Обзор Рынка Офисной Недвижимости в Лос Анджелесе

В результате увеличения количества свободных помещений и роста цен на аренду – рынок офисной недвижимости округа Лос-Анджелес взлетел.
Растущее количество компаний в округе Лос-Анджелес повысило спрос на офисные помещения в четвертом квартале, демонстрируя уверенность предприятий в завтрашнем дне.
Пять лет назад рынок офисной недвижимости пришёл в упадок и достиг самой низкой точки. Однако, до второй половины прошлого года, положение дел постепенно улучшалось по мере того, как подверженные кризису компании делали крошечные шаги к расширению.
«Округ Лос-Анджелес процветает», – сообщила Петра Дурнин, начальник исследовательского управления Cushman & Wakefield, характеризуя статистику офисной недвижимости в конце года. «Я бы сказала, что мы вышли из фазы ожидания восстановления и вошли в режим роста».
Рынок офисной недвижимости отстает по экономическим показателям по причине того, что аренда длится годами, и компаниям, сократившим штат во время рецессии, пришлось заполнять пустые рабочие места до того как они смогли арендовать дополнительное пространство новым сотрудникам. Недавний рост в аренде помещений предполагает, что большинство региона восстанавливается.
Сокращение рабочей силы, привычное во время экономического упадка, значительно замедлилось, и многие фирмы расширяются, говорит Дурнин.
«Мы наблюдаем гармоничный рост», – сказала она, – «особенно в сферах технологий и развлечений».
Чистая прибыль округа Лос-Анджелес от аренды офисных помещений составила 3,8 миллионов квадратных футов, а в 2013 эта цифра составляла всего 259 000 квадратных футов, согласно Cushman & Wakefield. Общая вакантность помещений в четвертом квартале упала до 16,1% в сравнении с 18,2% в прошлом году.
Как правило, искомые рынки гораздо плотнее: вакантность в Santa Monica упала до 8% в конце 2014 года, а в Beverly Hills снизилась до 7,5%.
Чем меньше свободных помещений доступно – тем больше денег за них просят арендаторы.
«В запросах арендной платы произошёл серьезный скачок», – заявила Дурнин. В целом аренда округа Лос-Анджелес в четвертом квартале подскочила на 5,5% по сравнению с прошлым годом, что равно 2,68 долл. за квадратный фут в месяц.
Владелец офисных помещений Дэвид Бинсвонгер сообщил, что его фирма Lincoln Property Co. ощутила «мгновенный скачок» за последние семь-восемь месяцев.
«На пространство, которое пустовало от 12 до 36 месяцев, внезапно нашлось два или три клиента одновременно».
Подобный спрос стимулировал арендодателей постепенно увеличить арендную плату и сократить количество специальных предложений, таких как периоды бесплатной аренды для перспективных арендаторов, проинформировал он.
Lincoln Property, где Бинсвонгер является вице-президентом, владеет 13 миллионами квадратных футов офисных помещений в южной Калифорнии и намеревается построить еще больше. Среди запланированных проектов есть многофункциональная застройка участка на окраине Old Pasadena с 620 000 квадратными футами офисных помещений, которая ждет одобрения городской власти.
Положение арендодателей гораздо лучше в этом трендовом офисном цикле, чем оно было на протяжении прошлых подобных периодов, говорит Бинсвонгер. Застройщики не завалили рынок новыми зданиями, как сделали это несколько раз в прошлом, когда рынок офисной недвижимости был на своем пике.
«Если спрос задержится на 18 – 24 месяца», – говорит он об увеличении спроса на аренду, – «я вижу перспективу серьезного прогресса».
Hollywood – один из самых популярных рынков для строительства офисной недвижимости с тремя масштабными проектами, строящимися с нуля, у которых уже есть арендаторы, или, по крайней мере, потенциальные клиенты.
В регионе оживленного рынка, где условия продажи недвижимости находятся на своем пике, домовладельцы уже не торопятся сдавать пустые помещения, говорит Бинсвогнер.
«Если вы владелец недвижимости в Beverly Hills, Culver City, Santa Monica или даже Hollywood, – судьба вам улыбается», – утверждает он. «Вы наслаждаетесь вакантностью своих помещений, поскольку уже через месяц вы получите более высокую арендную плату, чем сегодня».
Центр города Лос-Анджелес, второй по величине рынок офисной недвижимости в регионе, чрезмерно застраивался десятилетиями, и все равно находится в состоянии полного восстановления. Вакантность здесь упала с отметки 21,4% в прошлом году до 20,8% в конце 2014 года.
Однако большинство центральных бизнес-районов контролируется несколькими владельцами недвижимости, которые в скором времени ожидают переломного периода. Запросы арендной платы в четвертом квартале подскочили с отметки 2,99 долл. до 3,24 долл. за фут.
Большинство вакантных помещений находится в 4 больших зданиях, сообщила Дурнин, активное арендование в центре города привело к чистой прибыли аренды в более чем 200 000 квадратных футов за прошлый год.
Центральный бизнес-район может полностью выйти из кризиса, стоит туда заселиться еще одному крупному арендатору, сообщил Джон МакАниф, директор брокерского агентства JLL.
«Всего одно заселение в центре города на площадь размером в 100 000 квадратных футов может полностью перевернуть рынок недвижимости за один день», – утверждает он.

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *