Как Повлияло Ослабление Оттока Капитала в Китае на Рынок Недвижимости в США

Китайский мыльный пузырь недвижимости взвинтил коммерческую ценность Калифорнии

Китайское правительство ослабило ограничения на поток капитала, тем самым увеличив ценность недвижимости в Калифорнии.

Зависит ли прилив китайских денег от сбалансированных, принципиальных факторов? Я так не думаю. По моему мнению, это просто горячие деньги пытаются сбежать из надутого и трескающегося рынка, который является результатом политических причуд непредсказуемого тоталитарного правительства. Китайский капитал не является стабильным источником инвестиций и может перевернуть все с ног на голову в один момент, в зависимости от политических изменений в Китае.

Большинство калифорнийских маклеров и энтузиастов рынка недвижимости свято верят, что прилив китайских денег никогда не остановится, поскольку каждый китаец хочет жить здесь, в Калифорнии. К сожалению в реальности, для того чтобы денежные средства покинули Китай, они должны пройти через китайский банк и перевестись заграницу с помощью трансфера. Китайское правительство может с легкостью остановить поток электронного капитала одним указом, но пока денежные краны открыты.

Новое постановление упрощает для китайцев и китайских компаний процесс инвестирования заграницей

25 июля 2014 г.

Новое Постановление Государственного валютного управления (ГВУ) о вопросах управления иностранной валютой для зарубежных инвестиций и финансирования, а так же двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ № 37) отображает растущую популярность китайской стратегии «уезжать заграницу». При этом все больше предприятий и отдельных граждан используют компании специального назначения (КСН) для зарубежных инвестиций и финансирования.

Данное Постановление аннулирует и заменяет прежнее Постановление ГВУ о вопросах управления иностранной валютой для финансирования и двухстороннего инвестирования резидентов через специализированные финансовые компании (Указ №75), согласно которому, регистрация иностранной валюты была ключевым шагом в создании эффективной структуры двухстороннего инвестирования. …

Продвижение постановления о китайском капитале целиком зависит от государственных указов, которые либо ограничивают, либо поощряют потоки капитала.

Указ № 37, по всей видимости, является первым правилом разрешающим гражданам Китая совершать регистрацию иностранной валюты при основании офшорных КСН для прямых зарубежных инвестиций, не только для двухсторонних инвестиций с Китаем, а и для других стран, посредством компаний специального назначения. Согласно указу № 37, граждане Китайской Народной Республики могут совершать зарубежное инвестирование посредством основания офшорных КНС или участвуя в программах участия служащих в прибылях таких компаний.

Указ № 37 так же разрешает прибыли КНС от финансирования или инвестирования в иностранной валюте оставаться за рубежом, а резидентам КНР финансировать КСН с помощью местных средств. Данный шаг, вызванный меняющейся политикой управления иностранной валютой, еще больше отображает потерю контроля ГВУ над операциями с иностранной валютой, что, скорее всего, связано с огромным и растущим резервом иностранной валюты в Китае.

Очевидно, указ № 37 ответственен за новый поток китайского капитала, вливающийся в прибрежную Калифорнию. Но появится ли указ № 38, закрывающий этот поток? Или может быть указ № 39 требующий возврата капитала обратно в Китай?

Люди, которые отрицают существование мыльного пузыря недвижимости в Китае – ошибаются, а если этот пузырь сдуется, это может дестабилизировать мировую экономику, но, к радости владельцев недвижимости в прибрежной Калифорнии, уничтожение этого пузыря недвижимости может превратить местных покупателей недвижимости в отчаянных продавцов; однако на сегодняшний день, деньги все еще вливаются в Калифорнию.

Китайская компания по торговле недвижимостью настроена на Запад, а именно – Калифонрнию

Китайская Компания Oceanwide Holdings Становится Одним из Наиболее Агрессивных Покупателей недвижимости Золотого Штата

Автор Элиот Браун, 27 января, 2015 г.

Китайская компания по торговле недвижимостью, известная своими огромными инвестициями на родине, забрасывает свою сеть далеко за пределы страны, и становится одним из наиболее агресивних покупателей недвижимости в Калифорнии.

Еще в 2006 г., Рич Тосконо отметил, что иностранные деньги, как правило, – бессмысленные средства, которые доходят до второй стороны слишком поздно, а иностранцы переплачивают за активы на рынках, которых они совершенно не понимают.

Китайская компания Oceanwide Holdings Group Co. и ее председатель Lu Zhiqiang, потратили сотни миллионов долларов на коммерческую и жилую недвижимость на западном побережье США за последние несколько лет, что далеко от традиционных проектов компании в Пекине и Ухане.

Покупательский всплеск демонстрирует, насколько, китайские инвесторы вырвались вперед среди волны остальных иностранных компаний инвестирующих в коммерческую недвижимость.

После покупки объекта в 2013 г. пекинская компания Oceanwide приступает к одному из наибольших строительств в центре Лос-Анжелеса: комплекс квартир, торговый центр и отель, состоящий из трех башен. В декабре компания объявила о своем намерении построить второй по высоте небоскреб в Сан-Франциско, блестящее офисное здание в 902 фута, спроектированное Норманом Фостером. Компания так же заплатила 41 млн долл. за ранчо в округе Sonoma, которое может вместить винный завод.

Разве это не глупо звучит? Возможно, они думают, что смогут подкупить местное руководство и получить разрешение на строительство чего-то грандиозного на этом объекте. Это сработало бы в Китае, но здесь они столкнутся с оппозиционными группами, которых невозможно отбросить с помощью коррумпированного правительства, как в Китае.

Пожалуй, самый интригующий шаг компании – это вложение огромной суммы г-ном Лу в частную жилищную недвижимость в аристократичном городке Атертон в Силиконовой Долине.

С 2012 г. г-н Лу приобрел три огромных особняка в Aтертоне по адресу Barry Lane, 70, Atherton Ave, 250 и Park Lane, 236, заплатив $21 млн, $25 млн и $30 млн соответственно, согласно некоторым людям связанным с этой покупкой. В совокупности в трех домах насчитывается 19 спален и 22 ванных комнаты, как описано в объявлениях о продаже.

Это либо эго, либо глупость, возможно, и то и другое.

Далее, прошлой весной г-н Лу пытался купить еще более дорогостоящий дом, предлагая $41 млн чтобы купить его у Джима Кларка, со-основателя Netscape, согласно судовым записям и человеку, знакомому с этим вопросом. Сделка не удалась, и дом продали другому покупателю.

Погружение Oceanwide в США является частью стратегии диверсификации. Так компания прокомментировала свои прошлые приобретения. В добавок к недвижимости в Китае, компания инвестирует в финансовую индустрию с активами в банках, брокераже, трастах и бизнесе страхования. Она так же инвестировала в энергетику, рекламу и печатную медию Китая.

Недвижимость США становиться все более привлекательной для быстро-растущих китайских компаний, которые столкнулись с замедляющимся рынком недвижимости Китая и видят перспективы роста в США.

Во время этого пузыря недвижимости калифорнийские прожорливые скупщики ринулись в другие западные города и раздули цены на недвижимость, других причин для подорожания которой не существовало. В Бэнде, Орегон, Бойзе, Айдахо, Лас-Вегасе, Невада и в других городах произошла инфляция цен на недвижимость из-за того, что калифорнийские покупатели стали покупать себе вторые дома и инвестиционную недвижимость. Прилив китайских покупателей – это такой же феномен, только с другими игроками в другой местности.

Китайские инвесторы купили коммерческой недвижимости США на $3.9 млрд в 2014 г., что составляет около 1 процента всех продаж коммерческой недвижимости, выводя Китай на третье место по покупкам недвижимости в США после Канады и Норвегии, согласно Real Capital Analytics LLC.

Для китайских компаний «определенно есть большой интерес в инвестировании за рубежом», – утверждает Дарлин Чиу Брянт, исполнительный директор ChinaSF, организации основанной городской администрацией Сан-Франциско с целью продвижения китайских инвестиций.

Именно так китайцы распространят свой мыльный пузырь недвижимости по всему миру. Пока что этот пузырь в основном находится в пределах Китая, поскольку местное правительство ограничивает поток капитала за рубеж. Стоит ослабить эти ограничения и пузырь недвижимости станет глобальным.

Такие же агрессивные цены китайские инвесторы платят в Aтертоне, зеленом городке возле Стэндфордского Университета, где ранчо в стиле 50х на спиральных улицах, постепенно превращаются в бесконечные ряды особняков, привлекающих китайских инвесторов. Брокеры утверждают, что иностранные покупатели, в большинстве из Китая, представляют более 75% рынка недвижимости с домами более чем за $20 млн. Десять лет назад, большинство покупателей были местными.

«Шлюзы открылись на полную где-то в 2011 году», – говорит Кен ДеЛеон, учредитель компании DeLeon Realty, которая специализируется на элитной недвижимости в Силиконовой Долине. Г-н ДеЛеон рассказывает, что застройщики начали привлекать консультантов по фен-шуй и в ценах на дома появилось много восьмерок, что является счастливым числом в китайской культуре.

Мы наблюдали тоже самое в Ирвайне.

Питер Карпентер, член совета противопожарной зоны Menlo Park, в которую входит Атертон, высказал свое беспокойство за пожарников, которые рискуют жизнями, туша пожар, предполагая что в доме кто-то есть. «Зная, что в домах никого нету, мы бы использовали совсем другой подход», – говорит он. «С точки зрения пожарной части, это означает, что вы подвергаете людей риску без причины».

Очевидно, они бы дали домам сгореть.

Китайский пузырь недвижимости следует типичной закономерности любого экономического пузыря: создание чрезмерного долга без привязки к денежному потоку, необоснованная вера в вечно-растущие цены, безумные приобретения домов инвесторами, которые держат их пустыми, и постоянное избегание реальности людьми, которые должны быть умнее.

К сожалению, все идет к тому, что Китай экспортирует свой мыльный пузырь недвижимости в США, так же как это случилось с Японией 25 лет назад.

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *