dinamika rosta nedvizhimosti v usa

Как Начать Инвестировать в Недвижимость Зарубежом

Вам нужно решить, покупать акции недвижимости либо предпочесть непосредственное владение.

Инвесторы могут покупать акции в Инвестиционном фонде недвижимости (ИФН) либо выбирают непосредственное владение.

Необычно затянувшаяся и суровая зима оттягивает начало весеннего рынка жилой недвижимости. Однако, для людей настроенных на инвестиции, продолжительно низкие процентные ставки и высокий спрос на аренду вырисовывают хорошую перспективу.

Инвестиционные организации со своими денежными мешками доминировали на многих рынках в течении последних лет, по сведениям платформы обработки данных по недвижимости, CoreLogic. Однако в конце 2014 г. наличные продажи упали до национального среднего значения в 36,1 процент, по сравнению с 38,8 процентами в ноябре 2013 г. CoreLogic также отметила, что количество взысканий по закладной снизилось на 34 процента в конце 2014 г. По словам профессионалов в сфере недвижимости, это означает, что отдельные инвесторы начинают целиться на уцененное жилище, готовое для ремонта и сдачи в аренду.

Если вы задумываетесь о том чтобы войти в мир недвижимости в качестве инвестора, у вас есть два базовых подхода, утверждает Леонард Барон (Leonard Baron), лектор Национального университета Сан-Диего и автор нескольких опубликованных путеводителей по инвестированию в недвижимость.

Покупка акций в инвестиционных фондах недвижимости. Вы можете инвестировать в ИФН, но это подразумевает покупку акций целого пакета недвижимости. «Это больше похоже на покупку акций на бирже или на фондовый вклад», – утверждает Барон. «Это абсолютно отличается от непосредственного владения недвижимостью».

«Существует три слоя ценности – сама недвижимость, менеджмент и наличный оборот, а так же фонд, основанный на трасте», – объясняет Гэри Гастину (Gary Gastineau), основатель компании ETFConsultants.com, располагающейся в Bonita Springs, во Флориде. «Этот инструмент совершенно отличается от покупки недвижимости, но большинство из нас не может себе позволить просто взять и купить 1 процент небоскреба»

Добавление ИФН к вашему портфелю может значительно улучшить фонд акций и облигаций, утверждает Гастину, но вы должны разбираться в том, как функционирует фонд недвижимости и как его руководство будет взымать стоимость из ваших вкладов.  Вы можете приобрести акции в ИФН или других фондах недвижимости, но прибыльность фондов основана как на наличном обороте, так и на прибыли от периодически продающейся недвижимости – это очень отличается от типичного сценария прибыли от фонда акций и облигаций.

Непосредственное владение недвижимостью. Это ничто другое как пассивное инвестирование, говорит Барон. «Люди полагают, что это легкие деньги, что работы тут немного, арендаторы будут платить вовремя, и что трубы никогда не протекают», – говорит он.

Некоторые инвесторы заходят на рынок недвижимости, покупая маленькие многоквартирные здания, объясняет Барон. Вы должны тщательно изучить ситуацию на рынке, чтобы найти хорошее здание, с положительным потоком денежных средств и без спрятанных дефектов, требующих дорогостоящего ремонта. Не слушайте советов по инвестициям от риэлторов, предупреждает он. Для них – все хорошая инвестиция, поскольку они получает комиссию, только когда вы покупаете.

Не предполагайте, что ваш успешный опыт домовладельца переместится в такое же успешное управление арендой только в большем масштабе. Начиная от соответствия всем правилам справедливой и непредвзятой сдачи в аренду и страховки, заканчивая соответствием здания всем строительным нормам и правилам техники безопасности, управление недвижимостью серьёзно бьет по вашему кошельку и времени. «Это очень непростой актив. Но из-за того что это физический актив, люди предполагают, что он не вовсе не сложный», – утверждает Барон. «Люди значительно недооценивают сложности, которые могут всплывать».

Один из вариантов, чтобы проверить вашу способность к тому чтобы быть арендодателем – это приобрести дуплекс или маленькое многоквартирное здание с тем, чтобы жить в одном из помещений и сдавать остальные.

Возникающий подъем стопориться поколением двухтысячников, которые пролазят на рынок в качестве жителей-владельцев. Испытывая потребность в наличных, эти молодые люди немного за двадцать понимают, что могут зацепиться за домовладение, покупая маленькие здания на несколько помещений вроде дуплексов или трехквартирных зданий. Они планируют жить в одном из помещений и арендовать остальные, говорит Джон Моси (John Mosey), президент и глава компании Northstar MLS, занимающейся обработкой данных для риелторов в Сент-Пол (Saint Paul), штат Миннесота.

Хотя такая сделка может привлечь наличные, она также требует Гималайской кривой роста производительности, а именно: вы одновременно впервые становитесь домовладельцем и впервые арендатором.

Самое важное для потенциальных арендодателей – это не предполагать, что сегодняшнее повышение арендной платы поднимет будущий наличный поток, утверждает Моси. Сегодняшний ограниченный рынок аренды недвижимости, расширится, когда на него зайдут проекты, которые сейчас строятся. Это означает, что арендная плата станет ниже, поэтому, лучше всего рассчитывать наличные потоки и цифры выручки пользуясь традиционным проецированием, говорит Моси.

Ключевые факторы денежного потока включают не только предсказуемые затраты вроде налогов на имущество, но так же переменные, которые могут повлиять на привлекательность помещений в глазах потенциальных арендаторов. Однако фактическая стоимость воды и тепла для одного жителя очень отличается, от той которая приходится, скажем, на троих жителей, которые делят квартиру. Чем больше воды и тепла они используют, тем меньше денег вы заработаете.

Два новых инструмента обеспечивают дополнительные инструкции, информацию и ресурсы для того чтобы просчитать затраты и прибыль от инвестирования в недвижимость.

Система TLCEngine оценивает «реальную стоимость жизни» для тех, кто владеет собственностью. Это работает через помещение листинга доступного через систему Northstar, как только весенние листинги появляются онлайн, говорит Моси.

«Классическая расчетная таблица – это то, что вы привыкли считать основными текущими издержками капитала и процентов, однако существуют и другие факторы влияющие на фактическую стоимость проживания в здание, например: близость к школе, коммунальные услуги и транспортные затраты», – утверждает Моси. «Система TLC берет в расчет все эти факторы, таким образом, помогая вам понять, сколько вы будете тратить ежемесячно на жизнь в том или ином здании. Те же расчеты помогут вам продвигать здание для арендаторов. Это поможет вам принять взвешенное решение».

Кришна Маляла (Krishna Malyala), основатель и глава системы TLCEngine, пришел к этой идее, когда они с женой пытались рассчитать, какой дом они могут себе позволить. «Ежемесячные выплаты – это далеко не все», – говорит Маляла. «Я не мог основывать свое решение только на ипотечном кредите».

Маляла, являясь финансовым аналитиком, создал расчетную таблицу для того чтобы рассчитать приблизительную стоимость владения разными собственностями, которые они с женой присматривали, и он понял, что и другие потребители могут заинтересоваться таким инструментом.

Хотя потребительская версия этого инструмента еще на пути, покупатели уже могут просить своих агентов использовать этот инструмент для того чтобы понять факторы, которыми будут руководствоваться потенциальные арендаторы при поиске жилья, и соответственно как лучше продвигать и оценивать собственность на рынке, чтобы покрыть все текущие издержки и прибыль. «Вы сможете быстро понять получите ли вы положительный наличный поток», – говорит Маляла.

Еще один новый инструмент, Down Payment Resource (источник первого взноса), поможет покупателям найти программы, которые помогут им с первым взносом.

Это первый сервис, который покупатели и арендодатели могут использовать для поиска подходящих программ. Роб Чрэйн, основатель и президент Down Payment Resource, что в Атланте, говорит, что многие программы включают в себя дома занимаемые владельцами, состоящие из четырех квартир, что открывает возможности для новичков построить капитал и получить прибыль.

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>