Стоят ли высокоприбыльные инвестиции в недвижимость риска?

Недвижимость может быть отличной инвестицией с точки зрения дохода и долгосрочного роста. А при условии грамотного подхода, недвижимость может приносить высокую прибыль.

Когда речь идет об инвестировании в недвижимость, у вас есть два основных выбора: купить индивидуальную инвестиционную собственность или приобрести акции траста инвестиционной недвижимости (или REIT). Каждый из вариантов хорош и имеет свои плюсы и минусы. Далее представлено краткое описание этих двух видов инвестирования в недвижимость, для того чтобы вы могли решить, какой из них наиболее подходящий для ваших инвестиционных целей.

Инвестиционная собственность может принести высокую прибыль, однако есть существенные риски

31807003_628d6d80b9_oНаиболее очевидный путь инвестирования в недвижимость – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Это может быть дом, дуплекс или маленькое многоквартирное здание. И хотя это потенциально выгодное капиталовложение, оно – не для всех.

Допустим, вы купили дом за $120 000, уплатили  20%  первого взноса ($24 000) и получили ипотечный кредит на 30 лет по ставке 4% . Скажем, дом может сдаваться за $1,000 в месяц, что является консервативным предположением. Когда вы отнимете $458 на ипотеку, около $150 на налоги и страховку и отложите 10% арендной платы в резервный фонд на обслуживание и ремонт (поверьте, не стоит пропускать этот шаг), вы можете ожидать наличный поток в размере чуть больше $270 в месяц.

Это отображает годовую прибыль около 14%, исходя из вашей изначальной инвестиции в $24 000. Кроме того, со временем вы будете увеличивать капитал своей собственности, не говоря о том, что рыночная стоимость дома так же должна вырасти с течением времени. Предполагая, что 2% ипотечного кредита оплачивается в течение первого года, и что собственность растет в цене на 3%-4%, вы можете рассчитывать на 20% прибыли от вашей инвестиции в первый год. Не плохо, правда?

Однако это предполагает, что все пойдет по плану, и что вы сами будете заниматься этой собственностью. Но ведь может случиться так, что несколько месяцев дом будет вакантным, или вам попадется плохой арендатор, законно выселить которого обойдётся в кругленькую сумму. Процесс поиска арендаторов, сбора арендной платы и все вопросы, связанные с арендаторами могут забирать у вас массу времени. Если вы не хотите превратить вашу инвестицию в работу на полставки, будьте готовы заплатить 10% вашей арендной прибыли своему домо-управляющему.

Итак, вы однозначно можете заработать на инвестиционной недвижимости, но перед тем как с этим связываться, убедитесь, что вы учли все риски и необходимые временные затраты.

Правильные акции траста инвестиционной недвижимости (REIT) могут управлять рисками и приносить высокую прибыль  

Вместо того чтобы покупать недвижимость, вы можете приобрести акции REIT, который инвестирует в разнообразную недвижимость, как правило определенной направленности. К примеру, некоторые REIT покупают многоквартирные дома, другие – коммерческую собственность, а третьи покупают специализированную недвижимость вроде дата-центров или складов.

REIT обязаны выплачивать 90% от своего дохода акционерам и могут быть отличным источником пассивного дохода для инвесторов. Это аналогично владению собственностью, только кто-то другой делает всю работу за вас. Покупка акций REIT вместо индивидуальной недвижимости так же помогает снизить риски, с которыми вы столкнетесь. К примеру, если ваш дом для сдачи в аренду пустует, вы не только заработаете 0% на инвестиции, вам еще придется выплачивать ипотеку и другие затраты.    В случае же с REIT, вы едва ли ощутите на своей прибыли, если траст потеряет одного из арендаторов.

Лично я отдаю предпочтение REIT которые инвестируют в коммерческую собственность, попросту из-за того, что природа этого бизнеса делает инвестирование наиболее прибыльным и наименее рискованным. Мало того что коммерческие арендаторы склонны подписывать долгосрочные договоры аренды (во многих случаях на 15 и больше лет), в контракте так же прописаны постепенные повышения арендной платы, а так же наименее предсказуемые затраты, такие как налоги, страховка и техническая поддержка покрываются самими съемщиками. Все что нужно сделать REIT, это найти арендатора и забрать у него чек.

Ко всему прочему, некоторые REIT приносят удивительный доход. Ведущие розничные REIT: Realty Income и National Retail Properties имеют среднюю годовую прибыль в 17.1% и 14.1% соответственно вот уже на протяжении 20 лет. Такой доход считается очень высоким, особенно при инвестиции с низким уровнем риска.

Однако инвестирование в индивидуальную недвижимость обладает потенциалом приносить еще большую прибыль, как я и говорил ранее. Вы просто должны спросить себя стоит ли дополнительная прибыль дополнительного риска.

Каких инвестиций в недвижимость стоит избегать

Не все инвестиции в недвижимость стоят риска, особенно в случае инвесторов-новичков. Ниже представлен список инвестиций в недвижимость, которые лучше оставить экспертам этой отрасли, а некоторые и вовсе не стоит рассматривать.

  • REIT которые инвестируют в ипотеки, а не в собственность. Они используют высокую долговую нагрузку, чтобы сгенерировать высокую прибыль, что делает их чувствительными к повышениям процента по кредитам.
  • Любая инвестиционная недвижимость за пределами США.
  • Инвестиционная собственность, которую вы планируете сдавать в качестве дома для отдыха или на короткий срок. Управленческие затраты на такую недвижимость, как правило выше чем при долгосрочной аренде, а юридические требования могут быть очень сложными. С такой недвижимостью легко потерять деньги.
  • Покупка постоянной собственности для проживания, размер которой намного больше, чем вам нужно, только потому, что вы считаете это хорошей инвестицией.

Вывод

Не смотря на то что покупка арендной недвижимости – не для всех, инвестирование в недвижимость – или, по крайней мере должно быть таковым. В каждом инвестиционном портфолио есть место для недвижимости, и все дело только в том, на какой риск вы хотите пойти и сколько времени готовы уделять управлению вашими инвестициями.  Если ответы на эти вопросы «не большой» и «не много», вам стоит остановится на акциях REIT. С другой стороны, если у вас есть время и энергия заниматься частной инвестиционной собственностью, это может стать отличной возможностью сколотить состояние.

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *