14

Управление Налоговыми Рисками Инвестирования в Недвижимость

В связи с рисками, связанными с существенными, неликвидными и долгосрочными капитальными инвестициями в недвижимость, возникло несколько форм инвестирования в недвижимость, каждая из которых предоставляет возможность смягчения последствий тех или иных рисков.

Сами по себе инвестиции в недвижимость различаются в зависимости от их целей и методов. Некоторые делают акцент на движение наличных средств, необлагаемых налогом, а некоторые на повышение стоимости и наращивание собственного капитала. Разные формы инвестирования в недвижимость объединяют эти элементы по-разному – существенное присутствие одного элемента означает меньшее присутствие другого. Налогообложение оказывает огромное влияние на структурирование, управление и доход от недвижимости и должно учитываться в самом начале любого проекта инвестирования в недвижимость. Учитывая важность этого вопроса для инвестирования в недвижимость, налогообложение недвижимости является одной из трех наиболее актуальных тем для обсуждения.

Как правило, инвестор производит те же вычеты, использует кредит и определяет доход аналогичным образом независимо от того, владеет ли он собственностью напрямую или у него доля в ограниченном товариществе, которое производит те же вычеты, использует кредиты и определяет доход. Тем не менее, в случае, когда публичное товарищество облагается налогами как корпорация, инвесторы не могут применять в собственной налоговой декларации вычеты, кредиты и прибыль такого товарищества.

Виды права собственности на недвижимость

Существует несколько видов права собственности на недвижимость, каждый из которых влечет за собой разное налоговое бремя.

Личная собственность. Физлицо может владеть собственностью напрямую, т.е. лично, или выступать в качестве совладельца совместно с другими лицами.

Ограниченное товарищество. Физлицо может инвестировать в участие в ограниченном товариществе, будь то публичный консорциум либо частное предприятие. В связи с тем, что ограниченное товарищество «проводит» прибыль, доход, убыток, вычеты и кредиты по своим операциям с недвижимостью, товарищество предлагает те же налоговые льготы, что и прямое владение. Тем не менее, некоторые публичные товарищества могут облагаться налогами как корпорации.

Более того, ограниченное товарищество разрешает пассивные инвестиции путем предоставления управления, разрешает участие в меньших капитальных инвестициях, предлагает большую диверсификацию, имеет гибкость в распределении доходов и убытков среди партнеров, а также предлагает отдельным инвесторам ограниченную ответственность.

Общее товарищество с ограниченной ответственностью. Общее товарищество с ограниченной ответственностью (MLP) – это форма юридического лица, которая возникла в результате желания частных предпринимателей соединить особенности корпорации и ограниченного товарищества. Короче говоря, MLP – это тип публичного юридического лица, которое облагается налогами как товарищество и акции которого свободно обращаются на открытом рынке ценных бумаг так же, как и акции корпорации. Привлекательные прибыли MLP на данный момент служат «магнитом» для привлечения долгосрочных инвестиций на рынки добычи и транспортировки энергоносителей («мидстрим»), а также рынок распределения энергоресурсов («даунстрим»). Товарищество должно выплачивать большую часть своего годового дохода инвесторам, а также ему разрешено вести активную коммерческую деятельность. Распределенная прибыль среди партнеров с ограниченной ответственностью считается возвратом капитала и служит для уменьшения ставки партнера до его базисной стоимости. Когда этот базис доходит до нуля, все остальные распределения облагаются налогом по текущим налоговым ставкам.

Инвестиционный фонд недвижимости. Инвестиционный фонд недвижимости (ИФН, REIT) – это корпоративное юридическое лицо, которое владеет, эксплуатирует, приобретает, строит и управляет недвижимостью. Цель инвестирования большинства ИФН – получить текущую прибыль от аренды или процентов по ипотекам.

ИФН часто сравнивают с паевыми фондами, так как они позволяют мелким инвесторам объединять средства для инвестирования в крупные и более диверсифицированные портфели недвижимости, что в противном случае не представляется возможным. И ИФН и паевые фонды являются «сквозными» средствами, так как заработанная прибыль передается для налогообложения на уровне инвестора, обходя налогообложение на уровне корпорации.

ИФН обязан распределять минимум 90 процентов своего годового дохода между акционерами. Таким образом, ИФН популярен среди инвесторов, стремящихся получать более высокую текущую прибыль и недвижимость, которые составляют часть их портфелей. Несмотря на то, что текущая доходность имеет тенденцию быть выше, чем доход от акций и облигаций инвестиционного класса, совокупная отдача акций ИФН может существенно колебаться из-за их чувствительности к поведению рынка недвижимости.

S-корпорация (корпорация, соответствующая подразделу S «Кодекса о внутренних доходах США»). Небольшие группы инвесторов также могут инвестировать в недвижимость через S-корпорации, которые предоставляют «сквозные» преимущества, предоставляемые ограниченными товариществами, а также ограниченную ответственность акционера АО.

Общество с ограниченной ответственностью. Общества с ограниченной ответственностью также могут использоваться в качестве средства для инвестирования в недвижимость. Некоторые ограничения по созданию S-корпораций на них не распространяются, и они предлагают схожие налоговые преимущества и, вероятно, более широкие преимущества по ограничению ответственности, чем S-корпорации.

Общие налоговые аспекты

Традиционно, целями инвестирования в недвижимость являлись прибыль и рост стоимости собственности. Кроме того, инвестор может воспользоваться привлекательными налоговыми преимуществами: налоговая отсрочка на несколько лет; последующий переход обычной прибыли в прирост капитала; и, для некоторых видов инвестиций в недвижимость, мгновенная или длительная экономия на налогах благодаря налоговым скидкам.

Вычет расходов. Инвестор недвижимости может ежегодно производить вычет «всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года в целях ведения профессиональной или коммерческой деятельности» и всех обычных и необходимых расходов, уплаченных или понесенных в течение налогового года (1) в целях производства и сбора прибыли; (2) в целях управления, сохранения или обслуживания собственности, которая приобретена для производства прибыли; либо (3) в связи с определением, взиманием или возмещением любого налога, даже если результатом таких расходов является убыток. Тем не менее, убыток может быть ограничен в соответствии с правилом об «убытках от пассивного участия» или правила «подверженности риску».

Статус профессиональной или коммерческой деятельности. Сдача в аренду или управление недвижимостью обычно считается профессиональной или коммерческой деятельностью, даже если владелец владеет одним объектом, активно вовлечен в другую профессиональную или коммерческую деятельность и осуществляет все управленческие дела через агента, или, постоянно, в течение нескольких лет, получает убыток от ведения бизнеса. Тем не менее, когда деятельность минимальна, сдача в аренду одного жилого помещения не считается профессиональной или коммерческой деятельностью.

Расходы на ремонт и обслуживание. Вычет по расходам на текущий ремонт и обслуживание производится за год, в котором они были оплачены как общехозяйственные расходы или расходы, понесенные в связи с имуществом, приобретенным для получения прибыли, но стоимость улучшения должна капитализироваться (добавлена к базе собственности владельца) и возмещена за счет амортизационных отчислений. Суммы, уплаченные на ремонт, подлежат вычету, если они иным образом не подлежат капитализации. Капитальные улучшения увеличивают стоимость, продлевают жизнь или вносят изменения в использование имущества.

Расходы на стартап. Первые 5000 долларов являются вычитаемыми, но только до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности. Остальные расходы должны амортизироваться в течение 180-месячного периода, начиная с месяца начала коммерческой деятельности. 5000 долларов уменьшается на сумму, которая превышает 50000 долларов расходов стартапа.

Расходы, включенные в данную категорию, включают (кроме процентов и налогов) понесенные в связи с изучением возможности создания или приобретения нового бизнеса, учреждения активной профессиональной или коммерческой деятельности и «любой деятельностью с целью получения прибыли и производства прибыли до начала активной профессиональной или коммерческой деятельности». Расходы должны быть такими, которые подлежат вычету в связи с существующей активной коммерческой деятельностью.

Налогоплательщики по кассовому методу и по методу начисления. Обычно, налогоплательщики по методу начисления не должны вычитывать расходы, подлежащие оплате налогоплательщикам по кассовому методу до того, как сумма включена в прибыль последних. Правило применимо к суммам, начисленным товариществом своим участникам, участниками своему товариществу, S-корпорацией своим акционерам и акционерами своей S-корпорации.

Ипотечный процент. Инвестор улучшенной или неулучшенной недвижимости обычно может производить вычет ежегодных выплат по ипотеке с учетом некоторых ограничений. Предварительно выплаченная ставка процента должна быть удержана за период, к которому она относится. Проценты, связанные с периодом строительства, должны капитализироваться. Такие подлежащие капитализации проценты не должны уменьшаться за счет дохода, полученного от временного инвестирования поступлений от неиспользованного долга.

Налогообложение. Инвестору недвижимости разрешено удерживать суммы, уплаченные в счет налогов на недвижимость, с учетом определенных ограничений. В год приобретения, покупатель может вычесть налоги на недвижимость в расчете на количество дней владения имуществом. Налоги, которые считаются улучшением (например, тротуары, канализация и т.д.) и которые увеличивают стоимость собственности, не могут быть вычтены, и должны быть прибавлены к базису инвестора в собственности (т.е. капитализированы) и вычтены через амортизационные отчисления в течение периода возмещения. Налоги на недвижимость в период строительства должны быть капитализированы.

Отсрочка налога на доходы. В первые годы инвестирования в недвижимость, когда амортизационные отчисления относительно велики, а платежи в счет погашения основной суммы ипотеки низки по отношению к выплатам процентов, облагаемый налогами доход от собственности может быть значительно меньше, чем его положительный поток денежных средств, производя частично или полностью освобождённый от обложения налогом поток денежных средств. Эти налоговые вычеты могут даже произвести убыток, который освободит от налогов другой доход налогоплательщика.

Такая благоприятная ситуация получается на основании того, как на поток средств и облагаемый налогом доход влияют амортизация и уровень использования заемных средств: денежные поступления не уменьшаются амортизацией, а облагаемый налогом доход уменьшается. Тем не менее, так как инвестирование в недвижимость обычно является пассивной деятельностью, такие убытки обычно могут покрывать другой пассивный доход налогоплательщика, хотя пассивные убытки и зачисления в отношении аренды недвижимости могут покрывать до 25 000 долларов непассивного дохода физлица.

Тем не менее, по неуплаченным налогам в первые годы предоставляется отсрочка платежей. По мере роста основных платежей по ипотеке и по мере снижения облагаемой налогом амортизации и процентов по ипотеке, облагаемый налогом доход и даже сам по себе налог потенциально, но не часто, может превышать долю денежных поступлений инвестора. Такой облагаемый налогом, но не наличный, доход часто называют «фантомным доходом». Он может создать налоговые проблемы для инвестора, который не накопил достаточно средств для перехода от скрытого денежного потока к облагаемому налогом доходу, превышающему денежный поток. Тем не менее, имея надлежащее планирование налогообложения и инвестирования, перенос неразрешенных пассивных убытков из первых годов деятельности может уменьшить или полностью устранить эффект фантомного дохода в последующие годы.

Амортизация. Владелец жилой или нежилой улучшенной недвижимости, используемой в профессиональной или коммерческой деятельности или приобретенной для производства дохода, может производить ежегодный вычет сумм в счет амортизации зданий, но не земли, независимо от того, были ли потрачены на это деньги или нет. Боле того, сумма амортизации не ограничена долей владельца в недвижимости. Тем не менее, вычеты производятся с учетом определенных ограничений. Также, когда используется ускоренная амортизация, вся или часть ранее вычтенной суммы в качестве амортизации подлежит возврату при продаже собственности.

Обычно, Модифицированная система ускоренного возмещения затрат (MACRS) применяется к недвижимости, которая была введена в эксплуатацию после 1986. Вычет амортизации по MACRS просчитывается путем применения базиса недвижимости: либо (1) метод снижающегося остатка, который переходит в линейный метод в момент, при котором вычет максимальный, либо (2) линейный метод.

Первоначальная база недвижимости – это база при покупке, обычно это стоимость собственности минус сумма амортизации или вычет Internal Revenue Code (IRC) Section 179, и далее уменьшается на сумму в связи с налоговой льготой на инвестиции. База недвижимости уменьшается ежегодно на сумму разрешенной амортизации. Таблицы выборочной амортизации, указанные в Revenue Procedure 87-57, могут использоваться вместо ранее описанных методов. Так как земля не амортизируется, базисная стоимость улучшенной земли должна быть учтена между графой земля и улучшения.

Прибыли и убытки. Капитальный актив включает большинство недвижимости, которая находится во владении и используется в личных или инвестиционных целях. Когда налогоплательщик продает капитальный актив, результатом купли-продажи обычно является прирост капитала или убыток. Прирост капитала или убыток – это разница между «базой» и суммой, полученной в результате продажи актива. В отношении купленной или полученной недвижимости в результате подлежащего налогообложению обмена, база налогоплательщика – это стоимость, т.е. наличные, уплаченные за недвижимость или рыночная стоимость, которую он заплатил за эту недвижимость.

Прирост капитала и убыток бывают долгосрочными и краткосрочными, в зависимости от срока владения собственностью. Если налогоплательщик владеет собственностью более года, прирост или убыток является долгосрочным. Если владелец владеет собственностью менее года, тогда прирост или убыток является краткосрочным. Если долгосрочный прирост превышает долгосрочный убыток, то получается «чистый долгосрочный пророст капитала». Если долгосрочный прирост капитала превышает краткосрочный убыток, тогда у налогоплательщика чистый прирост капитала.

Применимая налоговая ставка. Чистый краткосрочный прирост капитала подлежит налогообложению по обычной ставке подоходного налога для физлиц. Налоговые ставки, которые применяются в отношении чистого долгосрочного прироста капитала, зависят от уровня дохода налогоплательщика.

Для физлиц с меньшим доходом ставка может составлять ноль процентов на некоторые или все приросты капитала. В 2013 году максимальная ставка на чистый прирост капитала составляла 20%. 25- или 28-процентная ставка также может применяться к специальным типам долгосрочного чистого прироста капитала. Для большинства налогоплательщиков чистый прирост капитала облагается по ставке не выше 15%. Некоторые или все виды чистого прироста капитала могут облагаться по нулевой ставке, при условии, что обычный налог на доход налогоплательщика облагается по ставке от 10 до 15%. В остальных случаях применяется ставка 15%. Тем не менее, ставка 20% на чистый долгосрочный прирост капитала применяется в тех случаях, когда облагаемый доход налогоплательщика превышает пороговую ставку в 39.6%, установленную для обычного налогообложения (в 2013, 400 000 долл. для неженатых (незамужних); 450 000 для семейных пар при совместном заполнении или при заполнении вдовцом (вдовой); 425 000 для главы семьи и 225 000 для семейной пары при раздельном заполнении).

Ниже представлены еще три исключения, когда долгосрочный прирост капитала может облагаться по ставке 15%:

  1. Часть недвижимости по разделу 1250 от продажи недвижимости по разделу 1250 облагается налогом по максимальной ставке 25%. Недвижимость по разделу 1250 – недвижимость, подпадающая под амортизацию.
  2. Чистый прирост капитала от продажи коллекционных предметов (например, монеты или предметы искусства) облагаются налогом по максимальной ставке 28%.
  3. Облагаемая налогом часть прироста от продажи раздела 1202 акций мелкого предприятия, облагается налогом по максимальной ставке 28%.

Налог на дополнительный чистый инвестиционный доход. С 2013 года налогоплательщики могут подпадать под действие налога на дополнительный чистый инвестиционный доход (NIIT), введенного для оплаты действия Закона о доступном медицинском обслуживании (или «Obamacare»).  NIIT применяется по ставке 3.8% к определенному чистому инвестиционному доходу физлиц, землевладений и трастов, доход которых превышает пороговую сумму, установленную их уставом.

Вычет капитальных убытков. Налогоплательщик может произвести вычет капитальных убытков при продаже инвестиционной собственности, например многоквартирного дома, но он не имеет права применить вычет убытков при продаже собственности для личного использования, например фамильный дом. Если капитальные убытки превышают капитальный прирост, налогоплательщик может вычесть разницу как убыток при заполнении налоговой декларации. Такой убыток ограничен 3000 долларами в год, или 1500 долл. в случае подачи семейной парой двух отдельных деклараций. Если общий чистый капитальный убыток превышает ежегодное ограничение по вычету, убыток свыше разрешенного вычета может быть перенесен на следующий налоговый год, с учетом установленного ограничения в следующем году.

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>