет рекламировать ваш дом. Если вы покупатель, узнайте, как часто вы будете получать новые объявления и просматривать дома на продажу. «Если вы этого не делаете, значит, вы полагаетесь на то, что агент прочтет ваши мысли, а это просто нечестно», – говорит Ранд

Одна из самых больших ошибок, которую делают продавцы недвижимости – это выбор риэлтора, который предлагает наивысшую цену. Все агенты видят один и тот же объект на продажу, а значит, они должны предлагать похожие цены для объявления. Если кто-то предлагает слишком высокую цену, спросите, как он пришёл к этой цифре. Иначе, ваше объявление будет неделями висеть на рынке без признаков интереса к нему, а потом придёт ваш агент и скажет, что пришло время снизить цену.

«Многие продавцы недвижимости очень оптимистичны и жадно выставляют слишком высокую цену», – утверждает Ранд.

Даже если вы уже знаете, какого агента хотите выбрать, вам все же, стоит выслушать, по крайней мере, три презентации, чтобы сравнить план понравившегося агента с подходами других риэлторов. Мать подруги вашей дочери, которая продает недвижимость на стороне, может быть прекрасным человеком, но она не будет наиболее эффективным риэлтором для вас.

«Иногда люди выбирают агента по недвижимости, основываясь на дружеских отношениях, но это, наверно, не лучший подход», – утверждает Майкл Мак Гру (Michael McGrew), директор агентства по недвижимости McGrew в Lawrence, Канзас и казначей Национальной Ассоциации Риэлторов.

Большинство покупателей разочаровываются, когда агенты показывают им дома, которые не соответствуют их предпочтениям, однако хорошие риэлторы знают, что при покупке дома, люди не знают чего хотят, пока не увидят это. Так, около пяти лет назад Ранд переехал из Нью-Йорка и сказал своему агенту, что хочет частный дом в пригороде. После показа нескольких частных домов, которые не понравились Ранду и его жене, агент показал им большой кондоминиум. Именно его они и купили. «То, что вам кажется вы хотите, на самом деле не то чего вы хотите», – говорит Мак Гру.

Намного легче сменить риэлтора если вы покупатель, а не продавец. Лишь некоторые агенты просят покупателей подписать контракт, однако все продавцы недвижимости обязаны подписать соглашение. Срок действия таких соглашений бывает разным, от трех месяцев до года. Некоторые агенты позволят вам разорвать контракт, а другие не согласятся. С точки зрения продавца, выгоднее подписывать короткий контракт, поскольку вы можете легко продлить его в случае, если дом не продался, но вас устраивает работа риэлтора.

Однако если вы не удовлетворены своим агентом, а срок контракта еще длится, вам необходимо честно поговорить с ним о том, почему ваше сотрудничество вас не устраивает. «Все сводится к общению», – утверждает Мак Гру. «Объясните ему, что идет не так и попросите это исправить».

Если это не сработает, поговорите с главным брокером агентства. Он может предложить вам поработать с другим риэлтором из агентства. Иногда обе стороны могут согласится разорвать контракт. «У нас нет желания представлять клиента, который не заинтересован в работе с нами», – говорит Рейд.

Ниже приведены семь причин, по которым покупатели или продавцы недвижимости могут захотеть расстаться со своим риэлтором:

Риэлтор недоступен, когда у вас есть время. Вам необходимо внести поиск домов в ваш жизненный график, а вашему агенту нужно подстроить свою работу под его график. И если вы свободны для просмотра домов только по выходным, а ваш агент работает только в будние дни, пожалуй, это не лучший вариант для вас.

Вы меняете свое предпочтение района. В маленьких городах, таких как Lawrence, агенты готовы работать в больших географических пространствах. Однако, в больших городах, типа Сан Диего, риэлторы могут специализироваться только на одном районе города. Каждый агент может показать вам дом в любой части города, однако не все будут знать о налогах, школах и других специфических моментах определенной местности. Если вы начинали присматривать дома в одном районе, а потом решили кардинально сменить его, возможно, вам следует сменить и риэлтора на такого, что специализируется на новом желаемом районе.

Риэлтор не держит своих обещаний. Когда вы соглашаетесь на продажу своего дома, риэлтор должен очертить вам свой маркетинговый план. Последний, скорее всего, будет включать разнообразные листинговые услуги и онлайн объявления, возможно день открытых дверей для клиентов и для агентов. Если эти мероприятия не происходят, возможно, вам нужен другой агент по недвижимости.

Агент не отвечает на звонки, письма или сообщения. Если вы покупатель, вполне обосновано часто ожидать свежей информации с новыми объявлениями. Если вы продавец, вы должны узнавать отклики показов. Согласуйте изначально какой способ коммуникаций вам удобен: электронные письма, звонки, сообщения или все вместе. «Если риэлтор не общается с вами на регулярной основе, об этом стоит побеспокоится», – утверждает Ранд.

Агент пытается навязать вам покупку определенного дома. Цель агента по покупке – помочь вам найти подходящий вам дом и помочь управлять процессом, а не навязать кукую-либо недвижимость. Если агент просто пытается продать вам поскорее дом чтобы получить свои комиссионные, вам стоит подумать о том чтобы расстаться с ним.

Агент показывает вам дома, но не помогает с процессом. Роль агента по покупке – в том, чтобы помочь вам управлять всем процессом покупки дома: получить предварительное одобрение по ипотеке, провести переговоры по сделке, найти инспекторов по недвижимости, а так же понимать каждый шаг процесса.

 

Расчет Комиссии при Покупки Недвижимости в США

Варианты оплаты комиссионных по недвижимости в США

Некоторые брокерские агентства выставляют клиентам маленькие счета за листинг их собственности, но они строго ограничивают другие услуги. Комплексные брокерские компании могут попросить 6 % комиссионных, но при этом риэлторам разрешается договорится о меньшей комиссии. (Стив Хелбер (Steve Helber)/ Associated Press)

Как продавец или покупатель недвижимости, понимаете ли вы суть комиссионных? Знаете ли вы, сколько обычно получает агент выставивший дом на продажу? Что не менее важно, сколько получает агент, который привел вас как покупателя? Другими словами – как делиться весь пирог комиссионных?

Вы, наверное, слышали, что стандартные комиссионные – это 6%, которые делятся между листинговым агентом и тем, кто представляет покупателя. Далее часть от доли агентов идет в брокерское агентство от чьего имени работают риэлторы

Но 6% не является настоящей цифрой. Средняя ставка комиссионных за операции по продаже домов не составляла 6% с 1992 г., когда она равнялась 6,04%, согласно Real Trends, компании, которая ежегодно получает конфиденциальные цифры от брокерских агентств. В 2005 г. во время подъёма операций по недвижимости, эта цифра составляла 5,02%, а в 2013 г. – 5,38%.

Зачем поднимать эту тему? В прошлом месяце, в Денвере возникло противоречие в разглашении комиссионных ставок в листинговых соглашениях, которое пролило свет на спорный вопрос, спрятанный от глаза общественности. Агентство недвижимости, которое предлагает фиксированную ставку сотрудникам, а именно – $2,100 листинговым агентам и $3,000 риэлторам, которые приводят покупателей – нарушило правила индустрии и опубликовало процент комиссионных, обещанный агентам покупателей в листинговых соглашениях.

Ключевые детали листинговых соглашений доступны онлайн для агентов недвижимости, которые являются членами местной базы данных недвижимости (БДН), но никак ни для всей общественности. В Денвере, как и во многих других местах, правила БДН запрещают раскрытие ставок комиссионных агентов, работающих от имени покупателей.

Джошуа Хант (Joshua Hunt), исполнительный директор Trelora, того самого агентства фиксированных ставок считает, что покупатели заслуживают прозрачности, что касается комиссионных, предлагаемых агентам домов, которые они рассматривают.

Хотя продавцы могут заплатить листинговому и продающему агенту, все же в основном доллары покупателя финансируют всю сделку. Покупатели должны знать наперед, сколько может заработать их агент и иметь возможность договориться о более низкой цене, чем та, что значится в листинговом соглашении, утверждает Хант. После того, как местная БДН пригрозила ему несколькими штрафами, Хант забрал информацию о комиссионных со своего сайта.

Разногласия в Денвере разрыли яму между агентствами с фиксированными ставками и их приверженками, и традиционными брокерскими агентствами.

Стефан Бробек (Stephen Brobeck), исполнительный директор Американской федерации потребителей и ярый критик практик индустрии недвижимости, утверждает, что «недостаток открытости брокерской комиссии существенно повышает потребительские затраты на покупку дома».

Глэн Келман (Glenn Kelman), директор национального агентства недвижимости Redfin, компании с 54 офисами в 29 штатах и округе Колумбия, берет 1,5% за листинг дома и возвращает часть сумы покупателям. Он соглашается с тем, что большая открытость очень важна для сегодняшних потребителей, которые являются продвинутыми пользователями интернета.

Более традиционные, многофункциональные брокерские агентства, включая главные филиалы и большие независимые фирмы, настаивают на том, что они не только предлагают более профессиональные услуги своим клиентам – дорогие рекламные кампании, высококачественную фотографию, продвижение объекта и т.д., – они так же предоставляют возможность обсудить свои комиссионные тем клиентам, которые об этом просят.

Френк Б. Ллоса (Frank B. LLosa), брокер компании Frankly Realtors, независимого агентства в Falls Church, штат Вирджиния, сказал в интервью, что опытные агенты по покупке часто экономят своим клиентам тысячи долларов посредством переговоров с продавцами и предлагают намного больше практической помощи от начала сделки до ее конца, чем это себе могут позволить более дешевые конкуренты.

Какая ваша роль во всем этом? Прежде всего, осознавайте, то у вас есть широкий спектр вариантов, как в качестве продавца, так и покупателя.

Некоторые брокерские агентства берут с клиентов маленькую плату для листинга их собственности в местной БДН, однако остальные их услуги очень ограничены. На рынке Калифорнии, к примеру, MLS Access предлагает разместить объявление вашей недвижимости всего за $75 за пол года. Другие фирмы предлагают целый список услуг по фиксированной цене.

На другом конце этого спектра – полномасштабные брокерские агентства, которые могут запросить 6% комиссионных, но их агенты могут быть готовы торговаться с вами.

Изучите все варианты, и задавайте много вопросов о том кто что делает и сколько получает, если вы хотите заключить хорошую сделку.

 

Управление Налоговыми Рисками Инвестирования в Недвижимость

В связи с рисками, связанными с существенными, неликвидными и долгосрочными капитальными инвестициями в недвижимость, возникло несколько форм инвестирования в недвижимость, каждая из которых предоставляет возможность смягчения последствий тех или иных рисков.

Сами по себе инвестиции в недвижимость различаются в зависимости от их целей и методов. Некоторые делают акцент на движение наличных средств, необлагаемых налогом, а некоторые на повышение стоимости и наращивание собственного капитала. Разные формы инвестирования в недвижимость объединяют эти элементы по-разному – существенное присутствие одного элемента означает меньшее присутствие другого. Налогообложение оказывает огромное влияние на структурирование, управление и доход от недвижимости и должно учитываться в самом начале любого проекта инвестирования в недвижимость. Учитывая важность этого вопроса для инвестирования в недвижимость, налогообложение недвижимости является одной из трех наиболее актуальных тем для обсуждения.

Как правило, инвестор производит те же вычеты, использует кредит и определяет доход аналогичным образом независимо от того, владеет ли он собственностью напрямую или у него доля в ограниченном товариществе, которое производит те же вычеты, использует кредиты и определяет доход. Тем не менее, в случае, когда публичное товарищество облагается налогами как корпорация, инвесторы не могут применять в собственной налоговой декларации вычеты, кредиты и прибыль такого товарищества.

Виды права собственности на недвижимость

Существует несколько видов права собственности на недвижимость, каждый из которых влечет за собой разное налоговое бремя.

Личная собственность. Физлицо может владеть собственностью напрямую, т.е. лично, или выступать в качестве совладельца совместно с другими лицами.

Ограниченное товарищество. Физлицо может инвестировать в участие в ограниченном товариществе, будь то публичный консорциум либо частное предприятие. В связи с тем, что ограниченное товарищество «проводит» прибыль, доход, убыток, вычеты и кредиты по своим операциям с недвижимостью, товарищество предлагает те же налоговые льготы, что и прямое владение. Тем не менее, некоторые публичные товарищества могут облагаться налогами как корпорации.

Более того, ограниченное товарищество разрешает пассивные инвестиции путем предоставления управления, разрешает участие в меньших капитальных инвестициях, предлагает большую диверсификацию, имеет гибкость в распределении доходов и убытков среди партнеров, а также предлагает отдельным инвесторам ограниченную ответственность.

Общее товарищество с ограниченной ответственностью. Общее товарищество с ограниченной ответственностью (MLP) – это форма юридического лица, которая возникла в результате желания частных предпринимателей соединить особенности корпорации и ограниченного товарищества. Короче говоря, MLP – это тип публичного юридического лица, которое облагается налогами как товарищество и акции которого свободно обращаются на открытом рынке ценных бумаг так же, как и акции корпорации. Привлекательные прибыли MLP на данный момент служат «магнитом» для привлечения долгосрочных инвестиций на рынки добычи и транспортировки энергоносителей («мидстрим»), а также рынок распределения энергоресурсов («даунстрим»). Товарищество должно выплачивать большую часть своего годового дохода инвесторам, а также ему разрешено вести активную коммерческую деятельность. Распределенная прибыль среди партнеров с ограниченной ответственностью считается возвратом капитала и служит для уменьшения ставки партнера до его базисной стоимости. Когда этот базис доходит до нуля, все остальные распределения облагаются налогом по текущим налоговым ставкам.

Инвестиционный фонд недвижимости. Инвестиционный фонд недвижимости (ИФН, REIT) – это корпоративное юридическое лицо, которое владеет, эксплуатирует, приобретает, строит и управляет недвижимостью. Цель инвестирования большинства ИФН – получить текущую прибыль от аренды или процентов по ипотекам.

ИФН часто сравнивают с паевыми фондами, так как они позволяют мелким инвесторам объединять средства для инвестирования в крупные и более диверсифицированные портфели недвижимости, что в противном случае не представляется возможным. И ИФН и паевые фонды являются «сквозными» средствами, так как заработанная прибыль передается для налогообложения на уровне инвестора, обходя налогообложение на уровне корпорации.

ИФН обязан распределять минимум 90 процентов своего годового дохода между акционерами. Таким образом, ИФН популярен среди инвесторов, стремящихся получать более высокую текущую прибыль и недвижимость, которые составляют часть их портфелей. Несмотря на то, что текущая доходность имеет тенденцию быть выше, чем доход от акций и облигаций инвестиционного класса, совокупная отдача акций ИФН может существенно колебаться из-за их чувствительности к поведению рынка недвижимости.

S-корпорация (корпорация, соответствующая подразделу S «Кодекса о внутренних доходах США»). Небольшие группы инвесторов также могут инвестировать в недвижимость через S-корпорации, которые предоставляют «сквозные» преимущества, предоставляемые ограниченными товариществами, а также ограниченную ответственность акционера АО.

Общество с ограниченной ответственностью. Общества с ограниченной ответственностью также могут использоваться в качестве средства для инвестирования в недвижимость. Некоторые ограничения по созданию S-корпораций на них не распространяются, и они предлагают схожие налоговые преимущества и, вероятно, более широкие преимущества по ограничению ответственности, чем S-корпорации.

Общие налоговые аспекты

Традиционно, целями инвестирования в недвижимость являлись прибыль и рост стоимости собственности. Кроме того, инвестор может воспользоваться привлекательными налоговыми преимуществами: налоговая отсрочка на несколько лет; последующий переход обычной прибыли в прирост капитала; и, для некоторых видов инвестиций в недвижимость, мгновенная или длительная экономия на налогах благодаря налоговым скидкам.

Вычет расходов. Инвестор недвижимости может ежегодно производить вычет «всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года в целях ведения профессиональной или коммерческой деятельности» и всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года (1) в целях производства и сбора прибыли; (2) в целях управления, сохранения или обслуживания собственности, которая приобретена для производства прибыли; либо (3) в связи с определением, взиманием или возмещением любого налога, даже если результатом таких расходов является убыток. Тем не менее, убыток может быть ограничен в соответствии с правилом об «убытках от пассивного участия» или правила «подверженности риску».

Статус профессиональной или коммерческой деятельности. Сдача в аренду или управление недвижимостью обычно считается профессиональной или коммерческой деятельностью, даже если владелец владеет одним объектом, активно вовлечен в другую профессиональную или коммерческую деятельность и осуществляет все управленческие дела через агента, или, постоянно, в течение нескольких лет, получает убыток от ведения бизнеса. Тем не менее, когда деятельность минимальна, сдача в аренду одного жилого помещения не считается профессиональной или коммерческой деятельностью.

Расходы на ремонт и обслуживание. Вычет по расходам на текущий ремонт и обслуживание производится за год, в котором они были оплачены как общехозяйственные расходы или расходы, понесенные в связи с имуществом, приобретенным для получения прибыли, но стоимость улучшения должна капитализироваться (добавлена к базе собственности владельца) и возмещена за счет амортизационных отчислений. Суммы, уплаченные на ремонт, подлежат вычету, если они иным образом не подлежат капитализации. Капитальные улучшения увеличивают стоимость, продлевают жизнь или вносят изменения в использование имущества.

Расходы на стартап. Первые 5000 долларов являются вычитаемыми, но только до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности. Остальные расходы должны амортизироваться в течение 180-месячного периода, начиная с месяца начала коммерческой деятельности. 5000 долларов уменьшается на сумму, которая превышает 50000 долларов расходов стартапа.

Расходы, включенные в данную категорию, включают (кроме процентов и налогов) понесенные в связи с изучением возможности создания или приобретения нового бизнеса, учреждения активной профессиональной или коммерческой деятельности и «любой деятельностью с целью получения прибыли и производства прибыли до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности». Расходы должны быть такими, которые подлежат вычету в связи с существующей активной коммерческой деятельностью.

Налогоплательщики по кассовому методу и по методу начисления. Обычно, налогоплательщики по методу начисления не должны вычитывать расходы, подлежащие оплате налогоплательщикам по кассовому методу до того, как сумма включена в прибыль последних. Правило применимо к суммам, начисленным товариществом своим участникам, участниками своему товариществу, S-корпорацией своим акционерам и акционерами своей S-корпорации.

Ипотечный процент. Инвестор улучшенной или неулучшенной недвижимости обычно может производить вычет ежегодных выплат по ипотеке с учетом некоторых ограничений. Предварительно выплаченная ставка процента должна быть удержана за период, к которому она относится. Проценты, связанные с периодом строительства, должны капитализироваться. Такие подлежащие капитализации проценты не должны уменьшаться за счет дохода, полученного от временного инвестирования поступлений от неиспользованного долга.

Налогообложение. Инвестору недвижимости разрешено удерживать суммы, уплаченные в счет налогов на недвижимость, с учетом определенных ограничений. В год приобретения, покупатель может вычесть налоги на недвижимость в расчете на количество дней владения имуществом. Налоги, которые считаются улучшением (например, тротуары, канализация и т.д.) и которые увеличивают стоимость собственности, не могут быть вычтены, и должны быть прибавлены к базису инвестора в собственности (т.е. капитализированы) и вычтены через амортизационные отчисления в течение периода возмещения. Налоги на недвижимость в период строительства должны быть капитализированы.

Отсрочка налога на доходы. В первые годы инвестирования в недвижимость, когда амортизационные отчисления относительно велики, а платежи в счет погашения основной суммы ипотеки низки по отношению к выплатам процентов, облагаемый налогами доход от собственности может быть значительно меньше, чем его положительный поток денежных средств, производя частично или полностью освобождённый от обложения налогом поток денежных средств. Эти налоговые вычеты могут даже произвести убыток, который освободит от налогов другой доход налогоплательщика.

Такая благоприятная ситуация получается на основании того, как на поток средств и облагаемый налогом доход влияют амортизация и уровень использования заемных средств: денежные поступления не уменьшаются амортизацией, а облагаемый налогом доход уменьшается. Тем не менее, так как инвестирование в недвижимость обычно является пассивной деятельностью, такие убытки обычно могут покрывать другой пассивный доход налогоплательщика, хотя пассивные убытки и зачисления в отношении аренды недвижимости могут покрывать до 25 000 долларов непассивного дохода физлица.

Тем не менее, по неуплаченным налогам в первые годы предоставляется отсрочка платежей. По мере роста основных платежей по ипотеке и по мере снижения облагаемой налогом амортизации и процентов по ипотеке, облагаемый налогом доход и даже сам по себе налог потенциально, но не часто, может превышать долю денежных поступлений инвестора. Такой облагаемый налогом, но не наличный, доход часто называют «фантомным доходом». Он может создать налоговые проблемы для инвестора, который не накопил достаточно средств для перехода от скрытого денежного потока к облагаемому налогом доходу, превышающему денежный поток. Тем не менее, имея надлежащее планирование налогообложения и инвестирования, перенос неразрешенных пассивных убытков из первых годов деятельности может уменьшить или полностью устранить эффект фантомного дохода в последующие годы.

Амортизация. Владелец жилой или нежилой улучшенной недвижимости, используемой в профессиональной или коммерческой деятельности или приобретенной для производства дохода, может производить ежегодный вычет сумм в счет амортизации зданий, но не земли, независимо от того, были ли потрачены на это деньги или нет. Боле того, сумма амортизации не ограничена долей владельца в недвижимости. Тем не менее, вычеты производятся с учетом определенных ограничений. Также, когда используется ускоренная амортизация, вся или часть ранее вычтенной суммы в качестве амортизации подлежит возврату при продаже собственности.

Обычно, Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS) применяется к недвижимости, которая была введена в эксплуатацию после 1986. Вычет амортизации по MACRS просчитывается путем применения базиса недвижимости: либо (1) метод снижающегося остатка, который переходит в линейный метод в момент, при котором вычет максимальный, либо (2) линейный метод.

Первоначальная база недвижимости – это база при покупке, обычно это стоимость собственности минус сумма амортизации или вычет Internal Revenue Code (IRC) Section 179, и далее уменьшается на сумму в связи с налоговой льготой на инвестиции. База недвижимости уменьшается ежегодно на сумму разрешенной амортизации. Таблицы выборочной амортизации, указанные в Revenue Procedure 87-57, могут использоваться вместо ранее описанных методов. Так как земля не амортизируется, базисная стоимость улучшенной земли должна быть учтена между графой земля и улучшения.

Прибыли и убытки. Капитальный актив включает большинство недвижимости, которая находится во владении и используется в личных или инвестиционных целях. Когда налогоплательщик продает капитальный актив, результатом купли-продажи обычно является прирост капитала или убыток. Прирост капитала или убыток – это разница между «базой» и суммой, полученной в результате продажи актива. В отношении купленной или полученной недвижимости в результате подлежащего налогообложению обмена, база налогоплательщика – это стоимость, т.е. наличные, уплаченные за недвижимость или рыночная стоимость, которую он заплатил за эту недвижимость.

Прирост капитала и убыток бывают долгосрочными и краткосрочными, в зависимости от срока владения собственностью. Если налогоплательщик владеет собственностью более года, прирост или убыток является долгосрочным. Если владелец владеет собственностью менее года, тогда прирост или убыток является краткосрочным. Если долгосрочный прирост превышает долгосрочный убыток, то получается «чистый долгосрочный пророст капитала». Если долгосрочный прирост капитала превышает краткосрочный убыток, тогда у налогоплательщика чистый прирост капитала.

Применимая налоговая ставка. Чистый краткосрочный прирост капитала подлежит налогообложению по обычной ставке подоходного налога для физлиц. Налоговые ставки, которые применяются в отношении чистого долгосрочного прироста капитала, зависят от уровня дохода налогоплательщика.

Для физлиц с меньшим доходом ставка может составлять ноль процентов на некоторые или все приросты капитала. В 2013 году максимальная ставка на чистый прирост капитала составляла 20%. 25- или 28-процентная ставка также может применяться к специальным типам долгосрочного чистого прироста капитала. Для большинства налогоплательщиков чистый прирост капитала облагается по ставке не выше 15%. Некоторые или все виды чистого прироста капитала могут облагаться по нулевой ставке, при условии, что обычный налог на доход налогоплательщика облагается по ставке от 10 до 15%. В остальных случаях применяется ставка 15%. Тем не менее, ставка 20% на чистый долгосрочный прирост капитала применяется в тех случаях, когда облагаемый доход налогоплательщика превышает пороговую ставку в 39.6%, установленную для обычного налогообложения (в 2013, 400 000 долл. для неженатых (незамужних); 450 000 для семейных пар при совместном заполнении или при заполнении вдовцом (вдовой); 425 000 для главы семьи и 225 000 для семейной пары при раздельном заполнении).

Ниже представлены еще три исключения, когда долгосрочный прирост капитала может облагаться по ставке 15%:

  1. Часть недвижимости по разделу 1250 от продажи недвижимости по разделу 1250 облагается налогом по максимальной ставке 25%. Недвижимость по разделу 1250 – недвижимость, подпадающая под амортизацию.
  2. Чистый прирост капитала от продажи коллекционных предметов (например, монеты или предметы искусства) облагаются налогом по максимальной ставке 28%.
  3. Облагаемая налогом часть прироста от продажи раздела 1202 акций мелкого предприятия, облагается налогом по максимальной ставке 28%.

Налог на дополнительный чистый инвестиционный доход. С 2013 года налогоплательщики могут подпадать под действие налога на дополнительный чистый инвестиционный доход (NIIT), введенного для оплаты действия Закона о доступном медицинском обслуживании (или «Obamacare»).  NIIT применяется по ставке 3.8% к определенному чистому инвестиционному доходу физлиц, землевладений и трастов, доход которых превышает пороговую сумму, установленную их уставом.

Вычет капитальных убытков. Налогоплательщик может произвести вычет капитальных убытков при продаже инвестиционной собственности, например многоквартирного дома, но он не имеет права применить вычет убытков при продаже собственности для личного использования, например фамильный дом. Если капитальные убытки превышают капитальный прирост, налогоплательщик может вычесть разницу как убыток при заполнении налоговой декларации. Такой убыток ограничен 3000 долларами в год, или 1500 долл. в случае подачи семейной парой двух отдельных деклараций. Если общий чистый капитальный убыток превышает ежегодное ограничение по вычету, убыток свыше разрешенного вычета может быть перенесен на следующий налоговый год, с учетом установленного ограничения в следующем году.

Как Начать Инвестировать в Недвижимость Зарубежом

Вам нужно решить, покупать акции недвижимости либо предпочесть непосредственное владение.

Инвесторы могут покупать акции в Инвестиционном фонде недвижимости (ИФН) либо выбирают непосредственное владение.

Необычно затянувшаяся и суровая зима оттягивает начало весеннего рынка жилой недвижимости. Однако, для людей настроенных на инвестиции, продолжительно низкие процентные ставки и высокий спрос на аренду вырисовывают хорошую перспективу.

Инвестиционные организации со своими денежными мешками доминировали на многих рынках в течении последних лет, по сведениям платформы обработки данных по недвижимости, CoreLogic. Однако в конце 2014 г. наличные продажи упали до национального среднего значения в 36,1 процент, по сравнению с 38,8 процентами в ноябре 2013 г. CoreLogic также отметила, что количество взысканий по закладной снизилось на 34 процента в конце 2014 г. По словам профессионалов в сфере недвижимости, это означает, что отдельные инвесторы начинают целиться на уцененное жилище, готовое для ремонта и сдачи в аренду.

Если вы задумываетесь о том чтобы войти в мир недвижимости в качестве инвестора, у вас есть два базовых подхода, утверждает Леонард Барон (Leonard Baron), лектор Национального университета Сан-Диего и автор нескольких опубликованных путеводителей по инвестированию в недвижимость.

Покупка акций в инвестиционных фондах недвижимости. Вы можете инвестировать в ИФН, но это подразумевает покупку акций целого пакета недвижимости. «Это больше похоже на покупку акций на бирже или на фондовый вклад», – утверждает Барон. «Это абсолютно отличается от непосредственного владения недвижимостью».

«Существует три слоя ценности – сама недвижимость, менеджмент и наличный оборот, а так же фонд, основанный на трасте», – объясняет Гэри Гастину (Gary Gastineau), основатель компании ETFConsultants.com, располагающейся в Bonita Springs, во Флориде. «Этот инструмент совершенно отличается от покупки недвижимости, но большинство из нас не может себе позволить просто взять и купить 1 процент небоскреба»

Добавление ИФН к вашему портфелю может значительно улучшить фонд акций и облигаций, утверждает Гастину, но вы должны разбираться в том, как функционирует фонд недвижимости и как его руководство будет взымать стоимость из ваших вкладов.  Вы можете приобрести акции в ИФН или других фондах недвижимости, но прибыльность фондов основана как на наличном обороте, так и на прибыли от периодически продающейся недвижимости – это очень отличается от типичного сценария прибыли от фонда акций и облигаций.

Непосредственное владение недвижимостью. Это ничто другое как пассивное инвестирование, говорит Барон. «Люди полагают, что это легкие деньги, что работы тут немного, арендаторы будут платить вовремя, и что трубы никогда не протекают», – говорит он.

Некоторые инвесторы заходят на рынок недвижимости, покупая маленькие многоквартирные здания, объясняет Барон. Вы должны тщательно изучить ситуацию на рынке, чтобы найти хорошее здание, с положительным потоком денежных средств и без спрятанных дефектов, требующих дорогостоящего ремонта. Не слушайте советов по инвестициям от риэлторов, предупреждает он. Для них – все хорошая инвестиция, поскольку они получает комиссию, только когда вы покупаете.

Не предполагайте, что ваш успешный опыт домовладельца переместится в такое же успешное управление арендой только в большем масштабе. Начиная от соответствия всем правилам справедливой и непредвзятой сдачи в аренду и страховки, заканчивая соответствием здания всем строительным нормам и правилам техники безопасности, управление недвижимостью серьёзно бьет по вашему кошельку и времени. «Это очень непростой актив. Но из-за того что это физический актив, люди предполагают, что он не вовсе не сложный», – утверждает Барон. «Люди значительно недооценивают сложности, которые могут всплывать».

Один из вариантов, чтобы проверить вашу способность к тому чтобы быть арендодателем – это приобрести дуплекс или маленькое многоквартирное здание с тем, чтобы жить в одном из помещений и сдавать остальные.

Возникающий подъем стопориться поколением двухтысячников, которые пролазят на рынок в качестве жителей-владельцев. Испытывая потребность в наличных, эти молодые люди немного за двадцать понимают, что могут зацепиться за домовладение, покупая маленькие здания на несколько помещений вроде дуплексов или трехквартирных зданий. Они планируют жить в одном из помещений и арендовать остальные, говорит Джон Моси (John Mosey), президент и глава компании Northstar MLS, занимающейся обработкой данных для риелторов в Сент-Пол (Saint Paul), штат Миннесота.

Хотя такая сделка может привлечь наличные, она также требует Гималайской кривой роста производительности, а именно: вы одновременно впервые становитесь домовладельцем и впервые арендатором.

Самое важное для потенциальных арендодателей – это не предполагать, что сегодняшнее повышение арендной платы поднимет будущий наличный поток, утверждает Моси. Сегодняшний ограниченный рынок аренды недвижимости, расширится, когда на него зайдут проекты, которые сейчас строятся. Это означает, что арендная плата станет ниже, поэтому, лучше всего рассчитывать наличные потоки и цифры выручки пользуясь традиционным проецированием, говорит Моси.

Ключевые факторы денежного потока включают не только предсказуемые затраты вроде налогов на имущество, но так же переменные, которые могут повлиять на привлекательность помещений в глазах потенциальных арендаторов. Однако фактическая стоимость воды и тепла для одного жителя очень отличается, от той которая приходится, скажем, на троих жителей, которые делят квартиру. Чем больше воды и тепла они используют, тем меньше денег вы заработаете.

Два новых инструмента обеспечивают дополнительные инструкции, информацию и ресурсы для того чтобы просчитать затраты и прибыль от инвестирования в недвижимость.

Система TLCEngine оценивает «реальную стоимость жизни» для тех, кто владеет собственностью. Это работает через помещение листинга доступного через систему Northstar, как только весенние листинги появляются онлайн, говорит Моси.

«Классическая расчетная таблица – это то, что вы привыкли считать основными текущими издержками капитала и процентов, однако существуют и другие факторы влияющие на фактическую стоимость проживания в здание, например: близость к школе, коммунальные услуги и транспортные затраты», – утверждает Моси. «Система TLC берет в расчет все эти факторы, таким образом, помогая вам понять, сколько вы будете тратить ежемесячно на жизнь в том или ином здании. Те же расчеты помогут вам продвигать здание для арендаторов. Это поможет вам принять взвешенное решение».

Кришна Маляла (Krishna Malyala), основатель и глава системы TLCEngine, пришел к этой идее, когда они с женой пытались рассчитать, какой дом они могут себе позволить. «Ежемесячные выплаты – это далеко не все», – говорит Маляла. «Я не мог основывать свое решение только на ипотечном кредите».

Маляла, являясь финансовым аналитиком, создал расчетную таблицу для того чтобы рассчитать приблизительную стоимость владения разными собственностями, которые они с женой присматривали, и он понял, что и другие потребители могут заинтересоваться таким инструментом.

Хотя потребительская версия этого инструмента еще на пути, покупатели уже могут просить своих агентов использовать этот инструмент для того чтобы понять факторы, которыми будут руководствоваться потенциальные арендаторы при поиске жилья, и соответственно как лучше продвигать и оценивать собственность на рынке, чтобы покрыть все текущие издержки и прибыль. «Вы сможете быстро понять получите ли вы положительный наличный поток», – говорит Маляла.

Еще один новый инструмент, Down Payment Resource (источник первого взноса), поможет покупателям найти программы, которые помогут им с первым взносом.

Это первый сервис, который покупатели и арендодатели могут использовать для поиска подходящих программ. Роб Чрэйн, основатель и президент Down Payment Resource, что в Атланте, говорит, что многие программы включают в себя дома занимаемые владельцами, состоящие из четырех квартир, что открывает возможности для новичков построить капитал и получить прибыль.

 

Обязательные Элементы Договора Купли-продажи в США

Если вы планируете купить частную недвижимость, вам необходимо подать договор купли-продажи частной недвижимости (REO purchase agreement). Этот договор показывает ваше намерение (и способность) купить собственность кредитной организации.
Департаменты REO очень заняты и часто одновременно занимаются сотнями объектов Если ваш договор купли-продажи неполон, кредитная организация может пропустить его и принять договор следующего в очереди человека, поэтому очень важно заполнить его правильно с первого раза.
Подтверждение платежеспособности
Перед тем, как утвердить ваше предложение, кредитной организации необходимо подтверждение того, что вы можете оплатить стоимость недвижимости. Если вы финансируете покупку REO, вам необходимо письмо от вашей кредитной организации с предварительным разрешением и указанием утвержденной суммы, первого взноса и контактную информацию вашего кредитного менеджера.
Если вы платите наличными, вам необходимо доказать, что у вас есть достаточно средств на покупку недвижимости. Получите письмо из банка, в котором будет указано, что у вас есть средства на покупку недвижимости.
Конкурсное обеспечение
Обычно, кредитные организации требуют конкурсного обеспечения для REO. В большинстве случаев вам понадобится минимум 1000 долл. для покрытия такого обеспечения. Если вы вносите деньги наличными, организация может потребовать большей суммы обеспечения. Вы можете вкладывать сумму от 10% для конкурсного обеспечения.
Все договора-купли продажи частной недвижимости должны содержать копию чека, который был использован для конкурсного обеспечения. Без этого ваше предложение не будет принято. Если вы не уверены, сколько вносить денег в счет конкурсного обеспечения, спросите своего риелтора (REALTOR®).
Приложения
Большинство кредитных организаций не принимают предложения, которые не содержат необходимых приложений. Частная недвижимость продается в состоянии «как есть». При подаче предложения вам необходимо подписать отказ от ответственности, который освобождает кредитную организацию от ответственности за какие-либо повреждения или проблемы с недвижимостью.
Если вы покупаете более старую недвижимость, вы также должны подписать договор о раскрытии информации о присутствующей плесени, отчет об инфестации деревянных конструкций и отчет о содержании краски на свинцовой основе. В некоторых штатах кредитные организации оплачивают проведение инспекции на предмет наличия насекомых. Тем не менее, вам следует нанять своего инспектора для проведения инспекции до заполнения этих документов.
Прочие документы
Некоторые агентства штата и местные агентства требуют предоставления дополнительных документов к договору купли-продажи. Кредитная организация также может потребовать от вас дополнительную информацию. Поговорите со своим риелтором, который должен знать о необходимости предоставления дополнительной информации для покупки. Если это необходимо, обязательно предоставьте актуальную информацию во всех документах.
Процесс подачи
Обычно кредитные организации просят направлять договора купли-продажи честной недвижимости онлайн через свои безопасные порталы. Если вы отправляете информацию онлайн, старайтесь сканировать все документы в черно-белом цвете при низком или среднем разрешении. Кредитной организации будет сложно или вообще невозможно загрузить цветные документы или документы с высоким разрешением.

9 Тревожных Сигналов при Выборе Риэлтора

Избегайте риэлторов-родственников и тех, кто ничего не продал или не приобрел в вашем районе.

Убедитесь в том, что риэлтор, которого вы выбрали, специализируется на той категории недвижимости, которую вы хотите приобрести: частный дом, кондоминиум или инвестиционная недвижимость.

Благодаря широкому распространению информации по недвижимости в интернете, сегодня как никогда легко быть осведомленным потребителем в сфере покупки или продажи дома. Однако цифровая революция не делает менее важным подбор правильного риэлтора для вас.

Хороший агент по недвижимости быстро поможет вам купить дом вашей мечты или продать существующий. Плохой агент может запороть сделку и оставить вас у разбитого корыта.

Несмотря на высокие ставки, многие покупатели и продавцы не слишком разборчивы в выборе риэлтора, вне зависимости от того покупают они или продают.

«Они покупаются на красивые объявления», – утверждает Майкл Сун Ли, региональный менеджер Better Homes and Gardens Mason-McDuffie Real Estate в Walnut Creek, Калифорния, который приравнивает поиск агента к любовным отношениям. Если вы чувствуете что что-то не так с самого начала, скорее всего, лучше и не станет.

Попросите рекомендаций у друзей и родственников и поищите агентов, которые продают и покупают большинство недвижимости в вашем районе. Почитайте онлайн отзывы, но знайте, что они не дают полной картины, так как большинство довольных и неудовлетворенных клиентов не пишут отзывов. Поговорите с тремя-четырьмя агентами, чтобы найти подходящего для себя.

Большинство риэлторов – это независимые подрядчики, чьи комиссионные зависят от количества проданных домов. Комиссионные, полученные от продаж, обычно делятся между листинговыми и торговыми агентами. Как только сделка завершена, каждый из риэлторов должен заплатить долю брокеру, владеющему агентством, к которому он относится.

Не бойтесь задавать вопросы о том, сколько объявлений есть у риэлтора, сколько домов он продал в вашем районе, как часто он будет с вами общаться и в каком формате, и кого он будет представлять во время сделки.

Если вы продаете, спросите у риэлтора как он будет рекламировать ваш дом, кто является целевым покупателем, и как он будет презентовать дом этому покупателю.

Если вы покупатель, спросите о том, как часто ваш агент по недвижимости будет высылать вам объявления, и о том работал ли он уже с покупателями в похожей ситуации. Сделки, связанные с федеральным управлением жилищного строительства или ссудами для ветеранов, к примеру, включают в себя некоторые шаги не присущие традиционным ссудам. Некоторые покупатели могут захотеть подписать соглашение между брокером и покупателем, соглашаясь уплатить долю комиссионных, если риэлтор покажет им дома, в которых им не придется платить комиссию, такие как продажа без посредников или новые застройки.

Ниже приведены 9 тревожных сигналов при выборе агента по недвижимости:

Риэлтор предлагает самую высокую цену за ваш дом. Если вы продаете свой дом, получите презентации объявлений хотя бы у трех агентов, которые скажут вам сравнительные цены на похожие дома, и расскажут как долго они продавались. Перед всеми риэлторами будут одинаковые данные, поэтому предполагаемые цены на объявление должны быть близки. Слишком высокая оценка цены дома часто означает, что он будет продаваться долго и в результате, цена будет снижена. «Если цена на дом слишком высокая на рынке, покупатели не будут даже рассматривать его, понимая, что вы не реалистичны в оценке», – утверждает Ли, автор 8 книг и частый гость конференций по недвижимости. «Чем дольше ваша недвижимость остаётся на рынке, тем больше люди будут думать, что с ней что-то не так».

Риэлтор занимается недвижимостью на стороне, по совместительству. Будь вы покупатель или продавец – вам нужен агент, который активно следит за рынком каждый день. Если вы покупаете, вам необходим риэлтор, который сразу находит новые объявления и может мгновенно вам их показать. Если же вы продаете, нужен агент, который всегда будет доступен для показа вашей недвижимости потенциальным покупателям.

Агент является родственником. Если только ваш родственник не выдающийся штатный риэлтор, который специализируется на вашем районе, – он или она вряд ли сделают свою работу, так хорошо, как это сделает другой агент. Это может вызвать неприязнь и поставить сделку под угрозу.

Агент не знает местные особенности недвижимости в вашем районе. Подбор эксперта по местности может быть очень важным моментом в районах, где передвижение на пару кварталов может поднять или снизить стоимость дома на 100 000 долл. Риэлтор, специализирующийся на вашем районе может знать покупателей, которые ищут дом вроде вашего или продавцов, которые еще не выставили свой дом на продажу. «Это, действительно, очень локальный бизнес», – утверждает Ли.

Агент с низкими комиссионными. В большинстве районов комиссионные составляют от 5 до 7 процентов, которые делятся между агентами по продаже и покупке. Если комиссионные меньше, это означает, что ваш дом будут показывать меньшее количество агентов. Это не означает, что вы не можете договориться о меньшей комиссии, если один и тот же агент выставит и продаст ваш дом. Некоторые новые компании делают скидку на комиссии покупателю или продавцу, но это не должно быть главным фактором при выборе агента. Это может быть хорошей сделкой, только в случае если агент действительно хорош во всех аспектах.

Фото агента выставлено вместе с объявлениями. Лица риэлторов появляются в онлайн объявлениях, потому что они за это заплатили. Они могут быть или не быть для вас лучшим выбором. Не берите на веру заверения онлайн портала о том, что этот агент – эксперт по вашему району. Проведите с ним/ней собеседование и убедитесь в этом сами.

Агент, как правило, не занимается вашим видом недвижимости. Если вы продаете или покупаете кондоминиум, не выбирайте риэлтора, который редко их продает. Если вы ищите недвижимость для инвестиций, найдите агента, который обычно работает с инвесторами. Многие агенты специализируются на нескольких категориях недвижимости, но вы должны убедиться, что ваш риэлтор хорошо подкован именно в такого рода сделках.

Агент обычно не работает с покупателями вашей ценовой категории. Некоторые риэлторы специализируются на недвижимости всех типов в конкретной местности. Однако, если вы покупатель-новичок и ищите простой дом за 200 000 долл., вряд ли вы получите много внимания от риэлтора, в основном занимающегося роскошными домами за 10 миллионов.

Агент – слабый переговорщик или ему не удается уследить за всеми деталями сделки. Во многих случаях, самое важное для риэлтора – не найти дом, а завершить процедуру продажи. Это включает в себя следующее: убедиться в том, что покупатель предварительно способен выплатить залог, что дом не заложен и не подлежит аресту перед тем как выставлять его на рынок, и в том, что оценка дома точная, и что все вопросы, которые могут возникнуть с жилищной комиссией – разрешены.

 

8 Незаурядных Советов по Покупке Недвижимости в США

8 Незаурядных Советов по Недвижимости в США

Хотите купить дом? Лучше искать на переулке «Way», чем на улице «Street», выбрать женщину агента по продаже недвижимости, и старайтесь быть поближе к Старбакс.

Это совет Спенсера Рескоффа, генерального директора Zillow.com, который собрал статистические данные с базы данных своего веб-сайта, содержащей 110 миллионов домов, для определения тенденций в порядке определения цен на недвижимость. Вместе с экономистом Стенном Хампхрайс из Zillow, он написал книгу «Новые правила на рынке недвижимости» (изд. Grand Central), которая выйдет во вторник. Вот некоторые из его заключений:

  • Эффект «Старбакс». Возьмем два идентичных дома, проданных в 1997. Дом, находящийся недалеко от Старбакс, был бы продан в среднем за 137 тыс. долл., а аналогичный дом, находящийся не возле Старбакс, был бы продан за 102 тыс. долл. И вот, 15 лет спустя: в среднем цены на дом в США выросли на 65% до 168 тыс. долл., а стоимость собственности вблизи Старбакс выросла на 96% до 269 тыс. долл.
  • Ремонт ремонту рознь. Лучший возврат на инвестицию – средний ремонт ванной комнаты. Стоимость ремонта – 3000 долл., а возврат на каждый потраченный доллар –1.71 долл. Самые убыточные ремонты в доме – ремонт кухни и отделка подвала. Ремонт и оснащение самой современной кухни обойдется вам в 22 тыс. долл., а получите вы всего лишь 0,51 долл. за каждый потраченный доллар.
  • Используйте правильные слова при продаже. Избегайте «уникальный», «TLC», «инвестиция» и «потенциал» — эти слова могут снизить стоимость продажи на 7 процентов. А такие слова как «типа люкс» для нижней ценовой категории домов и «очаровательный» для высшей ценовой категории домов может добавить 8,2 процента к стоимости вашего дома. Дома, чье описание более детальное и обширное чаще продаются дороже.
  • «Когда» имеет такое значение, как и «сколько». Самое неподходящее время для продажи недвижимости в Нью-Йорке – вторая неделя декабря (недвижимость продавалась на 2,8% реже, чем обычно). Лучшее время для продажи – март, когда дома продавались быстрее и на 2% больше.
  • Семь – несчастливое число. Дома с номером «777» в адресе продаются на 2,1% меньше их оценочной стоимости; дома, номер адреса которых включает число 777 (например, 17779 Main St.), продаются на 1,8% меньше. Странно, но дома, номер которых состоит только из одной 7, продаются на 1,8% выше их оценочной стоимости.
  • Назначение цен с учётом психологии покупателя реально работает. Недвижимость, цена которой включает девятку в тысячах (450 000 в сравнении с 449 000), продаются на 4-7 дней быстрее.
  • Женщины-агенты по продаже недвижимости продают дома быстрее и дороже.
  • А что кроется в названии? Согласно данным Zillow – много прибыли. Дома на улицах с названием обычно стоят на 2% дороже чем на просто пронумерованных улицах (если, конечно, мы не говорим о Нью-Йорке – там бардак). Тем не менее, дома, находящиеся на Main Street продаются на 4% дешевле, чем в среднем по США. Названия улиц, где одно из слов «Lake» или «Sunset», помогут дому быть проданным на 16% дороже. Приставки к названию также имеют значение. Избегайте приставки «Street», дома с этой приставкой в среднем стоят 183 120 долл. Лучше ищите приставку «Way», так как дома с этой приставкой в среднем по стране стоят 312 000 долл.